НЕХОРОШАЯ КВАРТИРА

Квартирные аферы выходят на первое место в России по количеству всех уголовных преступлений. Работники правоохранительных органов выделяют семь схем афер с недвижимостью.

1. Афера с продажей жилья часто проводится мошенниками по поддельным документам. Приобрести пустые бланки различных справок и договоров не составляет особого труда, как и подделать печати муниципальных или государственных организаций, которые выдают эти документы. Лишь справку из БТИ подделать весьма непросто, так как она выписывается на номерном бланке, учет которых строго контролируется. Впрочем, бывает и так, что мошенники предоставляют абсолютно подлинные документы, но ... не все. Был случай, когда молодой человек, сделав предложение любимой девушке, решил через ипотеку приобрести квартиру. Правда, не хватало денег - большую часть суммы добавили родители девушки. Новоиспеченный муж взял недостающую сумму и вскоре представил сертификат собственности на купленную квартиру. Каково же было удивление, когда буквально через пару дней он подал на развод. И при этом квартира полностью принадлежала ему. Оказывается, она была им приобретена до свадьбы, только он не забирал сертификат из Росреестра. Когда родители невесты внесли якобы недостающую сумму, демонстративно получил сертификат. А деньги просто присвоил.

2. Нередко мошенникам помогают лженотариусы, которые «работают» по поддельным документам в арендуемых на короткое время офисных помещениях. После заключения нескольких сделок офис такого нотариуса «сворачивается».

3. Все чаще мошенники стали продавать квартиры по дубликатам настоящих, «чистых» документов. В качестве посредников оформляют и регистрируют пакет документов на продаваемую жилплощадь и продают ее одному человеку. Но пакет собранных документов при оформлении этой, казалось бы законной, сделки несколько раз дублируется. В результате квартира продается не один, а несколько раз. Но фактическим владельцем квартиры считается гражданин, который купил ее раньше остальных обманутых покупателей.

4. Покупателю показывается одна квартира, а в действительности мошенники оформляют документы купли-продажи на другую. Бывают случаи, что для такого обмана аферисты заменяют номера квартир во всем подъезде на момент проведения предпродажного осмотра жилья. Есть случаи, когда заменялись номера домов и название улиц для проведения «квартирного обмана».

5. Одним из самых распространенных способов обмана остается афера с продажей квартиры, владелец которой уже является умершим на момент оформления сделки. Тогда наследники успешно оспаривают свое право на жилье в суде. Кстати, очень важно выявить, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. Помните: в период с 1992 по 1994 годы детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять судебную тяжбу, которую на 99,9 процента выиграют.

6. Лженотариусы могут заведомо сделать одну или несколько ошибок при составлении договора о купле-продаже квартиры, и тогда бывший владелец может предъявить претензии в суде по возврату сделки, если докажет наличие ошибок и свои «ущемленные» права на собственность. Так, могут предложить зафиксировать в договоре не реальную сумму, полученную за квартиру, скажем, 6 миллионов рублей, а всего миллион - мол, продавцу не хочется платить налог от суммы сделки. А затем договор расторгается по любой надуманной причине. Но покупателю возвращают не уплаченную сумму, а только ту, которая прописана в договоре.

7. Самый изощренный способ - признание сделки недействительной. Согласно российскому законодательству, бывший владелец недвижимости может в течение полугода оспорить в суде незаконность сделки. Для этого ему достаточно получить справку из медучреждения о своей частичной или полной недееспособности, и сделка купли-продажи жилья будет считаться недействительной.

Как не стать жертвой аферистов?

- Нельзя оставлять свои документы (паспорт, удостоверение личности, свидетельство о приватизации жилья и т.д.) в руках посредников. Составление всех документов должно проводиться при непосредственном участии обеих сторон сделки (покупателей и продавцов жилья).

- Очень опасно покупать квартиру, указывая в нотариальных документах по договоренности с посредником или продавцом заведомо заниженную стоимость покупки жилья. В случае расторжения сделки покупателю на руки, по закону, будет выдана та сумма денег, которая указана в документах, а не фактическая, которая была передана «из рук в руки».

- Покупая квартиру, нужно проверить, все ли прописанные в ней жильцы на момент совершения сделки купли/продажи выписаны. Бывают случаи, когда недееспособный инвалид или несовершеннолетний гражданин остается не выписанным из продаваемого жилья, тогда новым владельцам квартиры не удается его выписать даже решением суда.

- Заключая сделку купли-продажи жилья, следует заведомо относиться с подозрением к любого рода уговорам посредников, касающихся быстроты совершения сделки или «дооформления» части документов после передачи денег.

- Передачу денег при оформлении сделки с куплей-продажей жилья нужно совершать в присутствии друзей, родственников или хороших знакомых, которые согласятся выступить свидетелями в суде в случае оспаривания сделки.

Перечень документов, от которых зависит чистота квартирной сделки:

- правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);

- архивная выписка за последние

18 лет (берется в ФМС, по старому - в паспортном столе, по месту расположения квартиры). Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. В паспортном столе поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию;

- справка БТИ;

- распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам, когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые были;

- выписка из домовой книги;

- копия финансового лицевого счета;

- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;

- если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;

- разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;

- дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, в первую очередь несовершеннолетние дети);

- справка об уплате налога на недвижимость.

Ирина Васильева.