Вы здесь

СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НУЖНЫ ИЗМЕНЕНИЯ

Жилищно-коммунальное хозяйство - сфера, где проблемы неисчерпаемые. И попытки, которые предпринимаются для их решения, к сожалению, нередко приводят к эффекту, очень далекому от ожидаемого. А бывает, что и порождают новый ворох проблем. К такому выводу я пришла, побывав на очередном заседании краевого общественного совета по ЖКХ при губернаторе Ставропольского края.

Проводил заседание в этот раз Владимир Владимиров лично. И с первых же минут обозначил, что повестка заседания, а одной из главных тем обсуждения была ситуация в сфере управления многоквартирными домами, очень правильная. Об этом свидетельствуют многочисленные вопросы, которые поступают в адрес главы края от жителей региона.

«Управляющие компании собирают денежные средства с людей, а потом банкротятся, и вместе с компаниями исчезают и собранные деньги. Другой показательный случай, когда деньги собираются, а ничего управляющей компанией не делается. Или еще одна история: в доме установили общедомовые приборы учета потребления ресурсов, в квартирах есть индивидуальные, а оплата все равно начисляется по нормативу. Это только ряд проблем в сфере управления многоквартирными домами, причем очень острых, но в то же время системных. Хотелось бы, чтобы мы сегодня попытались найти их решение», - поставил задачу в начале заседания членам общественного совета глава края.

А дальше разговор пошел собственно о проблемах.

Нарушают много

О нарушениях, которые допускают управляющие компании, доложил начальник управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору Валерий Савченко. Всего, по его словам, лицензии на управление многоквартирными домами в крае имеют 300 организаций, при этом у 56 лицензиатов дома в управлении отсутствуют. Таким образом, жилищным фондом края сегодня управляют 244 компании. В общей сложности, задействованы они на немногим более 4,3 тысячи многоквартирных домов. Еще 92 МКД на территории края остаются без управления. Где-то причиной является низкая активность жителей, где-то - истечение срока действия договоров управления.

При этом за минувший год в ходе лицензионного контроля выявлено около 13,3 тысячи нарушений, в том числе в части технической эксплуатации жилищного фонда, некачественного предоставления коммунальных услуг, порядка расчета внесения платы и так далее. По фактам выявленных нарушений составлено 300 протоколов об административных правонарушениях и выдано 1239 предписаний. Сумма наложенных штрафов составила более 9,3 миллиона рублей.

Еще более 5 тысяч нарушений выявлено в ходе осуществления жилищного надзора. А это еще 440 протоколов об административных правонарушениях, 942 предписания и свыше 3,2 миллиона рублей штрафов.

«Но сколько бы ни проводили работники управления контрольно-надзорные и профилактические мероприятия по обращениям граждан, наведение порядка и эффективное управление многоквартирным домом возможно только, если собственники и управляющая компания будут согласованно решать все возникающие вопросы по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания и содержания общего имущества», - отметил Валерий Савченко.

Как остановить злоупотребления?

Работа с обращениями граждан является одним из главных направлений деятельности и регионального центра общественного контроля в жилищно-коммунальной сфере «ЖКХ-Контроль». Итоги этой работы подводятся ежеквартально. Общественники фиксируют, что ряд тем остаются неизменно популярными у населения. Есть в этом списке, по словам руководителя центра Аллы Седых, и вопросы, связанные с управлением многоквартирными домами и качеством работы управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

В частности, она отметила, что информация, подлежащая раскрытию в силу закона, раскрывается не полностью либо искажается. При переходе из одной управляющей организации в другую зафиксированы факты выставления жителям «двойных» платежных квитанций. Имеют место быть некорректное, подчас грубое обращение со стороны сотрудников управляющих организаций, игнорирование заявок, подаваемых жителями по телефону, и требований закона к форме договора управления. А еще в крае встречаются случаи «рабства» жителей новостроек.

«Такие дома, как правило, попадают в управление управляющих организаций, аффилированных с застройщиком. Это делает практически невозможным устранение недоделок в рамках гарантийных обязательств застройщика», - рассказала руководитель ЖКХ-контроля.

Четвертая часть поступающих в общественную организацию обращений, как было сказано, касается начисления платы за жилищно-коммунальные услуги. Граждане жалуются на то, что управляющие организации взимают с собственников плату за дополнительные, не прописанные в договоре, часто необоснованные работы, оказывают некачественные или завышают объем выполняемых услуг, соответственно, увеличивая их стоимость. А еще компании закладывают в смету 5-10 процентов от получаемых от собственников средств на свою прибыль и забирают их, несмотря на существующую задолженность перед ресурсоснабжающими организациями. Для привлечения новых МКД нередко существенно снижается тариф на содержание общего имущества. А после заключения договора либо выполняется меньший объем работ - в соответствии с получаемой платой, либо резко поднимается тариф спустя год.

Если говорить о других видах нареканий, то это и жалобы на качество предоставляемых коммунальных услуг, неудовлетворительное состояние домов, абы какое содержание и текущий ремонт общедомового имущества и прочее.

Обращаются жители и с проблемами в области капитального ремонта, в частности, сообщают об аварийных ситуациях в квартирах после проведенных работ, непредоставлении технической документации, частой смене подрядчиков, что, естественно, сказывается на качестве.

Волнует граждан и схема перечисления взносов на капитальный ремонт на спецсчет, владельцем которого является региональный оператор.

«В этом случае деньги собственников СГРЦ перечисляет на расчетный счет управляющей компании. Далее, по закону, управляющая компания должна в полном объеме перевести денежные средства на спецсчет. Но законом не предусмотрено наказание для управляющей компании за задержку перечисления. Такие пробелы в законодательстве приводят к тому, что недобросовестные компании пользуются этими денежными средствами по своему усмотрению - оплачивают проведение текущего ремонта, задолженности и штрафы. Проверка краевого управления по строительному и жилищному надзору может привести к банкротству управляющей компании, и средства, собранные на капитальный ремонт, просто потеряются.

В то же время, по закону, если собираемость взносов на спецсчете менее 50 процентов, фонд капитального ремонта дома переводится в «общий котел» к региональному оператору, который выставляет собственникам повторные счета на оплату», - пояснила Алла Седых.

Вместе с тем, по ее словам, серьезной проблемой в управлении МКД является так называемый «потребительский терроризм». Это необоснованные жалобы и судебные иски, которые задействуют беспочвенно административные ресурсы и направлены на удовлетворение надуманных интересов отдельных собственников. «Развитие сети Интернет помогает гражданам найти ответ на любой интересующий вопрос, например, как не платить за ЖКУ, за капитальный ремонт. Такой интерес стал причиной появления в Интернете псевдоэкспертов. Последние консультируют население и внушают, что, например, жилищно-коммунальные услуги оплачивает государство в виде трансферов управляющим и ресурсоснабжающим организациям на оплату ЖКУ за собственников МКД, штрих-коды на платежных документах имеют иностранные корни, поэтому, оплачивая услуги, граждане переводят деньги за границу, способствуя развитию мошенничества.

По всем этим поводам, по мнению руководителя общественной организации, необходимо принимать адекватные меры. В том числе устраняться должны пробелы законодательства, способствующие появлению подобных нарушений.

Согласен с ней и губернатор «Если люди собирали деньги на спецсчет при помощи управляющей кампании, а та обанкротилась и вместе с ней исчезли деньги, то что это, если не мошенничество?» - задал он вопрос Валерию Савченко.

Тот же подтвердил, что в Ставрополе уже есть два случая, когда деньги собственников в действительности пропали - в одном речь идет о сумме более 200 тысяч рублей, в другом о 400 тысячах.

А потому глава края предложил подготовить законодательную инициативу для усиления механизмов контроля над расходованием средств на капремонт в тех многоквартирных домах, которые накапливают средства на «собственных» лицевых счетах.

«Необходимо исключить возможности для использования собранных таким образом денег для текущего обслуживания дома в ущерб финансированию будущих капитальных работ», - отметил он.

Но в то же время он подчеркнул, что недопустима и ситуация, когда оплату на капремонт с людей взимают дважды. А еще отметил необходимость создания возможностей для аудита управляющих компаний.

«Собственники должны знать, куда идут их средства и на что их расходуют», - отметил Владимир Владимиров.

В общем, спектр работ законодателям предстоит большой.

За ресурс платят дважды?

И на этом можно было бы поставить точку. Но дальше дали слово представителям управляющих компаний. И они попытались доказать, что вешать всех собак на них - неправильно.

Взять хотя бы ситуацию с начислением оплаты за коммунальный ресурс, потребленный на содержание общего имущества многоквартирных домов. В конце 2016 года в законодательство были внесены изменения, и управляющие компании столкнулись с серьезной проблемой.

Если собственники нежилых помещений не заключили прямой договор энергоснабжения с ресурсной организацией, то расчет объемов потребленного коммунального ресурса им не производится, как и тем, кто не подал показания индивидуальных приборов учета. Объем потребленного, но не переданного за несколько расчетных периодов ресурса, учитывается только при передаче показаний потребителем в крайнем периоде. А за остальное время предъявляется к оплате управляющей организации. При этом при установлении фактических объемов из начислений он не исключается. То есть ресурсоснабжающие организации начисляют оплату дважды: управляющей организации и потребителю.

«Анализ производимых РСО начислений за 2017 год на примере холодного водоснабжения показывает, что объем, предъявляемый к оплате управляющей организации, на 353 процента превышает цифры, рассчитанные по нормативам потребления. Учитывая нарушения, допускаемые РСО при производстве расчетов, весь «небаланс» ложится на управляющую организацию, и как следствие, на потребителей», - рассказала директор ООО «Жилье-Сервис» г. Михайловска Светлана Рожко.

Штрафы ложатся на собственников

О несоизмеримо большом спектре обязанностей и многочисленных проверках говорила директор ООО «Ставропольская управляющая компания» Ирина Абрамова.

«Законодатель закрепил за управляющими компаниями большой блок обязанностей и ответственности по управлению, эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда... В то же время вопреки своему назначению управляющие организации стали исполнителями коммунальных услуг и несут финансовую и организационную нагрузку в пользу ресурсоснабжающих организаций за счет средств собственников, которые должны оплачивать начисление платы за потребленные коммунальные ресурсы, банковские затраты по перечислению платежей со счетов управляющих компаний на счета ресурсоснабжающих организаций.

Деятельность управляющих компаний регулируется жилищным законодательством, трудовым и административным кодексами, а также многочисленными нормативно-правовыми актами различного уровня. Поэтому работу УК контролируют не только собственники, но и администрация города и налоговая инспекция, Ростехнадзор, управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, Государственная инспекция труда в Ставропольском крае, органы прокуратуры. В случае выявленных нарушений управляющие компании ждут штрафы от 25 до 250 тысяч рублей.

Учитывая, что бюджет управляющих компаний состоит из минимального тарифа и перечня работ, утвержденного собственниками, то свободных денежных средств на оплату тех или иных работ, возникающих в ходе эксплуатации и необходимых многоквартирным домам, но не принятых собственниками, а также штрафов, просто нет. Отсутствует механизм взыскания средств с собственников на незапланированные работы, выполненные по необходимости. Данные затраты ложатся убытками на управляющие компании. По этой причине многие компании, получающие коммунальные платежи на свои счета, используют их на покрытие своих убытков. Другие просто не выполняют обязательный перечень услуг», - отметила Ирина Абрамова.

На ее взгляд, снять остроту обозначенных проблем могут помочь утверждение перечня обязательных работ и их стоимости для включения в оплату за жилое помещение без решения собственников, разработка методических рекомендаций по установлению минимальной и максимальной стоимости обязательных работ, передача полномочий исполнителя коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям со всеми вытекающими обязательствами, наделение управляющих компаний полномочиями сетевых организаций в границах общего имущества МКД и направление штрафов, уплачиваемых управляющими компаниями, на проведение мероприятий по энергосбережению в многоквартирных домах на условиях софинансирования программным методом.

А еще она сказала, что в Советском Союзе существовали институты коммунального хозяйства, которые готовили руководителей ЖЭУ. И сегодня не только общественность необходимо учить, но и руководителей управляющих компаний, которые в наши дни, к сожалению, имеют разные специальности, зачастую далекие от строительства и ЖКХ.

В общем, и у управляющих компаний проблем сейчас очень много. И глава края на услышанное отреагировал - поручил министерству ЖКХ края провести совещание с участием управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций, чтобы обсудить болевые точки и выработать пути решения проблем. В конце концов, от этого зависит общее благополучие.

Ирина ПОСТОВАЯ.

Номер выпуска: 
Оцените эту статью: 
Голосов еще нет

Добавить комментарий

CAPTCHA
Этот вопрос помогает Нам определить, что Вы не спам-бот.
3 + 6 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. Например, для 1+3, введите 4.