НА ХАЛЯВУ!

НА ХАЛЯВУ!
ИМЕННО ТАК ЧАСТИ РАДУЖСКИХ ФЕРМЕРОВ ЗАХОТЕЛОСЬ РЕШИТЬ СВОЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Марина Кандрашкина

В августе месяце 50 пайщиков СХ ЗАО «Радуга» объявили, что седьмого декабря 2010 года, после окончания срока арендного договора, желали бы забрать свои участки из хозяйства обратно и фермерствовать сами. Учитывая, что новоалександровская земля считается эталоном качества в мире, стоит ли говорить, что руководитель хозяйства В. Суров не был в восторге от такой перспективы. С тех пор «Радугу» сильно лихорадит, одни говорят, что владельцы мутят воду на пустом месте, другие, что не хотят жить в крепостном праве. Для того, чтобы разобраться в причинах происходящего, мы выехали в поселок Радуга Новоалександровского района.
БУНТ ОБЕЗДОЛЕННЫХ?
- Пять лет назад я уже обращался к Владимиру Сергеевичу с вопросом о выделе моей доли из общей земельной площади, но он предложил для начала взять участок в субаренду и попробовать свои силы, - объясняет суть конфликта И. Сухарев. - Что ж, у меня все получилось, поэтому и хочу забрать свои земли из хозяйства.
По его словам, когда В. Суров узнал, что люди хотят забрать паи из «Радуги», начал делать все, чтобы этого не произошло: увольнял с работы тех, кто отказывался подписать соглашение о продлении срока аренды, сулил увеличение арендной стоимости пая, и т.д. И кто-то дрогнул.
Но 32 «смутьяна» по-прежнему стояли на своем: арендный договор продлевать не будем! И третьего августа 2010 года на момент открытия общего собрания участников долевой собственности в повестке дня значились следующие вопросы:
1. О продлении срока договора аренды земельного участка.
2. Об утверждении границы (местоположения) части земельного участка, предназначенной для выделения земельных участков в счет земельных долей.
3. Об утверждении порядка возмещения затрат при выделении земельных участков в счет земельных долей.
Однако дольщики рано радовались. Потому как на собрании их поджидал неприятный сюрприз. Оговорив условия аренды и решив продлить срок договора еще на десять лет, собравшиеся объявили, что всем спасибо - все свободны, собрание окончено.
- Мы считаем, что принятое решение было абсолютно незаконным. Потому что собрание сособственников могло определиться с размером арендной платы за участок в целом, сроком договора аренды и т.д. Но оно никак не имело права за всех распоряжаться общим участком, - говорит юрист Роман Зубков. - Да и согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка договор заключается с каждым из его владельцев. В нашем же случае мало того, что не учли тех, кто был в зале, так в договоре присутствуют и мертвые души.
Впрочем, есть еще один нюанс, который заставляет дольщиков наотрез отказываться от подписания соглашения. На общем собрании руководство «Радуги» объявило пайщикам об изменении в условиях арендной платы, где каждому сособственнику арендуемого участка предлагалось самостоятельно выбрать один из трех вариантов оплаты за земельный пай. Первый вариант оплаты: 8 тонн зерна, 100 кг сахара, 20 кг масла. Второй - 40 тысяч рублей. Третий вариант для пенсионеров - 2 тонны пшеницы, 100 кг сахара, 20 кг растительного масла и ежемесячная материальная помощь в размере 3200 рублей. Однако юристы и адвокаты не верят в благие намерения В. Сурова.
- Вы расскажите еще о том условии, - просили дольщики, - которое поставила «Радуга». Мол, если мы хотим отделиться, то должны компенсировать средства, которые хозяйство вложило в наши участки. Это порядка семи миллионов плюс еще 300-400 тысяч рублей за межевание участка. Такую сумму руководство аргументировало тем, что за пять лет они вложили в земли столько минеральных удобрений, что они еще лет десять работать будут. Но если В. Суров знал, что мы собираемся выходить, зачем вносили удобрения?
МЕСТЬ ОБИЖЕННЫХ!
Вот с этим «зачем?» мы и обратились за комментарием к руководителю «Радуги» Владимиру Сергеевичу. Правда, пока шли к нему в офис, успели по пути поговорить и с другими новоалександровцами. Но сначала немного о самом поселке.
Еще при въезде в Радугу невольно обращаешь внимание на местные дороги. Не в обиду ставропольским строителям, но даже без такого капитального многомиллионного ремонта, новоалександровские трассы выглядят намного лучше и достойнее тех, которые сделали в краевом центре. Никаких ямок, колдобин, выбоин, и все потому, что хозяйство ежегодно вкладывает деньги в их ремонт. А какие домики в поселке! Практически возле каждого подворья лужайки или ухоженные газоны с цветами. В общем, все говорит о том, что люди живут здесь в достатке и благополучии. Наверное, поэтому и в самом селе отношение к бунтарям двоякое: кто-то поддерживает их, но большинство все-таки отказываются понимать.
- У нас такое хозяйство - дай бог каждому, - встали горой за директора новоалександровцы. - Предприятие за свой счет гостиницу содержит, где живут одинокие бабушки, вдовы, пенсионеры. Храм построили. Миллионы рублей выделяют на садик, школу, больницу, дом культуры и благотворительность. Районная футбольная команда, детская спортивная школа - все находится на обеспечении хозяйства. А где еще пенсионерам дают каждый месяц по три тысячи рублей дополнительно? Кто отправляет продукты, одежду, технику в приюты, лечебные заведения? А бесплатных путевок нам сколько дают, и на море, и за границу. Да и в случае надобности руководство «Радуги» всегда с деньгами выручит. Например, если ребенка нужно отправить учить в город, или на покупку машины, дома, никогда не откажет! У нашего Владимира Сергеевича просто мамино сердце.
- Ведь кто забирает земли из «Радуги»? Только те, кто в той или иной степени обижен на хозяйство. Одного, к примеру, наказали за то, что полностью испортил джондировский комбайн, вздумавши на нем камыш косить, другого на краже телят поймали, третьего на махинациях с запчастями, четвертый по пьянке что-то натворил. А тех, кто действительно по-настоящему трудился долгие годы, в списке нет, - возмущались случайные собеседники.
- А еще среди пайщиков есть и такие элементы, кто просто мстит Владимиру Сергеевичу за какие-то давние обиды. Вот, например, одному учителю в свое время квартиру не дали, вот он и забирает землю. А почему не дали? Потому что на нее двое претендовали: он с женой и семья, где двое ребятишек и муж инвалид. Кому она нужнее?
Но вот и двери кабинета руководителя.
- Я знаю, по какому вопросу вы приехали, и скажу сразу, что решение о продлении срока аренды земельного участка, принятое на общем собрании, было абсолютно законным, - сразу взял быка за рога Владимир Сергеевич.
Свою позицию он тоже аргументирует ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где говорится, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается большинством голосов на общем собрании сособственников. Согласно пункту 1.2 решением общего собрания также определяются и условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставной капитал или доверительное управление.
- И вообще, когда часть пайщиков говорит о том, что вопрос о выделе участка на общем собрании не поднимался, они сильно лукавят, - замечает В. Суров. - Не обсуждать вопрос и не слушать его обсуждение - совсем разные вещи. Просто мы еще в начале собрания вместе с ними проголосовали за изменение повестки общего собрания, поменяв местами пункт второй и третий. Ведь куда логичнее сначала решить вопрос о компенсации за земельный участок, а потом уже говорить о месте выдела. Поскольку дольщики, желающие забрать свои паи, промолчали насчет выплат, не было смысла обсуждать третий пункт.
Отрицает руководство «Радуги» и баснословные суммы в семь миллионов рублей, якобы озвученные на собрании:
- Повторюсь, пайщики, желающие отделиться, нас даже не спрашивали, сколько это будет стоить. Они надеются все получить на халяву. А между прочим мы за последние пять лет только на 108 миллионов рублей внесли азотных удобрений, еще на сто миллионов - фосфорных. Азотные ингредиенты понятно, они пришли и ушли, но калий, фосфор, навоз - в земле-то остаются. И претендуют уходящие именно на эти, обогащенные удобрениями, участки. Почему мы должны отдавать их бесплатно? Кроме того, не так давно в «Радуге» уже заплатили 850 тысяч рублей за межевание участка, приобретение свидетельств на землю, кадастрового паспорта. И теперь, инициируя выход, все дольщики должны снова оплачивать чью-то прихоть? Мы на это не потратим ни копейки.
Как видите, в рассуждениях хозяйственника тоже есть своя правда. Не спорю, человек несведущий мог бы заметить, мол, раз уже в августе знали, что пайщики собираются уходить, зачем обрабатывали земли? Однако не все так просто. Во-первых, ФЗ «Об обороте» обязывает арендатора поддерживать плодородие почвы. Ведь там четко говорится, что арендатор обязан «во-первых, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать её плодородие, применять природоохранительные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности». Во-вторых, руководитель все же надеялся, что сособственники участка все же перестанут смотреть на мир зашоренными глазами.
По словам В. Сурова, было бы полбеды, если бунтари брали землю и сами работали на ней. Однако паи нужны для присоединения к фермерским хозяйствам. Какая разница?
- Огромная, - включилась в разговор уполномоченный представитель участников долевой собственности Н. Чурсинова. - Потому как сами фермеры и затеяли эту бурю в стакане воды. Ведь не все из них рационально и бережно использовали земельные ресурсы, меняли севооборот, вносили удобрения, поэтому и урожаи с каждым годом у них становятся хуже и значительно ниже, чем в нашем хозяйстве. А тут такая прекрасная возможность: найти обиженных и с их помощью урвать лакомый кусочек. Причем не просто урвать, а прихватизировать. И это не преувеличение. Семьдесят процентов пайщиков, в прошлые годы забравших участки из «Радуги», уже престали быть их законными владельцами. Нам людей жалко. Мы-то проживем и без этих 800 гектаров. А что будет с ними?
Не обошли стороной в нашей беседе мы и вопрос о мертвых душах, значащихся в общем договоре аренды. Как оказалось, ничего противозаконного в действиях руководства «Радуги» не было. Потому как впервые с данной проблемой они столкнулись в 2005 году. Только собрали все подписи, поехали оформляться в регпалату - человек умер. По идее, все нужно было свести на нет, пока через полгода родственники не вступят в наследство. Но за это время сколько еще человек могло умереть? Как быть в этом случае? Тогда помощники В. Сурова обратились за консультацией в краевую регпалату, где получили разъяснение, что умерших можно оставить в списке, если наследники желают продлить договор.
- Вы сами представьте, как заволокитится подписание договора, если мы будем ждать по полгода вступления в наследство. А между тем землю нужно обрабатывать. На каких основаниях, если не будет договоров, я приду туда, сяду за комбайн или трактор? Да и кто позволит бросить 11 тысяч гектаров земли? Это ведь не игрушка, с землей работать надо. А как можно планировать производство свинины, говядины, пока точно не знаешь, сколько гектаров будет в наличии? И почему пайщики забывают, что у нас преимущественное право аренды. Мы не нарушаем порядок использования земель, на пай предлагаем лучшие условия, чем те же фермеры, поэтому правда и закон на нашей стороне, - замечает В. Суров.
- Владимир Сергеевич, в разговоре один из дольщиков опасался, что, поскольку вы продлеваете старый договор, а не подписываете новый, принятое решение об увеличении стоимости пая окажется филькиной грамотой. Не будет ли такого?
- Неужели вы думаете, что директор пойдет на обман семисот человек? Напомню, что на первых порах плата за арендованный участок у нас составляла 15 тысяч рублей, потом постепенно возросла до 25 тысяч. Сейчас будет сорок. Если я раньше вовремя и без обмана производил выплаты, так зачем буду брать грех на душу и обманывать сейчас?
На общем собрании третьего августа 2010 года было расписано, что я должен отдавать дольщикам, составлено дополнительное соглашение. Решение собрания - для меня и есть закон, мы уже внесли в бизнес-план более 38 миллионов рублей для выплат. Остановились же мы на соглашении, а не новом договоре, чтобы опять же избежать бумажной волокиты. Нам с землей работать надо, а не по различным инстанциям сломя голову бегать!
Замечу, что несколько лет назад «Радуга» подвергалась рейдерской атаке, когда заезжие гастролеры попытались быстренько скупить у новоалександровцев акции и обанкротить сильное предприятие. Однако благодаря усилиям В. Сурова и его команды все грандиозные планы пошли крахом. Нынешний конфликт руководитель рассматривает как начало второй попытки:
- Но я не позволю разорить «Радугу» и обидеть людей, которые доверяют и верят в меня. Помяните мое слово, не мы первые и, к сожалению, не последние оказались в такой ситуации. А чтобы они не повторялись, есть только один рецепт - земля должна быть в собственности государства и выдаваться в аренду тем, кто ее добросовестно обрабатывает. Очень жаль, что у нас все по-другому.
ИСТИНА В СУДЕ
Вот такая непростая ситуация, где у каждой стороны есть своя правда. Однако истина может быть все-таки только одна. Как раз ее и стали искать в суде противоборствующие стороны, подав друг на друга иски. Взбунтовавшиеся пайщики о признании недействительным решения общего собрания, руководство «Радуги» - о государственной регистрации продления договора.
18 ноября в Новоалександровском районом суде состоялось рассмотрение гражданского дела по заявленным искам. Суд встал на сторону В. Сурова, так как:
«В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок сельхозназначения, если число участников долевой собственности превышает пять человек, правила ГК РФ применяются с учетом ст. 13-14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Следовательно, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют участники собственности, составляющие не менее 20 процентов их общего числа или имеющие более 50 процентов долей в праве общей собственности на этот земельный участок».
Конечно, ставить точку в конфликте арендодателя с арендаторами еще рано, потому как пайщики, не довольствуясь синицей в руках и мечтая о журавле в небе, не собираются опускать копья, готовя кассационную жалобу в суд.
Впрочем, оно и неудивительно. Земельный передел - сегодня одна из самых злободневных проблем, которая возникла не вчера и даже не год назад. Люди начинают понимать ценность земли и всяческими правдами и неправдами пытаются урвать дополнительные гектары. Кто-то использует законные способы, как предложение более выгодных условий, а кто-то не гнушается и рейдерством. Слава богу, в новоалександровском случае до вил и сажания на кол дело не дошло, и люди решили пойти цивилизованным путем, ища правду не среди тех, кто сильнее, а на чьей стороне закон.
Неужели лед тронулся? Или это счастливое исключение из правил? Не знаю. Но как все же хочется верить в первое.