Вы здесь

О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, САМОСТРОЯХ И ПРОБЛЕМАХ ЖКХ

Ситуация в сфере ЖКХ, согласно опросам общественного мнения, остается одной из сложных в России: счета за «коммуналку» растут год от года, качество услуг существенно не улучшается, редкий собственник жилья не сталкивался с нерадивыми управляющими компаниями. Куда обращаться, чтобы привлечь работающих спустя рукава коммунальщиков к ответственности? Первый и наиболее важный союзник собственников в таком случае - Управление по строительному и жилищному надзору края, или, как его раньше называли, жилинспекция. Эта надзорная организация уполномочена проводить проверки жилищно-коммунального фонда по обращениям граждан. По итогам таких мероприятий виновным могут быть выданы предписания об устранении нарушений законодательства, ну а если это не подействует - их привлекут к ответственности. О том, какие именно цели и задачи решает ведомство, мы поговорили с руководителем Управления Валерием Савченко.

- Валерий Анатольевич, каковы основные направления деятельности Управления по строительному и жилищному надзору Ставропольского края?

- Основных направлений работы у нас три: осуществление государственного строительного надзора, контроль в области долевого строительства, а также жилищный надзор и лицензионный контроль в сфере управления многоквартирными домами.

Если говорить о государственном строительном надзоре, то в этой сфере у нас два глобальных направления. Первое - ежедневная текущая работа, связанная с контролем качества строительства поднадзорных объектов.

Второе - борьба с фактами самовольного строительства в регионе.

Основные задачи в этой области лежат на органах местного самоуправления, но мы на протяжении последних лет пытаемся систематизировать их работу в данном направлении.

- И каковы сейчас масштабы выявляемого самовольного строительства в крае?

- Я считаю, что то внимание, которое уделяется этому вопросу, и в том числе губернатором Владимиром Владимировым, а проблема эта неоднократно рассматривалась на заседаниях правительства края, сыграло свою роль. И сегодня мы имеем снижение количества самостроев. Истории, когда, к примеру, кто-либо, не имея земли, без разрешения начал строить какой-нибудь коммерческий объект или многоквартирный дом сегодня уже исключение из правил. Чаще мы имеем дело с тем, что к ИЖС пристроили комнату, санузел, веранду и так далее.

В то же время отмечается положительная динамика при рассмотрении дел о самостроях в судах. За прошлый год практически в два раза увеличилось количество исков, направленных в суды органами местного самоуправления. Больше стало и дел, по которым вынесены решения в пользу органов местного самоуправления, в 2016 году их было уже около 60%. Не может не радовать и то, что, наконец, стали появляться случаи сноса объектов самовольного строительства на территории края. Долгое время в этом плане было затишье - решения о сносе выносились, но дальше не было никакого движения. На сегодняшний день только в Ставрополе снесено больше 10 самостроев. И это тоже положительный результат.

- В число полномочий Управления входит и контроль в сфере долевого строительства. Сколько в регионе обманутых дольщиков, и что делается для того, чтобы не допустить появления новых проблемных объектов?

- Это направление - не самое легкое, но на сегодняшний день ситуация все же гораздо лучше, чем была 8 лет назад, когда этой темой только начинали заниматься. Тогда и проблемных объектов было больше, и пострадавших граждан несколько тысяч человек. В настоящий момент у нас 15 проблемных объектов и 1289 обманутых дольщиков.

Тут у нас тоже два направления работы: непосредственно контроль в области долевого строительства, то есть проведение проверок в отношении застройщиков на предмет соблюдения ими законодательства, целевого использования средств дольщиков и так далее и второе направление это координация работы по завершению строительства «проблемных объектов».

Следует отметить, что закон о долевом строительстве меняется на протяжении всего периода своего существования. И все это время не прекращаются дискуссии по поводу его положений.

В конце 2014 года были внесены поправки, связанные со страхованием гражданской ответственности застройщика, и тогда казалось, что, наконец-таки, появится гарантия того, что если вдруг застройщик не выполнит свои обязательства, то страховая организация компенсирует дольщику его потери. На практике оказалось, что ни одна из страховых организаций, которые страховали риски участников долевого строительства, не способна осуществлять выплаты.

И таких примеров немало. Взять ту же компанию «Артстройтехно». Ведь большинство позиций там было застраховано. Но одна из страховых организаций сейчас в процессе банкротства, а у другой - отозвана лицензия. И возможности производить выплаты у них нет.

И такая ситуация не только в нашем крае, но и во всей России. Поэтому когда год назад обсуждался на Госсовете при Президенте России этот вопрос, было дано поручение о создании гарантийного фонда долевого строительства РФ. В настоящее время фонд уже создан, ждем, когда он заработает.

Немаловажно и то, что с 1 января нас наделили новыми полномочиями - по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства о долевом строительстве. И теперь лишь после получения заключения, компании могут привлекать средства дольщиков и идти регистрировать договоры долевого участия.

Если говорить о результатах рассмотрения поступавших в управление для выдачи заключения проектных деклараций, то в одном случае застройщик получил отказ, а еще одно - было отозвано.

- А по каким причинам застройщику было отказано?

- Им была указана недостоверная информация о выданных технических условиях. Мы запросили сведения у ресурсоснабжающих организаций по воде и газу, и оказалось, что в одном случае технические условия не выдавались, в другом - выданные техусловия не являются основанием для выполнения работ по проектированию и строительству многоквартирного дома. Еще одно нарушение - то, что объект, который был указан в проектной декларации, не соответствовал виду разрешенного земельного использования участка, на котором его собирались строить. Ну а по второму объекту - застройщик, наученный опытом, решил прежде устранить все недостатки.

Если продолжать рассказ о долевом строительстве, следует отметить, что с 1 июля начинают действовать дополнительные требования, связанные с минимальным размером уставного капитала застройщика. Градация установлена в зависимости от площади объектов. Так, если застройщик суммарно строит объекты площадью от 1,5 тысяч квадратных метров, минимальный размер уставного капитала застройщика, необходимый для получения разрешения, должен составлять 2,5 миллиона рублей. При площади 10 тысяч квадратных метров - 10 миллионов рублей. То есть появится гарантия того, что у застройщика есть имущество, а не только стол и ручка.

Ну а что касается уже существующих проблемных объектов, то ситуации бывают разные и пути их решения в каждом случае индивидуальны. Одно дело, если причина - экономическая ситуация. Застройщик что-то не рассчитал, остановились продажи из-за падения спроса, и прекратилось строительство объекта. Возобновляется оно, как только поступают деньги. В таких ситуациях застройщики как правило находятся в контакте и с дольщиками, и с органами власти и ищут пути завершения строительства объекта. И такие примеры у нас есть - в Ставрополе и на КМВ.

Вторая ситуация - когда застройщик прекращает строительство, а деньги непонятно куда делись, как было с «Артстройтехно» или с «Интерстроем». Например в ситуации с «Артстройтехно», мы в рамках полномочий выявили, что деньги из кассы забираются под отчет должностными лицами застройщика, выдали ему предписание, он, вроде бы, начал его исполнять, представил документы, подтверждающие возврат средств в кассу предприятия. Но когда мы вышли через месяц на плановую проверку, то увидели, что эти же денежные средства, вроде возвращенные, выданы под отчет другому лицу. Стало понятно, что раз деньги гоняют по бумаге, их просто нет, а потому мы были вынуждены обратиться в правоохранительные органы. И такая ситуация, когда деньги кто-то куда-то дел, а достраивать объект надо, более сложная.

Но как бы не было трудно, проблемы обманутых дольщиков пусть медленно, но решаются. В прошлом году в крае введены в эксплуатацию 3 проблемных объекта, осталось, как сказано выше, 15. В ближайшее время мы планируем сдать еще два дома. Это первая позиция по ул. Тюльпановой, 10, в настоящее время там уже идет итоговая проверка. И третья позиция по ул. Достоевского, 77. Там тоже в ближайшее время начнется итоговая проверка.

Это объекты, которые на выходе. Но кроме них есть еще ряд домов, которые, возможно, будут сданы до конца года. В числе последних - дом по улице Чехова, 67 в Ставрополе. Там были определенные сложности, связанные с выполнением вместо чердака технического этажа. И это стопорило процесс строительства. Но соответствующие документы недавно получены, и застройщик может приступить к завершению работ.

Идут строительные работы и в Железноводске, по ул. Октябрьской, 96б. Прежнего руководителя компании-застройщика осудили. Мы нашли нового застройщика, и есть надежда, что строители к осени успеют завершить строительство дома.

В Минеральных Водах по ул. Бештаугорская, 132, - тоже достаточно высокая степень готовности.

Ставрополь, Серова, 482 а - также есть видение решения проблемы.

Самыми сложными на сей день остаются объекты «Артстройтехно» - и по улице Тюльпановой, и по улице Безье. И еще более сложные объекты компании «Интерстрой» - по Шпаковской, 121 и 117. Если говорить об «Артстройтехно», то там, безусловно, большее количество пострадавших людей - чуть ли не половина из всех обманутых дольщиков края.

Но по этим объектам в настоящий момент в арбитражном суде формируется реестр требований кредиторов, есть утвержденный график мероприятий по завершению строительства. И мы по нему достаточно планомерно движемся вперед.

И еще - каких-то новых проблемных объектов в ближайшей перспективе не просматривается. Сроки сдачи строящихся домов - на постоянном контроле. Если вдруг появляется информация о том, что застройщик не укладывается в них, выезжаем, смотрим, почему не сдан объект, ведутся ли работы, и выдаем застройщикам соответствующие предостережения о недопущении нарушения закона.

- Третье направление вашей работы, как вы сказали, жилищный надзор и лицензионный контроль в сфере управления многоквартирными домами. Как сказалось проведенное лицензирование на ситуации в сфере управления МКД?

- Безусловно, определенный положительный результат процедура лицензирования дала. Во-первых, мы теперь четко понимаем, кто управляет МКД. Порядок перехода дома из одной компании в другую теперь контролируется органом государственного жилищного надзора. И второй момент, который, по моему мнению, дал положительный результат - достаточно серьезное увеличение штрафов для лицензиатов. Результатом этого стало более качественное исполнение предписаний органов государственного жилищного надзора. Для сравнения, в прошлом году из 1723 выданных предписаний неисполненными в срок остались 115, или 7 процентов. В то же время за 2015 год с нарушением срока был исполнен 31 процент предписаний. То есть процент исполнения предписаний увеличился на четверть.

Что касается вопроса аннулирования лицензий, то, к сожалению, в действующем законодательстве прописана достаточно сложная и практически нереализуемая схема. Если у управляющей компании в управлении находится один-два дома, то какая-то перспектива еще есть, ну а если 10-20 МКД, то все попытки - бесполезны.

Ведь начинается эта процедура с исключения домов из реестра лицензий. Исключен дом может быть, если УК или ее должностное лицо дважды в течение одного календарного года привлечены к административной ответственности за неисполнение предписания органов госжилнадзора. Если они исполняют предписания, хода делу нет. При этом зачастую недобросовестные управляющие компании обжалуют предписания и привлечение к ответственности за их неисполнение в суде, сознательно затягивая сроки.

Поэтому по поручению губернатора мы выступили с предложением упростить процедуру лишения лицензии. Разработанный нами законопроект был направлен Думой края в Совет законодателей РФ. В принципе, там его поддержали, но отметили, что законопроект требует доработки с учетом поступивших к нему замечаний. Так что в ближайшее время доработаем документ и направим его повторно.

А вообще год от года число обращений граждан растет. В прошлом году в управление по строительному и жилищному надзору поступило 30 тысяч обращений. Подавляющее большинство из них - по ситуации в ЖКХ.

- И все-таки на что чаще всего жалуются жители края?

- Самая злободневная тема сегодня - правомерность расчетов оплаты за жилищно-коммунальные услуги. 32 процента от общего объема поступивших к нам в прошлом году обращений - по этому поводу. Это и проблема с ОДН, которую пришлось решать в ручном режиме - убеждать управляющие компании в том, что считать размер оплаты они должны все-таки в пределах норматива, но брать за основу показания общедомовых приборов учета и показания за предыдущий календарный период. И большинство компаний, с которыми мы отработали, к нам прислушались.

Сейчас ожидаем утверждения новых нормативов - соответствующие проекты уже разработаны министерством ЖКХ края и размещены на сайте ведомства для обсуждения. Предлагаемый размер нормативов коммунальных ресурсов на содержание общего имущества МКД намного ниже, чем действующие нормативы.

Вместе с тем граждане вполне обоснованно задают вопрос: «Зачем нас заставляли ставить общедомовые приборы учета коммунальных ресурсов, которые теперь, по сути, оказались никому не нужны?». Поэтому в настоящее время в Госдуму внесен проект закона, который предусматривает приоритет приборов учета, если такое положение будет поддержано решением общего собрания МКД.

Следующий глобальный пласт обращений - по поводу содержания общего имущества многоквартирных домов, то есть о том, как управляющие компании выполняют свои обязанности, работают ли они в соответствии с условиями договоров управления. Это жалобы на текущие крыши, грязь в подъездах и так далее.

Немало вопросов поступает и по поводу качества предоставляемых коммунальных услуг - напора, температуры воды, горячих или, наоборот, холодных батарей. Последние особенно часты в начале и во время завершения отопительного сезона. Где-то уже затопили, и теперь жарко, а другим - еще холодно.

Если говорить о полномочиях управления, то нужно обратить внимание на один момент. Мы вправе определять правильно ли начисляются платежи гражданам за жилищно-коммунальные услуги, законно ли рассчитывают ОДН, но управление не уполномочено осуществлять контроль за расходованием управляющими компаниями средств, поступающих от собственников. Если граждане считают, что деньги расходуются ненадлежащим образом, а отчеты УК, по их мнению, содержит недостоверную информацию, собственники помещений МКД на основании решения общего собрания имеют право привлечь специалистов для проведения аудиторской проверки. Если в ходе последней будут выявлены нарушения, они должны обращаться в правоохранительные органы.

А вообще, подчеркну - вопросы есть всегда и у всех. И в этом плане особенно важна работа совета МКД. Ключевой момент, которого нужно добиться, чтобы управляющая компания работала в соответствии с положениями договора управления. Контролировать все эти вопросы должен совет МКД.

- В последнее время в крае фиксируются такие ситуации, когда компании, обслуживающие те или иные дома, накопив долги перед ресурсоснабжающими организациями, ликвидировались. Дома, которыми они управляли, уходили в другие управляющие компании, а долги, по сути, зависали в воздухе. Что делается, чтоб предотвратить подобные схемы?

- Вообще, это вопрос к ресурснику, что он делал все то время, когда долги накапливались. Ведь компании, о которых вы говорите, проработали на рынке не один год. Почему своевременно не принимались меры? Мы со своей стороны на протяжении двух лет привлекали управляющие компании к административной ответственности за нарушение порядка расчетов. Но в начале текущего года суды поменяли позицию, указывая, что это гражданско-правовые отношения двух субъектов и мы не имеем права вмешиваться. Сейчас мы обжалуем эти судебные акты и пытаемся доказать, что в соответствии с законодательством расчеты с ресурсниками относятся к лицензионным требованиям. Пока точка в этом споре не поставлена.

- Как Вы оцениваете состояние жилого фонда в крае? Много ли домов в регионе признаны аварийными и как влияет на ситуацию проводимый капитальный ремонт?

- Ответить однозначно на этот вопрос нельзя. С одной стороны, ситуация с жилищным фондом обстоит неплохо. Но в то же время и старого жилого фонда в крае немало. Однако хочется сказать вот что - на мой взгляд, состояние того или иного дома во многом зависит от того, кто им управляет, и как относятся к своему имуществу собственники. Сегодня в крае можно встретить дома, построенные в начале прошлого века, которые находятся в хорошем состоянии, а можно сданные в конце и 90-х, - в аховом состоянии.

Если характеризовать ситуацию в цифрах, то следует отметить, что в регионе в настоящий момент - чуть меньше 100 домов, признанных аварийными, и около тысячи имеют износ более 70 процентов. Это те дома, которые не вошли в программу капитального ремонта. В настоящий момент по поручению губернатора края министерство ЖКХ совместно с органами местного самоуправления ищет ответ на вопрос, что с ними делать. И это задача не только Ставрополья - она общероссийская. Президентом РФ Владимиром Путиным дано поручение регионам внести свои предложения по этому поводу и направить их в центр.

Что касается капитального ремонта, то мы ведем контроль за формированием фондов капремонта по специальным счетам - ежемесячно собираем информацию от владельцев спецсчетов. Если собираемость составляет менее 50 процентов и если проблема не решается в течение 5 месяцев, мы вправе направить в орган местного самоуправления предписание о том, чтобы было принято решение о переводе дома со спецсчета в общий котел. Кроме того, осуществляем надзорные мероприятия в отношении регионального оператора. Связаны они как с реализацией программы, так и с качеством проведения капитального ремонта.

В целом, в прошлом году в отношении регоператора управлением проведено 99 проверок, выдано 57 предписаний, которые находятся на контроле. И на сегодняшний день возбуждено 4 дела о совершении административных правонарушений за неисполнение предписаний вовремя. Но это тема отдельного серьезного разговора, вернемся к ней позже.

Беседовала Ирина ПОСТОВАЯ.

Номер выпуска: 
Оцените эту статью: 
Голосов еще нет

Добавить комментарий

CAPTCHA
Этот вопрос помогает Нам определить, что Вы не спам-бот.
2 + 7 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. Например, для 1+3, введите 4.