Земля в законе

Земля в законе

Революция начинается в головах. Знаковая песня советского периода «зажигала» сельскую бедноту словами: «Владеть землей имеем право, а паразиты никогда». Сегодня российское законодательство дало право владеть и распоряжаться землей. Но почему у половины владельцев земельных долей края она до сих пор находится не в реальной, а в виртуальной собственности?

Сегодня на вопросы «Ведомостей» отвечает руководитель управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) по Ставропольскому краю Константин Зазирний.

- Константин Иванович, земельный вопрос на протяжении веков был стержнем российской политической истории. Большевики никогда не совершили бы социалистическую революцию в 1917 году, не выдвини они лозунг «Земля - крестьянам». В начале 90-х в России произошла новая революция - капиталистическая. И уже почти 100 лет минуло со дня той - Октябрьской, а крестьяне землю до сих пор реально не получили. Насколько близок к завершению процесс переоформления земельных паев в собственность?
- В крае примерно 340 тысяч владельцев земельных долей за минусом невостребованных и неиспользуемых. Из 3,5 миллиона гектаров сельхозугодий, которые приходятся на паи, оформлена примерно половина. Т.е. они прошли стадию постановки на кадастровый учет. А через Регистрационную палату прошло только 27 процентов.
В 2005 году, когда истекал срок оформления, он был продлен до 27 января 2007 года. И работы практически прекратились. Россиянам нужно привыкать к философии собственника. Ведь если мы сравним договоры аренды земельных долей 1996 года и в настоящее время, они сильно отличаются. Люди не всегда получали то, что им положено, не было практики сдачи собственности в аренду. Сейчас более грамотно к этому подходят, потому что многие и через суды прошли, пытаясь получить арендную плату. Мы по отношению к пользователям применяем различные меры - от уговоров до привлечения к административной ответственности, чтобы были надлежаще оформлены все земли. Второго продления сроков уже не будет.
- Сейчас самая большая страшилка для крестьян - вероятность передачи неоформленных в собственность земельных паев в доверительное управление и дальнейшая прихватизация их новоявленными латифундистами посредством преднамеренных банкротств сельхозпредприятий. Насколько реальна такая неблагоприятная перспектива для Ставрополья?
- Я не думаю, что следует этого сильно опасаться. Доверительное управление также регистрируется в Федеральной службе регистрации. Органы власти, включая наше управление и управление регистрационной службы, заинтересованы в том, чтобы не был нанесен ущерб собственникам земельных долей. Попытка предложения зарегистрировать договор доверительного управления должна носить публичный характер. Там, где участки поставлены на кадастровый учет с выходом на регистрацию, еще меньше таких возможностей. В третьих, я полагаю, что органы власти будут рассматривать это как недобросовестные действия в отношении земель сельскохозяйственного назначения. И в четвертых, надо понимать, что с 27 января 2007 года договоры аренды земельных долей юридически ничтожны, и мы - служба по контролю за использованием земель - будем отслеживать эту ситуацию. А там, где преднамеренное банкротство, вообще не может быть доверительного управления. Сейчас мы перешли на ежедекадный контроль всех мероприятий землеустройства, постановки на кадастровый учет.
- В каких районах хуже всего обстоит дело?
- В Курском, Изобильненском, Минераловодском, Предгорном.
- А причины?
- Организационная работа властей. Завершают эту работу Александровский, Георгиевский, Туркменский, Советский районы.
- Еще в 2004 году «Ведомости» писали, что Ставрополье вышло на первое место в России по земельным спорам, что специалисты возглавляемого вами ведомства ежеквартально принимали участие в 300-400 судебных разбирательствах. Ситуация изменилась в худшую или в лучшую сторону?
- Ситуация изменилась коренным образом. Во-первых, мы предъявляем требования соблюдения законодательства при проведении землеустройства. Это обязательное согласование с соседями-землепользователями при межевании земельного участка. Число обращений в судебные органы уменьшилось примерно в 4 раза. При этом по вопросам споров о границах - примерно в 15 раз.
Большую долю составляют еще старые дела: 2002-го, 2003-го, первой половины 2004-го. Много судебных разбирательств по вопросам получения арендной платы. Имеет место оспаривание распорядительных актов органов власти, в частности, касающихся местоположения земельных участков при выделе.
- Много было разговоров о фирмах-гастролерах, которые за бесценок скупают пашню, зачастую при заинтересованном бездействии местных властей. Это позволяет наживаться сельской верхушке, видимо, перепадает и чиновникам разных уровней, а в проигрыше - крестьяне. Вами фиксируются факты перехода ставропольской пашни в руки заезжих предпринимателей?
- С изменением в 2005 году законодательства об обороте земель сельхозназначения ситуация изменилась. Уже отсутствует такая форма, как дарение земель. Ваучерный синдром продолжался в отношении земельных долей. Но сейчас это ушло в прошлое. Люди уже понимают, что земля имеет стоимость. Сейчас в соответствии с Постановлением правительства РФ от 11.04.2006 года идет кадастровая переоценка земли, в том числе сельхозугодий. Предыдущая оценка базировалась на показателях 90-х годов. За это время и инфляция успела повлиять на стоимость товаров, услуг, недвижимости, изменились качественные характеристики земель, применяются новые технологии, выросла урожайность. С другой стороны, где-то почвы деградировали. Ну, а в среднем, конечно, цена на землю выросла.
- Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дал субъектам РФ право устанавливать максимальную площадь земли, которую может иметь на территории одного района гражданин, его близкие родственники или юридические лица (сельхозпредприятия), в которых гражданину или его близким родственникам принадлежит более 50 процентов голосов. Какой семейный максимум у нас в крае?
- 10 процентов земель муниципального района. Цифра соответствует федеральному законодательству.
- В свое время на Совбезе края поднимался вопрос о самозахватах земель в восточных районах в результате неконтролируемой миграции из соседних Северо-Кавказских республик. Есть ли цифры сколько захвачено?
- Я бы не сказал, что кто-то ведет контроль за такими цифрами. Когда такие факты встречаются, мы принимаем меры административного воздействия, передаем материалы в правоохранительные органы. Но в настоящее время право пользования землями все более упорядочивается через аукционы, торги. Что касается восточных районов, в большей степени Нефтекумского, вопрос идет еще с 40-х годов - это отгонные пастбища. Они уже полностью поставлены на кадастровый учет, зарегистрированы. Это фонд перераспределения земель Ставропольского края. У Дагестана они были на праве пользования. Часть он продолжает арендовать, а по остальным им предложено участвовать в торгах. Факты явочного выпаса отар есть. Т.е. пригоняют без каких-либо договорных отношений, но переговорный процесс с республикой Дагестан продолжается, чтобы все это надлежащим образом было оформлено.
- Рейдерство - еще одна проблема. В результате ряда манипуляций группа захватчиков со стороны подминает под себя хозяйства, выживая прежних руководителей, людей вынуждают заключать договоры аренды, лишая права выйти со своими земельными долями и отдать их другому арендатору. Местные власти, случается, потворствуют захватчикам за их благотворительную помощь муниципальному образованию.
- Да, мы понимаем, что не всегда муниципалитет свободен при отсутствии бюджета и не всегда достаточно мужества и патриотизма у властей муниципальных образований для защиты интересов собственников. В этих ситуациях вариант один - обращение в федеральные структуры власти самих владельцев долей. Мы знаем случаи запугивания, обмана, принуждения по отношению к населению. Когда встречаемся с этим, рассматриваем, независимо от уровня связей, влияния.
- Вас не пытаются запугать?
- Обычная форма, которая сейчас используется по отношению к госслужащим - это организация заказных проверок, надуманные жалобы... Мы через это прошли. Знаем и кто авторы таких действий, и какие цели они преследуют...
Да, бывают обращения крупных коммерческих структур, ведущих землепользование, которые, ссылаясь на поддержку различного уровня властей, пытаются оказать давление на принятие нашим управлением их стороны, но... существует законодательство. У нас есть право и обязанность проведения государственной экспертизы землеустроительной документации, которое нашим управлением за последние 2 года использовалось около 500 раз.
- Год назад правительство Ставрополья на деньги, выделенные краевой Думой, стало скупать в собственность края земельные доли в больших массивах, чтобы участвовать в управлении ими. Тогда крестьяне встали в очередь, желая продать свои земельные наделы государству, поскольку цена предлагалась немалая. Сколько скуплено? Как определялся выбор, у кого покупать? В каких районах сельхозугодья правительства? И сколько стоит земельный пай в крае?
- С вопросами о порядке определения приоритетов покупки надо обращаться в правительство. Из того, что приобретено, еще не все купленное зарегистрировали. Средняя кадастровая стоимость гектара земли в крае - 19 тысяч 995 рублей. Вилка - от 2 тысяч в Нефтекумском районе до 78 тысяч в Новоалександровском. Если бы объявлялись конкурсы на приобретение долей, это был бы более понятный всем механизм.
- Есть ли практика скупки паев властью у наших соседей-ростовчан, краснодарцев?
- В Ростовской области, насколько мне известно, правительство не занимается массовым приобретением земельных долей. В Краснодарском крае практики широкой тоже нет. И у нас-то немного денег было выделено - порядка 20 миллионов. Философия была - показать, сколько стоит земля. Да мы и так знаем, сколько стоит земля. Вы только расскажите, как ее по такой цене продать.
- А как идет на Дону и на Кубани оформление земли в собственность?
- В Краснодарском крае практически закончено. Там муниципальные районы взяли под контроль организацию этого дела. В Ростовской области ситуация примерно такая же, как у нас.
- Власти Московской области объявили о намерении изымать у собственников в судебном порядке неиспользованные сельхозземли - речь идет о трехлетнем сроке. Какой процент «гуляющих» земель в крае?
- Есть невостребованные доли, где землепользование ведется, но собственники не заключили договоры, не распоряжаются, кто-то умер - и не вступили в наследство, кто-то бросил земельную долю и свидетельство в свое время не получил. Таких земель в крае - примерно 6 процентов. Это невостребованные и неиспользуемые земельные доли. А не обрабатывается порядка 2 процентов. Невостребованные доли обращаются по закону в собственность края.
- Новое законодательство принесло и муниципальную земельную революцию. По закону о местном самоуправлении муниципалитеты могут пополнять свои бюджеты, взимая налог на землю. Но для этого должна быть проведена ее кадастровая оценка. Как она ведется в муниципальных образованиях края?
- Она проведена в 2005 году. С 1 января 2006 года в нашей стране перешли на новый порядок взимания земельного налога - от кадастровой стоимости. Но поскольку эта стоимость определяется на основании показателей еще 90-х годов, то, конечно, она занижена. Нужно срочно проводить переоценку земли. Как я уже говорил, постановление правительства РФ вышло в апреле 2006 года. Но пока что полностью провел эту работу только Буденновск. Активно занимается проблемой мэрия Ессентуков. Остальные города и поселения уже сегодня теряют доходность своих бюджетов. Еще в прошлом году наше управление обращалось к руководству края с предложениями, которые бы определяли порядок и сроки проведения переоценки земли, а также за финансовой поддержкой этого дела, так как муниципалитеты ссылаются на отсутствие денег. Но краевые власти, приняв решение выделить 20 миллионов (об этом шла речь и на заседании краевой Думы), денег для финансирования этих работ так и не нашли. Роснедвижимость рассчитала, что на эти цели Ставрополью потребуется более 60 миллионов рублей. Семь миллионов были выделены из федерального бюджета, остальное пришлось оплачивать муниципалитетам. И я вам скажу, что Ставрополье - единственный на Северном Кавказе регион, который в прошлом году совсем не выделил средств на проведение кадастровой оценки земельных участков.
Уже подсчитано, что потери бюджетов муниципальных образований при взимании земельного налога без переоценки кадастровой стоимости земли могут составить порядка 800 миллионов рублей. Немалая сумма, особенно если учесть, что муниципалитеты в большинстве своем дотационные, а отсутствие денег в «муниципальных кошельках» тормозит реформу местного самоуправления.

Галина СЕРГУШИНА.