ОТ МЕЧТЫ О ДВУХЭТАЖНОМ СТАВРОПОЛЕ ПАХНЕТ НАЖИВОЙ

ОТ МЕЧТЫ О ДВУХЭТАЖНОМ СТАВРОПОЛЕ ПАХНЕТ НАЖИВОЙ
Марина Кандрашкина, Александр Емцов

- Город насытился многоквартирными домами. Пришло время переходить от многоэтажной застройки к строительству индивидуального жилья - коттеджей, таунхаусов, - высказал недавно свое мнение на совещании в правительстве края новый глава администрации Ставрополя И. Бестужий.
Надо ли говорить, что данное заявление вызвало среди самих строителей массу вопросов. О некоторых из них мы написали в статье от 25 мая с.г. «Квадрат» на грешную душу», где высказали опасение, не поставит ли крест новация нового главы администрации на краевых планах по вводу в эксплуатацию в 2011 году 1,3 миллиона квадратных метров жилья? Да и президентское требование вводить не менее «квадрата» жилья на человека будет под вопросом.
Приятно, что в городской администрации читают газету. На прошлой неделе в муниципалитете прошла встреча именно на эту тему И. Бестужего с руководителями строительных организаций, где, собственно, и были расставлены все точки над i.
«Я НЕ НАМЕРЕН ОТСТУПАТЬ»
Сити-менеджер города сказал буквально следующее:
- Пресса имеет право на свое мнение, а я - на свое. Что касается увеличения доли строительства малоэтажного жилья, то это моя принципиальная позиция, от которой я не намерен отступать.
И причин тому несколько. Из всех сдаваемых в эксплуатацию квадратных метров около 80 процентов - в многоэтажках. Полбеды, если бы квартиры были выполнены с достойным метражом, отделаны под ключ. Так нет же. Чтобы привлечь покупателей «выгодными» условиями, некоторые застройщики вместо полноценных квартир предлагают либо студии, либо «однушки» с сорокаметровой площадью. Вот и получается, что в сданном в эксплуатацию объекте порой больше половины «квадратов» занимают однокомнатные квартиры.
- Строим много, но при этом забываем о качестве, о среде обитания, о людях, которые, проживая в густозаселенных микрорайонах, испытывают глубочайший психологический и социальный дискомфорт, - поддержал тему руководитель управления архитектуры - и.о. главного архитектора города П. Маркатун. - У нас появляются кварталы, где плотность населения составляет до 2 тысяч человек на гектар. Так дальше продолжаться не может.
Руководители города считают, что данная проблема не разрешается и в генеральном плане города на 2010-2030 годы. Там заложены определенные территории под многоэтажное строительство. Например, в Юго-Западном районе под такую застройку отведено 308 гектаров земли на 140 тысяч потенциальных жильцов, то есть по 455 человек на гектар. В муниципалитете уверены, что это завышенные показатели. Самое то - 300 человек на гектар. А ведь данный случай не единичен. Поэтому администрацией Ставрополя принято решение об актуализации и корректировке генерального плана.
- Что касается Юго-Западного района, мы уже пишем в задании, что основной «хребет» с многоэтажками и высотной застройкой должен идти по улице Тухачевского. Вся же остальная площадь предусмотрена под ИЖС и жилье социального типа, - уточняет П. Маркатун.
Кроме того, по идее чиновников, блокированные дома и таунхаусы должны появиться и на территории хутора Грушевый, в 32-м микрорайоне Ставрополя, где есть возможность возвести более 800 тысяч квадратных метров жилья. Комплексная застройка рассчитана на 28 тысяч жителей, причем 60 процентов территории займет ИЖС, а вдоль дороги к Вшивому озеру сконцентрируются многоэтажки.
Впрочем, проблема малоэтажного строительства было одной из обсуждаемых тем, но не единственной. Не менее оживленной оказалась дискуссия о качестве строительства. Руководитель комитета градостроительства В. Еличев считает, что городу нужно жилье «под ключ», а не пустые, неподготовленные к проживанию коробки в стиле «стяжка - штукатурка», требующие серьезных дополнительных вложений их будущих владельцев:
- В основном многоквартирные дома выполняются с низким архитектурным разрешением фасадов, для отделки по-прежнему используется силикатный кирпич, хотя имеется большой выбор альтернативных материалов, которые могут изменить не только облик самих домов, но и всего города. Не брезгуют застройщики и тем, что берут сначала разрешение на один вид строительства, а потом через некоторое время приходят в администрацию с просьбой об изменении целевого назначения.
Руководители строительных организаций не остались в долгу. В частности, президент Союза строителей края С. Попов считает, что для развития отрасли нужна системная поддержка, в том числе через частно-государственное партнерство, которое позволит выигрывать федеральные тендеры на строительство крупных социально значимых объектов и таким образом поддерживать местных строителей. Застройщики жаловались на длительные сроки подготовки строительной документации, когда на согласование проекта в различных инстанциях уходят не то что недели, а месяцы. Поднимался вопрос о новых дорогах, отсутствии территорий под парковки, говорилось и о создании рабочих мест в возводимых микрорайонах.
Не обошли молчанием и существующие административные барьеры, прозрачно намекнув на так называемую «коррупционную составляющую», связанную с выдачей разрешительной и технической документации. Правда, на последовавшее предложение главы администрации назвать взяточников поименно, никто так и не отозвался.
ГЕНПЛАН ГОРОДА КАК ЧЕРНОВИК?
Не можем удержаться и не прокомментировать итоги совещания. Многое, если не все, прозвучавшее из уст официальных лиц города, вызывает у здравомыслящих людей недоумение, а то и протест.
Первое - насчет корректировки генерального плана застройки города, на которую замахивается администрация. Если нам не изменяет память, последние три года власти города все недостатки в сфере строительства списывали на отсутствие современного генерального плана застройки. Мол, разработаем новый генплан, и, как по мановению волшебной палочки, прекратятся незаконная застройка, вырубка зеленых насаждений, строить сразу станем правильно и суперкрасиво. Как результат - все три года только и занимались тем, что доводили до ума новый генплан. Нанимались разработчики со стороны, проводились публичные слушания, утрясались, порой со скандалами, детали. Одних депутатских совещаний по этому поводу провели не меньше десяти. В конце прошлого года, как мы все помним, генплан на период аж до 2030 года с помпой на заседании городской думы утвердили. Было бы еще понятно, если бы на его корректировку замахивались новые руководители. Но ведь сам Бестужий занимал все это время должность вице-мэра, то есть второго лица в исполнительной вертикали, и в его должностные обязанности как раз и входило руководство градостроительным блоком. В. Еличев также был заместителем главы и возглавлял комитет градостроительства. И их слово было не самым последним при разработке генплана, скорее - первым. И вот теперь они принимаются ломать, по сути, свое детище?
Помилуйте, уважаемые отцы города, какая блоха вас укусила? Генплан - это ведь не любовная эпистола какая-нибудь, которую можно переписывать в зависимости от настроения и температуры внутреннего сгорания, это серьезнейший, выстраданный всеми горожанами и по сути имеющий силу закона документ. И отношение к нему должно быть соответствующее, во всяком случае - не как к черновику.
Второе - о высокой плотности застройки в спальных микрорайонах и безликости фасадов вновь строящихся зданий. Что правда - то правда. Иные жилые массивы народ уже метко называет каменными джунглями. Но кто виноват? Официальные лица назначают за это крайними строителей. Позвольте, а к чему же тогда сводятся функции комитета градостроительства, управления архитектуры города? Почему они согласовывают такие проекты, их привязку, выдают разрешения на строительство? Почему, наконец, специалисты администрации подписывают документы о вводе этих объектов в эксплуатацию? Мы уже не говорим о тех постыдных и скандальных примерах, когда сама администрация выступает инициатором безобразного уплотнения застройки, когда отдает под объект зеленые зоны, детские площадки, школьные территории. Что же вы валите с больной головы на здоровую?
Третье - об изменении целевого назначения объектов, когда стройка начинается как объект социальной инфраструктуры, а заканчивается - как жилой дом. Руководители города опять определяют виноватыми тут строителей. Мол, какие негодники, что вытворяют. Но помилуйте, кто выдает заключение о возможности перепрофилирования, издает постановление и опять же принимает объект в эксплуатацию? Неужели сами застройщики? Мэрия и еще раз мэрия. Оттуда все начинается на строительной площадке и там заканчивается.
ОН ОЧЕНЬ, ОЧЕНЬ, ОЧЕНЬ ТАУНХАУСАМИ ОЗАБОЧЕН
И четвертое, самое главное. О переходе от многоэтажной к коттеджной застройке - отдельными домами и так называемыми таунхаусами, это когда здание построено в виде прилепленных один к другому коттеджей. Надо полагать, этим совещанием Бестужий открыто провозгласил смену курса в градостроительной политике. Чуть ли не ясно сказал, что мы будем включать «зеленый» тем застройщикам, кто займется этими самыми таунхаусами, и «красный» - тем, кто продолжает поднимать многоэтажки. Во всяком случае, именно так поняли главу многие строители. Смекнули, что подряды на эти самые таунхаусы получат прежде всего фирмы, приближенные к Бестужему. А такие есть. И крепко задумались о том, как жить дальше и стоит ли вообще теперь продолжать в Ставрополе свой бизнес.
Потому что это только на совещании легко перейти от многоэтажек к двухэтажкам. В сермяжной нашей жизни это сделать очень и очень непросто. Современная стройиндустрия большого города нацелена на строительство вверх. И технологиями, а именно монолитным каркасным строительством, и дорогостоящей оснасткой, и бетонными заводами, и наличием башенных кранов, бетоновозов, бетононасосов... Все это хозяйство сейчас имеется у серьезных строителей и стоит оно миллионы и миллионы. Создавалось не один год, досталось большими потом и кровью. Куда его девать, если переходить на двухэтажный Ставрополь?
Вообще-то, если называть вещи своими именами, Бестужий проявляет самый настоящий волюнтаризм. Лезет грубыми административными лапами в деликатную сферу отношений строителей жилья и его покупателей. Потому что р-р-революционные команды типа «бросай то, занимайся этим» странно слышать сегодня, когда на дворе Его Величество Рынок. Рынок должен подавать такие сигналы, а не человек, пусть даже в ранге главы администрации. И тем более странно слышать эти слова от чиновника, которого в духе времени называют сити-менеджером и который, мы не сомневаемся, считает себя рыночником до мозга костей.
Ведь по здравому смыслу не градоначальник, а именно рынок и через его механизм сами горожане должны определять, в каком доме им жить. Дело градоначальника - обеспечить условия для широкого предложения горожанам самых разных вариантов жилья. И они будут выбирать свое жилище сами: отделанное полностью или в стяжке-штукатурке, однокомнатное или четырехкомнатное, в многоэтажке или коттедже - в зависимости от собственного кошелька, от состава семьи, от вкусов и пристрастий, от рода своих занятий и хобби наконец.
Предложение Бестужего тем более странно слышать, что именно в его обязанности как градоначальника входит думать о рабочих местах для жителей города, чтобы люди могли кормить свои семьи. Уход от многоэтажек эти самые рабочие места сильно сократит. И в свою очередь снизит спрос на жилье. Куда там дорогостоящие таунхаусы, «однушки» перестанут покупать.
Предложение Бестужего, безусловно, имеет право на жизнь. Но именно как предложение, а не как обязательная для выполнения указявка и тем более не как новая градостроительная политика, о чем он, к сожалению, уже поспешил заявить. Потому что первое, о чем говорят специалисты, это явная сырость, абсолютная непроработанность идеи. Строители хотели бы услышать на этом совещании, раз уж администрация поторопилась его провести, прежде всего, экономические выкладки: сколько будет стоить земля и на каких условиях станут проводиться торги, во сколько обойдутся сети и стоимость подключений, какова ожидаемая себестоимость строительства в целом и на какую маржу может рассчитывать застройщик. Что он приобретет и что потеряет на этапе перехода от многоэтажных к двухэтажным объектам. Затем - не приведет ли такой градостроительный поворот к новой вырубке лесов в окрестностях города? Если мы под многоэтажки порой рубим, то коттеджные поселки увеличивают такую вероятность в десятки раз. Опять же размеры потенциального спроса. Вписывается ли эта новация в программу ипотечного кредитования, да и вообще потянут ли ее горожане, ведь им в конечном счете платить? В городе, где однокомнатные квартиры пользуются спросом именно в силу повальной бедности, вряд ли вспыхнет спрос на дорогостоящие коттеджи. Они, кстати, тоже могут быть разные, так на какие застройщикам ориентироваться? На сто «квадратов» или на триста? Не помешало бы познакомить застройщиков и с десятком - другим типовых проектов, с опытом коттеджной застройки в других городах и странах... А то тут недавно довелось прочитать в Интернете, что Западная Европа уже отходит от этих самых таунхаусов, они людям не по карману. Наконец, как будут все же обстоять дела с количественной, а по большому счету с политической, стороной вопроса: прибавку «квадратов» это даст городу или, наоборот, резкую убыль? Ведь на первый взгляд именно убыли и следует ожидать, как же тогда краю выполнять президентскую программу «квадрат» на душу в год?
Увы, ничего подобного собравшиеся не узнали. Потому и расходились, как сказал нам один из руководителей стройорганизации, с тяжелым чувством.
МОЛЧАНИЕ - ЗНАК СОГЛАСИЯ?
Странную картину мы имеем сегодня в стольном граде Ставрополе. Его власти расписываются в собственном бессилии там, где должны делать погоду: определении, где строить жилищные объекты, как они должны выглядеть с архитектурной точки зрения. То есть они бессильны наладить соответствующие конструктивные отношения с застройщиками. Но зато глава администрации и Ко лезут явно в чужую епархию, а именно в отношения между застройщиками и горожанами, когда пытаются навязать, что и во сколько этажей строить.
И еще. Неоднократно обращаясь на совещании к статье «Квадрат» на грешную душу», за что от автора персональное спасибо, Бестужий так и не ответил на главный ее посыл. А именно, действительно ли вся эта новация с переходом на коттеджное строительство затеяна ради вовлечения в оборот обширных земельных участков, правдами и неправдами в последние годы перешедших в руки бывших и настоящих городских начальников или подконтрольных им структур? Правда ли, что в числе новоявленных землевладельцев сам Бестужий?
Нет ответа. Молчание главы администрации - знак согласия с моим предположением? От этого только укрепляется уверенность, что от мечты о двухэтажном Ставрополе пахнет наживой.
P.S.: В минувший понедельник на совещании по развитию ипотеки в крае И. Бестужий снова завел речь о таунхаусах. На что губернатор В. Гаевский четко и однозначно заявил: «Прекратите. С таким отношением к многоэтажному строительству мы никогда не выполним поставленную правительством страны задачу строить в крае два - два с половиной квадратных метра жилья в год».
Комментарии тут излишни.