ВЫШЕЛ СКУПЩИК ИЗ ТУМАНА, ВЫНУЛ ДЕНЬГИ ИЗ КАРМАНА... Или как продавали земельный пай и что из этого вышло

ВЫШЕЛ СКУПЩИК ИЗ ТУМАНА, ВЫНУЛ ДЕНЬГИ ИЗ КАРМАНА... Или как продавали земельный пай и что из этого вышло
Александр Емцов

В статье «Земля дымится», опубликованной в нашей газете 11 января с.г., шла речь о скупке земельных паев в Труновском районе. Мы писали о том, что председатели сельхозкооперативов обращаются в правительство края, в правоохранительные органы с просьбой проверить законность действий отдельных предприятий, развешивающих по району объявления о скупке паев и реально этим занимающихся. По мнению руководителей, этот процесс может привести к очередному земельному переделу, в итоге к разрушению севооборотов, падению эффективности сельскохозяйственного производства и дальнейшему развалу села.
Спустя несколько дней после публикации к ее автору приехала из села Труновского Эрна Александровна Матюнина - хозяйка земельного пая, полученного ею в совхозе им. Кирова, сегодня это ОАО «Совхоз им. Кирова», и преданного этому же хозяйству в аренду. Привезла с собой документы и рассказала горестную историю.
Вот она в нашем пересказе.
РАССКАЗ ВЧЕРАШНЕЙ ЗЕМЛЕВЛАДЕЛИЦЫ
Очень правильно вы все написали. Действительно скупают наши паи. Причем скупают втемную, так, что не поймешь: или они дураки, или мы. Скорее всего - второе. После такой «продажи» поджилки неделями трясутся и по ночам не спишь.
Свой земельный пай площадью 8,74 гектара я заработала тринадцатилетним трудом в строительной бригаде совхоза. Сейчас мне уже скоро шестьдесят лет, на пенсии, причем инвалид третьей группы. В последнее время получала на пай в качестве арендной платы по четыре тонны зерна. Это была неплохая прибавка к пенсии, на жизнь хватало. Но так получилось, что нам с мужем пришлось оставить свой дом сыну. Он инвалид с детства, но создал семью, и мы поняли, что будет лучше, если станем жить отдельно. Нашли подходящий домишко в селе Труновском. Муж работает, поэтому ему дали кредит 130 тысяч рублей. Мне, как пенсионерке, банк отказал. До полной оплаты дома не хватало чуть больше ста тысяч рублей. Где брать? Занять, как на грех, оказалось не у кого. И тут на глаза попалось приклеенное у здания сельской администрации объявление, что некое ООО «Деюре» в селе Донском скупает паи по всем хозяйствам. Вспомнила, что было такое объявление и в районной газете.
Выбрала время, приехала туда. Встретил вроде как сам директор - Рашид Семенов. Рассказала, почему продаю, и сколько на дом не хватает. Он посмотрел свидетельство о праве собственности на землю. Сказал, что оно неправильно оформлено. Ну, раз неправильно, говорю, то давайте его назад. Нет, отвечает, мы его возьмем, сами потом дооформим. Предложил за пай 105 тысяч рублей. Я понимала, что маловато, но деваться-то было некуда, жить где-то надо, а без этих денег дом не купишь. Подписала договор, что продам пай тому, на кого они укажут. Тут же поехали к нотариусу, где я подписала доверенность на продажу земельной доли на имя Дианы Рамазановны Аджиевой. После нотариуса сразу и деньги отдали, но всего сто тысяч рублей. На вопрос, где остальные пять тысяч, сказали, что они пойдут на оформление. Осталось только вздохнуть. Никаких документов, что получила деньги, я не подписывала.
Все это случилось 8 декабря. А уже перед Новым годом приехал следователь из района, спрашивал, по своей ли воле, без принуждения ли подписала ту доверенность и договор. Вроде руководители хозяйства, получив от Аджиевой заявление с просьбой предоставить информацию о моем земельном пае, копии соглашений о создании земельного участка, договора аренды, на основании которого совхоз пользуется землей, встревожились и обратились в правоохранительные органы с заявлением. Что кто-то скупает земельные паи, и попросили разобраться. Следователь и сказал, что раз я не подписывала документов о получении денег, то тут что-то нечисто. Плохо и то, что в подписанной мною доверенности я передала Аджиевой очень широкие полномочия. Да я и сама потом поняла, что это плохо. Да вы прочитайте внимательно сами: «Доверенность ...на продажу за цену и условиях по своему усмотрению доли на земельный участок... с правом представления интересов в различных организациях, подписания договоров купли- продажи, получением причитающихся денег и т.д., выданную на три года с правом передоверия полномочий другим лицам...» Выходит, Аджиева может перепродать мой пай или передоверить его продажу непонятно кому. А что этот третий потом вытворит - одному Богу известно. Конечно, я испугалась. В юридических вопросах мало что понимаю. Люди, узнав, каких дров я наломала, посоветовали обратиться за помощью в родное хозяйство. «Тебя там все хорошо знают, как-никак тринадцать лет отработала. Может, и помогут в трудную минуту».
Поехала за пятнадцать километров в хозяйство, в поселок Кирова. Директор Михаил Борисович Чернов принял без проволочек. Хотя меня совсем не знает, ведь я ушла на пенсию до его прихода на руководящее место. Расспросил, как живу на пенсии, почему решила продать пай. Сказал, что хозяйство, понимая ее проблему, и больше бы денег заплатило, и сделку бы оформило, как положено. Да и вообще помогло бы. Я же их пенсионер, а о пенсионерах они заботятся. И это правда. Так что если вдруг передумаю - милости просим. А что касается якобы неправильно оформленного свидетельства о праве собственности на землю, то все это глупости. Переоформление за счет хозяйства проводилось по закону, документ выдан регпалатой. Просто покупатели цену таким образом сбивают, известная практика.
Я к юристам: можно ли все вернуть назад? Те сказали, что можно. Надо только, пока не поздно, пока участок не продан, обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность, и он в соответствии с законом зарегистрирует мое распоряжение об отмене доверенности. Я только буду обязана известить об этом как саму Аджиеву, так и те органы, для представительства в которых была выдана доверенность. То есть регистрационную и земельную палаты.
Так и сделала. 14 января этого года нотариус составила распоряжение об отмене доверенности на гербовом бланке, я его подписала. Отнесла копии в указанные районные организации. С помощью юристов написала заявление об одностороннем отказе от взятых на себя обязательств на имя директора ООО «Деюре» Р. Семенова. В частности, назвала причины. Первая, что договор купли-продажи земельной доли считается заключенным с момента его госрегистрации, чего до настоящего времени не сделано, таким образом перехода права собственности не было. Да и сам договор фиксирует не сделку, а скорее мое обещание совершить ее. Таким образом, сделки фактически не было. Второе, о чем я написала Семенову, - это что так называемая сделка, которая произошла между мною и «Деюре», грубо нарушает требования Земельного кодекса и закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и, следовательно, она ничтожна. И третье, «Деюре» не исполнило в полном объеме обязательства об оплате. То есть обещало 105 тысяч, а заплатило всего лишь 100 тысяч. Поэтому, написала я, сообщаю об отзыве доверенности и извещаю о своей готовности возвратить полученные 100 тысяч рублей по приходному кассовому ордеру в любое удобное для вас время. Прошу также возвратить мои правоустанавливающие документы на земельную долю, и теперь уже недействительную доверенность.
Занесла заявление в «Деюре». Семенов встретил деланным спокойствием и словами типа «Да я и сам хотел вам свидетельство на землю вернуть и расторгнуть сделку, ведь у вас документы не в порядке». Расписался на втором экземпляре заявления, что принял его именно 14 января. Сказал, что насчет даты возврата денег мне надо позвонить. Звоню на другой день - отвечают, что не сегодня. Звоню на второй - тот же результат. Приезжаю в «Деюре» - Семенова нет, а без него никто деньги брать назад не хочет. Опять звоню - ничего внятного никто не отвечает. Так я и звонила и ездила из Труновского, где живу, в Донское, где располагается «Деюре», то на автобусе, то на такси уже в общей сложности раз десять. Все без толку. Свои же деньги и не хотят брать!
Последний раз Семенов трубку взял, вроде назначил приехать на два часа дня. Все бросила, приехала с деньгами. Семенова опять нет! Он мне в сыновья годится, а с таким неуважением относится. Не говоря уже о том, что футболит инвалида, которому трудно, да и накладно кататься на автобусе из села в райцентр и обратно. Аджиева, увидев мое возмущение, позвонила ему. Из трубки я услышала его слова: «Скажи, пусть возвращает не сто, а двести тысяч». Вот это номер! На каком основании? Ведь мне дали сто тысяч! Конечно, я расстроилась. И хотя юристы и успокаивают, что в этом требовании нет ничего законного, как-то на душе неспокойно.
Так что мне делать теперь с деньгами? И неужели придется возвращать вдвое больше? Где я возьму такие деньжищи?
КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА
Мы ознакомили с рассказом Эрны Александровны и всеми обстоятельствами дела одного из известных в крае юристов. Вот его комментарий:
Прежде всего, хочу сказать, что на землю сельскохозяйственного назначения распространяется особый режим продажи. По закону земельный пай может быть продан только арендатору, то есть хозяйству, которое в данный момент землю обрабатывает, или другому участнику этой долевой собственности, то есть владельцу такого же пая. Все остальные формы, в том числе подписание договора с обязательством продать тому, на кого укажет лицо, давшее деньги - фактически за рамками Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Само собой разумеется, что сделка должна быть сразу оформлена в законном порядке - через подписание договора, регистрацию его в регистрационной палате, с выдачей расходного ордера на получение денег или получением расписки. Тогда есть гарантия, что не возникнет ситуация, подобная вышеописанной.
Практика показывает, что арендодателю, если уж надо, лучше продавать земельный пай своему хозяйству. Там грамотная юридическая служба, и оно заинтересовано, чтобы все прошло без сучка и задоринки. Никаких проблем у продавца впоследствии не возникает. Наоборот, некоторые хозяйства потом до конца дней помогают бывшим владельцам пая и продуктами, и услугами - по вспашке огородов, заготовке кормов для подсобных хозяйств и пр.
Что касается опасений Эрны Александровны и ее вопроса, что делать теперь ей с деньгами, то тут нет пока ничего страшного. Ничего с деньгами не надо делать. Положить их на счет в банк, и ждать, когда «Деюре» само обеспокоится их судьбой. Формально автор обращения в редакцию ведь не должна этому предприятию. Судя по рассказу, деньги взяты не из кассы ООО. Ни расходного кассового ордера Эрна Александровна не подписывала, ни расписки о получении денег не давала. Происхождение их туманное. А может быть те, кто их дал, действуют в интересах какого-нибудь третьего лица, скупают на его деньги паи. К слову: каково происхождение этих ста тысяч, могли бы установить соответствующие органы. При желании с их стороны, разумеется. Ведь налицо так называемая черная сделка - пачка денег из кармана в обмен на договор и доверенность распоряжаться земельным паем.
Не Матюнина за Семеновым, а он за ней должен бегать, требовать возврата своих денег. Так что Эрне Александровне надо просто успокоиться. И конечно, нельзя поддаваться всяким намекам вернуть больше, чем получила. Никаких дополнительных расходов Семенов не понес, никаких процентов за пользование деньгами набежать за такой короткий срок не может. Так что требование возврата двухсот тысяч вместо ста - пустое. Так сказать, берут на пушку, чтобы испугалась и передумала.
Спокойствие и еще раз спокойствие. Закон и правда на вашей стороне.
ОТ РЕДАКЦИИ
Описанная ситуация лишний раз подтверждает вывод первой статьи «Земля дымится», что скупка земельных паев в Труновском районе идет на не совсем законной основе. Тогда мы писали о подозрениях руководителей хозяйств, что, цитируем, «скупать землю в массовом количестве законно может сегодня только большая и сильная компания, располагающая немалым собственным финансовым капиталом. Мелочь вроде ООО «Деюре» может делать это, скорее всего, незаконно, за так называемый «черный нал». И вот эти подозрения фактически подтвердились в истории продажи пая Матюниной. Она получает деньги не из кассы предприятия, которому пришла продать свой пай по объявлению. И на ее законное требование принять деньги назад в кассу следует ступор: Семенов, судя по его реакции, не знает, как ему теперь поступать. Забрать без документов не получится. Эрна Александровна приходит с юристом и требует приходные документы, включая кассовый чек. А дать их - значит, подтвердить тем самым нарушение кассовой дисциплины своим предприятием. Как потом объяснить той же налоговой инспекции, за что эти деньги в кассу поступили? Возврат средств по сделке, которой не было? По меньшей мере, предприятие подпадает под административное правонарушение.
Не знаем, проявят ли к этой истории внимание соответствующие правоохранительные органы. Но владельцам земельных паев она преподносит хороший урок. Земля - это совсем не разменная монета, которую можно, при случае, сбагрить за хорошее вознаграждение. И не только потому, что за нее прадеды и деды ныне живущих сначала боролись в ходе революции и Гражданской войны, затем, ломая несогласных через хребет, объединяли свои клочки в колхозы, выделяли в совхозы, обсаживали лесополосами, планировали и удобряли... Земля досталась такой дорогой ценой, что должна находиться в руках тех, кто обрабатывает ее, ухаживает за ней, понимает ей цену. И уж точно не быть предметом спекуляции, объектом не совсем соответствующих закону сделок.
Продажа земельного пая - как раз тот случай, когда надо, прежде чем отрезать, семь раз отмерить.