МИНУС ТЫСЯЧА ГЕКТАРОВ

10.04.2013
МИНУС ТЫСЯЧА ГЕКТАРОВ
Галина СТЕПАНОВА

Про нашу ставропольскую землю говорят: палку воткни, и она через некоторое время зацветет. А еще говорят, что во время оккупации гитлеровцы вагонами вывозили наши черноземы в Германию. Не случайно Ставрополье называют южной житницей России.
Земля - главное богатство нашего края. Та земля, которую называют сельхозугодьями. Но год от года площадь их сокращается. Нет-нет, никто не вывозит наши черноземы ни за рубеж, ни в другие регионы страны. Но регулирование отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения по-прежнему вызывает много вопросов.
Общая площадь земельного фонда Ставропольского края составляет 6616 тысяч гектаров. Из них - 6108,5 тысячи занимают сельхозземли. Это около 93 процентов от общей площади земельного фонда.
За последние четыре года в структуре сельскохозяйственных угодий Ставрополья произошли значительные изменения. Общая площадь их сократилась на 2,4 тысячи гектаров, в том числе за прошлый год - на тысячу гектаров. При этом уменьшились площади под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами, а под пашней, наоборот, увеличились.
Основные причины сокращения - это изъятие земель для несельскохозяйственных целей, перевод их в другие категории, в том числе путем включения в границы населенных пунктов, под строительство автодорог, газопроводов, добычи полезных ископаемых.
Самым важным и основополагающим вопросом о земле есть и остается вопрос собственности на нее. В Ставропольском крае на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, в совокупности приходится 70 процентов от общей площади земель данной категории. Из них менее 7 процентов - в собственности юридических лиц, остальные - земельные доли. Около 30 процентов сельхозземель - в государственной и муниципальной собственности.
В цифрах это выглядит следующим образом: 273,4 тысячи гектаров - в управлении и распоряжении Российской Федерации. В данном случае - это Территориальное управление Росимущества по Ставрополькому краю. 158,4 тысячи гектаров - в ведении правительства края. Этой землей управляет и распоряжается министерство имущественных отношений Ставрополья. 42,5 тысячи гектаров в распоряжении органов местного самоуправления районов и поселений. И еще 1342,3 тысячи гектаров - в управлении муниципальной власти районов по Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Это участки, государственная собственность на которые не разграничена.
В настоящее время порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вроде бы регламентирован федеральным законодательством, однако зачастую эта регламентация носит общий характер, что затрудняет реализацию норм в правоприменительной практике.
Во-первых, основная процедура предоставления - это торги по продаже права на заключение договора аренды, на которых приоритет отдается конечной цене договора аренды, а не интересам местных жителей или сельхозорганизаций.
Во-вторых, предоставление земель крестьянским (фермерским) хозяйствам осуществляется по правилам статьи 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», которая не предусматривает проведение конкурсных процедур.
В-третьих, предоставление земель в аренду казачьим обществам также проводится без торгов.
Специальные режимы предоставления земель сельскохозяйственного назначения отдельным группам заявителей порождают многочисленные споры. Особенно часто это проявляется при совпадении интересов льготных категорий землепользователей в отношении одного земельного участка.
Яркими примерами тому являются конфликты в Степновском, Нефтекумском и Левокумском районах. Здесь земля стала предметом споров между казачьими обществами и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, сельскохозяйственными товаропроизводителями края и пришельцами из других субъектов Российской Федерации, фермерами, выкупившими овцеводческие точки. При этом администрации муниципальных районов, уполномоченные распоряжаться землями сельхозназначения, становятся заложниками таких споров, поскольку не имеют правовых оснований отдать предпочтение одним арендаторам перед другими.
Какова в целом ситуация с земельными долями в крае и оформлением прав на них? Государственную регистрацию прав прошли 93 процента земель долевой собственности. Ниже среднекраевого этот показатель в Изобильненском, Минераловодском, Кочубеевском, Степновском и Новоселицком районах.
По данным на 1 марта 2013 года, не зарегистрированы права почти на 90 тысяч гектаров земель долевой собственности. А между тем Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» органам местного самоуправления поселений и городских округов предоставлено право обращения в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Сегодня существуют значительные расхождения в площадях земель, как оформленных, так и не оформленных. Имеются в виду цифры. Так, по данным Управления Росреестра по Ставропольскому краю, площадь сельхозземель, находящихся в общей долевой собственности, составляет 3 миллиона 532 тысячи гектаров, а по данным администраций муниципальных районов края - на 24 тысячи гектаров меньше. Где их «потеряли» местные власти? Вот пример по Нефтекумскому району. По данным администрации района, общая площадь земель долевой собственности здесь составляет 147 тысяч гектаров, а по данным Росреестра - 171 тысячу, т.е. разница как раз в 24 тысячи. Если смотреть на уровне края, погрешность составляет 0,6 процента, а на уровне района - уже 14 процентов. Администрация объясняет, что 171 тысяча гектаров - это площадь земель колхозов и совхозов, подлежащих разделу на земельные доли по состоянию на 1992 год. А в настоящее время она уменьшена юридическими лицами и фермерами посредством выдела ими приобретенных земельных долей в самостоятельные. Оставшаяся площадь 147 тысяч гектаров - это и есть реально земли долевой собственности. Но в Росреестре все равно другие цифры. Каким верить?
Непонятная ситуация и с показателем площади земель долевой собственности, обремененных арендой. По данным Росреестра, такая площадь меньше, чем по данным районов, поскольку арендаторы выкупили часть земельных долей, или вообще выкупили все земельные доли в участке, что исключает возможность их аренды. Они их используют самостоятельно, как собственники.
В Нефтекумском районе таких земель около 70 тысяч гектаров, в Минераловодском - около 3 тысяч, в Ипатовском - 8 тысяч, в Кочубеевском - 19, Новоселицком - 2 тысячи гектаров.
В ходе работы по выделению земельных участков в счет невостребованных долей в судебном порядке было признано государственной собственностью края около 19 тысяч гектаров сельхозземель. Еще 28 тысяч признано собственностью районов.
Сегодня уже нельзя сослаться на отсутствие четкого законодательного регулирования вопросов прекращения прав на неиспользуемые земельные участки или на участки, использование которых осуществляется не по целевому назначению. Еще в апреле 2012 года принято соответствующее постановление Правительства РФ. И сейчас речь идет об активизации работы по выявлению таких неиспользуемых по назначению участков и вовлечению их в оборот. А также об усилении контроля.
Законодательством предусмотрено четыре вида земельного контроля: государственный надзор, осуществляемый федеральными органами исполнительной власти (Росреестр, Росприроднадзор и Россельхознадзор), а также муниципальный, общественный и производственный контроль. Муниципальный земельный контроль отнесен к вопросам местного значения поселения и городского округа. Пределы контроля арендатора определяются договорами аренды.
Немало конфликтных ситуаций в последнее время возникает вокруг пастбищ. Краевым законом «Об упорядочении выпаса и прогона сельскохозяйственных животных и птицы на территории Ставропольского края» определено, что нормы нагрузки на пастбища устанавливаются в соответствии с краевым же законом «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае». Их устанавливают органы местного самоуправления с учетом местных условий (качество почв, потребность в пастбищах и т.д.). Но ни для кого не секрет, что многие главы крестьянских (фермерских) хозяйств, в том числе и владельцы животноводческих точек, кошар, держат большое поголовье скота и выпасают его как на собственных земельных участках, так зачастую и на земельных участках, им не принадлежащих. При этом нагрузка на пастбища в несколько раз превышает научно обоснованные нормы. Т.е. прошла отара, съела или выбила всю траву, и нужно длительное время, чтобы восстановить этот участок для дальнейшего выпаса. Возникают конфликты. Особенно у пришлых скотоводов с местными жителями, которые вдруг встают перед фактом, что негде выпасать собственную буренку.
Вообще вопросы землепользования, и особенно распоряжения краевым земельным фондом перераспределения, вызывают много недовольства. Тысячи гектаров земли, на которые не разграничена собственность, вроде как ничейные. Кто-то их распахивает, засевает и собирает урожай. Но все это как бы вне рамок правового поля. Депутат Госдумы РФ Виктор Гончаров считает, что одной из причин межнациональных конфликтов в крае является как раз незаконный оборот сельхозземель. К сожалению, земельное законодательство все еще несовершенно и оставляет лазейки для предприимчивых латифундистов. Фракция КПРФ в краевой думе давно уже высказывает инициативу выкупить в краевую собственность земельные паи в предприятиях-банкротах и затем сдавать их в долгосрочную аренду. Но чтобы эта инициатива обрела правовой статус с выделением денег на покупку земли из казны, нужно заручиться большинством депутатских голосов. Т.е. увлечь этой инициативой единороссов. А они, судя по всему, отнюдь не готовы пробить брешь и в без того дефицитном бюджете края.
Да и уверенности в том, что земля, приобретенная в собственность края, будет давать от сдачи ее в аренду реальные доходы в казну, нет. Ведь покупало уже краевое правительство земельные доли. Но что-то не слышно все эти годы о баснословных земельных доходах в краевую казну. Кстати, покупалась эта земля несколько лет назад по такой высокой цене, что владельцы долей в очередь вставали, стремясь продать свои доли родному правительству. Только купили у немногих.