Вы здесь

И готово, да бестолково

И готово, да бестолково

До окончательного вступления в силу VIII раздела Жилищного кодекса РФ, принятого еще в марте позапрошлого года, осталось два месяца. Данный раздел ЖК касается выбора способа управления многоквартирными домами. Несмотря на то, что срок вступления в законную силу этого раздела несколько раз откладывался, к 1 января 2008 года мы подходим с неутешительными результатами.
Напомним, что новый ЖК предусматривает три способа управления многоквартирными жилыми домами - непосредственное управление собственниками помещений, управление ТСЖ (товарищество собственников жилья) и управление управляющей организацией. Коротко рассмотрим все три способа и их худшие стороны на конкретных примерах.

НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ
Данный вариант предполагает, что в многоквартирном доме каждый собственник или инициативная группа возьмет на себя все вопросы управления от содержания до обслуживания здания. То есть каждый сам за себя должен оплачивать коммунальные услуги. Для оказания жилищных услуг может быть заключен договор между жителями и любой коммерческой организацией. Плюсами в этом случае является то, что нет коллективной ответственности, не надо устанавливать общедомовые счетчики, а значит, не отключат свет, воду, отопление за долги соседей. Минус же в отсутствии возможности копить средства на капитальный ремонт, так как при непосредственном управлении не создается юридическое лицо.
При условии, что более двух третей всех многоквартирных домов в крае построены до 80 года прошлого столетия и большинство из них ни разу за прошедшее время не ремонтировалось, данный способ управления неприемлем. Вообще, в старом жилом фонде выбор любого способа управления означает, что жители берут на себя все бремя расходов на капитальный ремонт. Но ведь жильцы его уже давно оплатили, заблаговременно делая амортизационные отчисления в рамках оплаты жилья.
Не секрет, что многие люди еще до принятия нового Жилищного кодекса перестали платить деньги за якобы произведенное техническое обслуживание. Однако теперь им приходится погашать накопившийся за приличное время долг, хотя должного обслуживания как не было, так нет до сих пор.
К примеру, с 1 апреля 2002 года распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом г. Железноводска обслуживание всего жилищного фонда города передано муниципальному унитарному предприятию «Жилищный комбинат», в том числе и дома № 100 по улице Октябрьской. А в июне текущего года это же предприятие заключило договор № 14 с жильцами данного многоквартирного дома на оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонтам общего имущества собственников помещений. После этого «Жилищный комбинат» через суд стал взыскивать деньги с должников. Вроде все верно: должен - плати, но по утверждению жильцов дома, предоставляемый МУПом список выполненных работ не соответствует действительности. «Работы, указанные в перечне и в нарядах-заданиях, фактически не производились, на них отсутствует подпись председателя домового комитета. Форм КС-2 и КС-3 на выполненные работы нет в природе. Ремонт освещения и замена электроламп никогда не производились, дом панельный, в связи с чем ремонт поверхности кирпичных стен производиться не мог, в подвалах стены тоже не могли ремонтироваться, так как он по колено заполнен водой...». Жильцы также утверждают, что сам договор № 14 об оказании услуг по содержанию дома является подложным, так как общего собрания жильцов по данному вопросу не было.
Как же так - люди на протяжении нескольких лет недовольны работой МУПа, тем не менее, выбрав непосредственный способ управления, обслуживающей организацией избирают то же предприятие? Не будем вдаваться в подробности такой несуразицы в случае по Железноводску. Подобных фактов в крае и в целом по стране очень и очень много, виной тому новый ЖК. Дело в том, что особая опасность кроется в форме принятия решения по вопросу выбора способа управления жильем.
Внешне все выглядит очень демократично: решение принимается путем голосования на основании большинства голосов. Но в этом и заключается главная хитрость. Помещений, где могли бы собраться все собственники квартир, обычно не имеется. Поэтому Жилищный кодекс предусматривает заочную форму голосования, которая прописана в п.1 ст.47: «Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование».
Вот тут-то и появляется широкое поле для обмана граждан, которым можно будет легко подсунуть любой протокол, от которого уже не откажешься: голосование было, подпись в бюллетене проставлена. Если кто откажется, то его можно припугнуть угрозой отключения воды или света. Но главное, таким образом надо обмануть только лишь 51 процент собственников жилья, остальные должны будут подчиниться большинству.
Вот и получается, что кто-то подмахнул бумажку, не вникая в суть документа, кто-то расписался под давлением, кто-то оставил автограф по своей неграмотности, а сведущим не предоставляется право голоса. В итоге, безропотные, привыкшие подчиняться власти люди, продолжают платить немалые средства за мифическое техническое обслуживание, несогласных обязывает суд, а состояние многоквартирных жилых домов с каждым годом ухудшается.
ТСЖ
Товарищество собственников жилья - это коллектив собственников квартир, сформированный в виде юридического лица и действующий полностью на собственном обеспечении и под собственную ответственность. Глава 13 ст. 135 ЖК РФ раскрывает понятие ТСЖ, способ создания, права и обязанности его членов.
Само по себе товарищество собственников жилья как способ управления особых угроз для собственников не несет, однако и здесь есть свои нюансы. Так, правление ТСЖ при неудачно составленном договоре о своем статусе и при низком или отсутствующем надлежащем контроле со стороны жильцов может привести товарищество к краху (банкротству).
В прошлом году моя знакомая рассказывала о подобном случае. В многоквартирном доме по улице Ленина краевого центра еще до появления нового Жилищного кодекса было создано ТСЖ, назначено правление из лиц, не имеющих в данном строении собственной жилплощади. Много лет члены товарищества, как говорится, жили-не тужили, пока однажды им не отключили воду. Выяснилось, что бухгалтер товарищества несколько месяцев не оплачивал задолженность перед водоканалом по горячей и холодной воде, а потом исчез с накопившимися денежками. Пару месяцев члены того ТСЖ жили без воды, пока не собрали необходимую сумму.
Товарищество собственников жилья является сложным комплексом, который включает строение, землю под домом, а также нормативную придомовую территорию. Однако в большинстве случаев за ТСЖ закрепляется придомовая территория меньше положенной по нормативам, а иной раз и вовсе без таковой. С землей под домом пока вообще сплошные трудности, мало какой дом в крае может похвастаться приватизацией земли.
Зачастую в старом жилищном фонде муниципальные власти давно сдали в аренду нежилые, подвальные помещения и даже помещения 1-го этажа, т.е. уже произведен незаконный отъем собственности у жителей каждого конкретного дома. Если в доме имеется хотя бы одна приватизированная квартира, то ее собственник имеет право на общедолевую, пропорциональную площади его квартиры собственность в доме (чердак, подъезд, подвал, все нежилые помещения), а также на общедолевую часть придомовой территории. Получается, что создание ТСЖ в старом жилищном фонде является своеобразным согласием жителей с незаконным отъемом их собственности исполнительной властью.
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
В соответствии с новым ЖК в случае нежелания самостоятельно управлять жители многоквартирного дома должны выбрать управляющую компанию, которая возьмет на себя все необходимые обязательства. Если же жильцы не определятся с выбором, то с 1 мая 2008 года за них это обязательно сделают муниципалитеты.
Управляющая компания - это коммерческая организация, которая по договору с собственниками квартир полностью берет на себя функции по управлению домом, сравнимые с правлением ТСЖ. При этом УК взымает с жильцов как плату за коммунальные услуги и техническое обслуживание, так и за содержание штата управленческого аппарата.
Считается, что обслуживание одного дома управляющей компанией экономически нецелесообразно, поэтому УК берет под свое «покровительство» целые микрорайоны. Это снижает затраты на содержание штата сотрудников, но в итоге создается структура, схожая с бывшими ДЕЗами, ЖЭКами, коммунхозами и т.д. Учитывая то, что до сих пор не существует типовых договоров с собственниками квартир, а большинство наших земляков, как и россиян в целом, юридически безграмотно, предлагаемые договоры защищают интересы управляющих компаний, а не жильцов. Уместно предположить, что в будущем собственники квартир, передавшие управление домом в руки УК, столкнутся с прежними проблемами - платить будут, а результатов не увидят.
Моя мать живет на пятом (верхнем) этаже многоквартирного дома в городе Изобильном. На протяжении многих лет каждую осень и весну в этой пятиэтажке течет крыша. Многочисленные тряпки, целлофан, тазы и ведра являются неотъемлемой составляющей быта всех жильцов верхнего этажа. Уже семь лет жильцы пытаются добиться капитального ремонта крыши, на что постоянно получают один и тот же ответ: «Необходимый ремонт запланирован на следующий год». Правда, стоит признаться, что два года назад ремонт все-таки был произведен, с одним «но» - ремонт не капитальный, а «латочный». Уже на следующий год крыша снова дала течь.
Недавно жильцы этого дома выбрали способ управления - управляющую компанию, которая на словах пообещала сделать шатровую крышу, однако на бумаге эти обещания не были отражены. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы догадаться, никакой шатровой крыши никто делать не будет, если жильцы не оплатят расходы по ее изготовлению, а это обойдется не в один десяток тысяч рублей на каждого жильца.
Где искать теперь людям правду, как обеспечить нормальное существование, если даже суды становятся на сторону управляющих компаний и МУПов, не пытаясь выяснить всех подробностей. Так, в Железноводске мировой судья 22 мая текущего года взыскал с пенсионерки по исковому заявлению МУП «Жилищный комбинат» более двух тысяч рублей, несмотря на то, что у женщины на руках есть квитанции РКЦ, подтверждающие своевременную оплату технического обслуживания. Суд даже не удосужился оповестить повесткой пенсионерку, вынося заочное решение.

Геннадий ТКАЧЕНКО.

Номер выпуска: 
Оцените эту статью: 
Голосов еще нет