Никто земли не отберет

Опасения, что в связи с принятием законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения собственники земельных долей могут лишиться этой своей собственности, уже стали притчей во языцех. Попытаемся вкратце разобраться в непростых вопросах отношений собственности на земельные доли, как это видится с точки зрения нашего ведомства.
Сразу оговоримся, что проблемы в области отношений, связанных с землями сельскохозяйственного назначения, действительно имеются. Но так ли все страшно, как обещают нам слухи? Могут ли граждане лишиться своей собственности на земельные доли? На эти вопросы можно однозначно ответить отрицательно. Ну нет в настоящее время ни одного закона, ни одной правовой нормы, позволяющей лишить законопослушного человека его имущества.
Итак, что же это за законы и нормы, вокруг которых поднимается столько шума? Прежде всего большинство волнений связано с государственной регистрацией подтверждения прав собственности на земельные доли в учреждении юстиции по регистрации прав. Говорится об обязательности такой регистрации и о том, что граждане, не получившие новые свидетельства о регистрации, утратят свою собственность. Со всей ответственностью здесь можно ответить, что такие рассуждения не основаны на законе. В соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Это означает, что государственная регистрация подтверждения права собственности на земельные доли носит исключительно заявительный характер и обязанности такого подтверждения законодательством не предусмотрено. Если вы собственник земельной доли, у вас есть свидетельство о регистрации или иной правоустанавливающий документ, значит, собственником вы и останетесь, независимо от того, подтвердили ли вы право в учреждении юстиции или нет. Другое дело, что в соответствии с п. 2 ст. 6 вышеназванного закона государственная регистрация возникшего до введения его в действие права на объем недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших уже после введения закона в действие - перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной позже сделки с объектом недвижимого имущества (в том числе договора аренды). Иными словами, собственником земельной доли вы останетесь в любом случае, но, чтобы распорядиться ею (например, путем продажи, дарения или выдела ее в натуре для последующей передачи в аренду), необходимо будет вначале подтвердить свое право собственности в реестре прав, который ведет учреждение юстиции. При этом такое подтверждение прав возможно одновременно с подачей документов на совершение соответствующей сделки.
Основным способом распоряжения земельными долями в настоящее время является выдел земельного участка в натуре в счет этих долей для передачи данного земельного участка в аренду. Так вот, чтобы произвести такой выдел земельного участка, первоначально необходимо подтверждение прав собственности на земельные доли, в счет которых выделяется земельный участок, а затем внесение в реестр соответствующих записей о том, что в счет земельных долей был выделен земельный участок.

Конечно, возникает правомерный вопрос: для чего нужно подтверждать свои права, если они и так действительны? Все очень просто. При совершении с недвижимостью тех или иных сделок в реестр прав, который ведет учреждение юстиции, вносятся соответствующие записи. Но поскольку ранее регистрацией занимались иные органы (земельный комитет, БТИ), то в реестре отсутствуют первоначальные сведения правах на недвижимое имущество (в нашем случае - о правах на земельные доли). Поэтому, чтобы внести запись о сделке, необходимо вначале внести запись о возникшем ранее праве, т.е. подтвердить право собственности.
На самом деле работа по подтверждению прав на земельные доли ведется с самого начала деятельности (с 1999 г.), тогда еще Регистрационной палаты. Всегда такая регистрация носила и носит заявительный, добровольный характер. Но, к сожалению, высказывания о том, что «нас скоро лишат собственности», периодически появляются, в том числе, в средствах массовой информации. Не будет этого, и быть не может.
Теперь о другой норме закона, которая также вызывает у людей недоверие и даже какой-то страх. Речь идет о пункте 2 статьи 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым в случае, если договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу указанного федерального закона, не будут приведены в соответствие с действующим законодательством в течение двух лет со дня вступления в силу данного федерального закона (т.е. до 27 января 2005 года), к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом.

С чем связано появление данной статьи? Прежде всего с тем, что ранее не было однозначного понятия «земельной доли». Это сейчас закон четко установил, что земельная доля является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). А раньше зачастую ее смешивали с понятием «земельный участок», хотя она никогда таковой не была. В связи с этим заключались так называемые договоры аренды земельных долей, в которых отсутствовало описание предмета договора - земельного участка, передаваемого в аренду. В настоящее время такие договоры должны быть приведены в соответствие с законодательством. То есть в большинстве случаев ранее заключенные договоры аренды не соответствуют требованиям законодательства в отношении предмета договора - в них в качестве предмета указаны земельные доли, а не земельный участок с кадастровым номером и определенной площадью. Поэтому именно в отношении предмета эти договоры аренды должны быть изменены.

Опять же возникают обоснованные вопросы и даже негодование, почему раньше допускалась регистрация указанных договоров аренды, а теперь их надо приводить в соответствие с новым законодательством. Но, к сожалению, такое положение является общеизвестным пороком российской правовой системы: вначале принимается закон, а затем под него пытаются подогнать общественные отношения. Не получилось подогнать, давайте отменять неудачный закон и принимать новый, зачастую полностью противоположный по смыслу. Примерно так и получилось в отношении земельных долей. Тем не менее новое законодательство существует, и его следует исполнять.
Сейчас ходят слухи, что не приведенные в соответствие с законом договоры аренды каким-то образом повлияют на права собственности граждан, что они лишатся ее, что какие-то там долги будут оплачены по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением, за счет земельных долей и т.п.

Подобные высказывания также не имеют никаких оснований. Прежде всего в отношении доверительного управления имеется главное правило: согласно п. 1 ст. 1012 Гражданского кодекса РФ «передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему». Иными словами, ни при каких обстоятельствах положения закона о том, что договоры аренды преобразуются в договоры доверительного управления, не повлекут за собой прекращения прав граждан на земельные доли.
С другой стороны, ни в коем слу- чае нельзя говорить о том, что доверительное управление выгодно гражданам - собственникам земельных долей. Вполне очевидно, что после преобразования договора аренды в договор доверительного управления арендная плата вряд ли будет выплачиваться.
Далее. После 27 января 2005 г. проведение землеустроительных и кадастровых работ будет продолжаться, хотя сами договоры необходимо приводить в соответствие с нормами закона.
Но и здесь имеется важный фактор. Ведь на самом деле не все ранее зарегистрированные договоры аренды следует менять. Большое количество таких договоров соответствует закону, а потому отношения между арендодателями и арендаторами останутся прежними, никаких действий им совершать не придется.
Итак, подводя итог, прежде всего хотелось бы отметить следующее. Никто из собственников земельных долей в результате принятия законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения не лишится своей собственности. Другое дело, что для управления этой собственностью и извлечения из нее выгоды (например, арендной платы), естественно, необходимо совершение тех или иных действий (подтверждение права, приведение договора аренды в соответствие с законом и т.п.). Ведь всем известно, что право собственности - это не только право, но и бремя.
Владимир БЕЗГИНОВ.
Руководитель учреждения юстиции - главный государственный регистратор прав Ставропольского края.