Кадастровая удавка

13.11.2013
Кадастровая удавка
Галина СЕРГУШИНА.

Хотели как лучше, а получилось как всегда - это про нас. Про ситуацию с кадастровой оценкой земель в Ставропольском крае. Заварило правительство Валерия Зеренкова кашу, а расхлебывать ее придется новому губернатору. Во всяком случае, владельцы сотен земельных участков уверены, что без вмешательства Владимира Владимирова ситуацию не разрулить по справедливости. И времени осталось совсем немного. Сотни ставропольских крестьян, да и горожан с 1 января 2014 года встанут перед фактом, когда надо будет платить непомерные налоги или отказываться от земельных участков, сворачивать бизнес.
Справедливости ради надо сказать, что цель предыдущим кабинетом министров преследовалась благая. От правительства Валерия Гаевского правительству Валерия Зеренкова достались долги почти в 20 миллиардов рублей. Исполнительная власть стала искать резервы для наполнения бюджета и уменьшения суммы долговых обязательств. Одним из радикальных способов поправить финансовые дела, видимо, сочли кадастровую переоценку земли. За словами «земля - наше главное богатство» в данном контексте маячили большие налоговые поступления в казну, рост арендной платы.
К истории вопроса
По закону кадастровая оценка земель должна проходить раз в пять лет. В постсоветское время на Ставрополье их было четыре. Три во время губернаторства Александра Черногорова и последняя - после назначения главой края Валерия Зеренкова. Кадастровая стоимость земли рассчитывается по методике, утвержденной министерством экономического развития РФ. Учитывается много показателей. В городах кадастровая стоимость определяется на основе статистических данных по рынку недвижимости. Имеется в виду соотношение спроса и предложения, средний уровень арендной платы. По землям сельскохозяйственного назначения расчет ведется на основе так называемого рентного дохода. А доход этот зависит от плодородия почвы, удаленности земельного участка от дорог, элеваторов, предприятий переработки.
Результаты кадастровой оценки утверждаются правительством края и используются прежде всего для определения арендной платы, земельного налога и выкупной (рыночной) цены. Рыночная цена не может быть более чем на 10-20 процентов выше кадастровой стоимости.
Первая серьезная попытка пополнить бюджет за счет земли была предпринята после назначения губернатором Валерия Гаевского. Арендная плата была поднята. Однако шквала недовольства тогда еще не последовало. Команда Валерия Зеренкова решила провести очередную кадастровую оценку главного богатства Ставропольского края.
Дешевый сыр в мышеловке
Тендеры по отбору компаний-оценщиков были объявлены в июне. На кадастровые работы было запланировано выделить из бюджета 94 миллиона рублей. Это было согласовано с депутатами краевой Думы, где есть специальный комитет по аграрным вопросам, продовольствию и землепользованию. По результатам тендеров конкурс на проведение оценочных работ выиграли две фирмы. Это ООО «ФинГрупп» из Тамбова и ООО «Деловой партнер» из Ставрополя. Они предложили самую дешевую цену за выполнение кадастровых работ. Всего 6 миллионов. По федеральному закону о государственных закупках выигрывает торги тот, кто предложит наименьшую стоимость выполнения заявленных работ.
Сколько уже говорено-переговорено на разных уровнях власти, писано-переписано в средствах массовой информации о том, что, к примеру, подряды на строительные или благоустроительные работы выигрывают фирмы, у которых кроме стола и ручки ничего нет. А те, у которых есть специализированная техника, технологии, профессионально подготовленные кадры, остаются в проигравших. Понятно, что фирме, где кроме стола и ручки ничего нет, выгодно предложить минимальную цену, она свою прибыль все равно получит. О качестве работ речь в данных случаях, по сути дела, вести бессмысленно.
Как бы то ни было, фирмы - победители тендера: тамбовская и ставропольская, работу провели. А результаты кадастровой оценки были утверждены приказом министерства имущества края накануне Нового, 2013 года. Стоимость сельскохозяйственных земель на Ставрополье выросла почти на четверть - в среднем до 58 тысяч рублей за гектар. А на востоке края кадастровые цены подскочили не то что в разы - в десятки раз. Это там, где «черные земли», суховеи и выжженная пустыня.
Казусы оценки
По сравнению с предыдущей кадастровой оценкой, цена в среднем по краю поднялась на 20 процентов. Но в Нефтекумском районе она возросла в 50 раз, в Апанасенковском - в 5 раз. Это районы восточной зоны. Как уже отмечалось, средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2012 году в Ставропольском крае составляет 58 тысяч рублей. Для сравнения: средняя кадастровая стоимость одного гектара сельскохозяйственных земель в Московской области составляет около 30 тысяч рублей.
В станице Незлобной Георгиевского района, к примеру, стоимость земли выросла многократно. В отчете указана оснащенность коммуникациями - 100 процентов. А на самом деле уровень коммунальных и инфраструктурных благ в этом селе не превышает 10 процентов. Много и других казусов в разрезе края.
- Результаты работ по определению кадастровой стоимости земельных участков земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов Ставропольского края, выполненных ООО «Деловой партнер» города Ставрополя и ООО «ФинГрупп» города Тамбова, не соответствуют реальной рыночной стоимости земельных участков. В ряде многочисленных случаев это повлекло нарушение бюджетных прав муниципальных образований, собственников и землепользователей этих участков, необоснованное увеличение с 2013 года налоговой нагрузки на физических и юридических лиц, выкупающих участки или являющихся их собственниками.
Вместо того чтобы получать прибыль от земли-кормилицы, собственники земли: физические и юридические лица - вынуждены идти на новые и значительные финансовые затраты, связанные с оспариванием результатов кадастровой стоимости земельных участков. Только к одной из компаний в Арбитражный суд было подано 13 исков.
Страдают от несправедливой оценки не только физические лица, которых пугают грозящие им непомерные налоги. Проблемы и у предпринимателей, которые, чтобы выкупить земельный участок для использования его в качестве залоговой базы, оплачивают его выкупную стоимость не по рыночной, а по кадастровой цене, которая выше, что само по себе является парадоксом.
Обращение за защитой в Арбитражный суд тоже влетает в копеечку. По некоторым подсчетам, это примерно 100 тысяч рублей - расходы на оценщика, адвоката, подготовку документов. И ведь эти затраты в перспективе лягут на ответчика - правительство края, т.е. на бюджет.
Если посмотреть сравнительный анализ кадастровой стоимости земельных участков на Ставрополье, граничащих с земельными участками соседних субъектов РФ, то картина вырисовывается не в нашу пользу. К примеру, в Песчанокопском районе Ростовской области, граничащем с нашим Красногвардейским районом, разница в уровнях цен в одних случаях - в разы, в других - в десятки раз. Аналогичная картина при сравнении Курского района нашего края с Наурским районом Чеченской Республики. Очевидно, что бизнес при аренде, выкупе будет решать, где ему удобнее, выгоднее, безопаснее.
Когда в правительство края потоком пошли жалобы от недовольных кадастровой оценкой граждан, была создана рабочая группа, чтобы разобраться с причинами таких, мягко скажем, странных результатов оценочной деятельности нанятых фирм.
Причины странных результатов
По мнению рабочей группы - это недостоверность данных кадастрового учета, недостоверность данных, содержащихся в муниципальных правовых актах и актах органов государственной власти, а также в сведениях, направленных муниципалитетами в ООО «Деловой партнер» и в ООО «ФинГрупп». Кроме того, члены рабочей группы считают, что к причинам можно отнести и применение ООО «ФинГрупп» таких моделей определения кадастровой стоимости земельных участков, которые содержат лишь избирательные факторы стоимости. К примеру, расстояние до дорог федерального значения, транспортных пунктов, административных центров, обеспечение населенного пункта газоснабжением и прочие, но не отражают индивидуальные особенности конкретного участка.
Рабочая группа считает, что оценочными организациями не соблюдены требования федерального стандарта оценки в полном объеме. Этот стандарт предписывает оценщикам осуществлять сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. Существует 30 методов оценки. Отмечено и несовершенство самой законодательной и нормотворческой базы для проведения кадастровых оценок.
Рабочая группа рекомендовала правительству Ставропольского края провести совместно с оценочными компаниями работу по устранению недостатков в отчетах о кадастровой стоимости земель края, провести дополнительную аналитическую работу по результатам ее определения, в том числе в соотношении с кадастровой и рыночной стоимостью земли в других регионах Российской Федерации.
Также рекомендовано урегулировать финансовую нагрузку на заинтересованных лиц суммами арендной платы, а органам местного самоуправления провести дифференциацию земельного налога.
Судя по всему, получается, что оценщики не владели всей полнотой информации, когда проводили свою работу. Это увидела рабочая группа. Однако результаты кадастровой оценки были утверждены министерством имущества края, считай, правительством. С ними согласилась и краевая Дума, где целый аграрный комитет постоянно демонстрирует готовность изо всех сил защищать интересы селян.
Что мешало поинтересоваться судьбоносными не только для сотен тысяч физических, но и для десятков тысяч юридических лиц результатами кадастровой оценки? Навстречу обиженным землевладельцам пошли только в краевом управлении Росреестра, где создали согласительную комиссию по рассмотрению жалоб на неправильную кадастровую оценку. С момента утверждения кадастровой стоимости земельного участка у заинтересованного лица по закону было полгода на обжалование. Многие включились в этот процесс. Но удовлетворено лишь 29 процентов жалоб. Для справки скажем, что в соседнем Краснодарском крае в аналогичной ситуации удовлетворили более 90 процентов жалоб.
Чего сегодня хочет деловое сообщество края? Председатель Совета Ставропольского регионального отделения ОПОРЫ России Николай Сасин сказал, что его точка зрения - продолжать работать с компаниями-оценщиками и с помощью новой исполнительной власти региона довести процесс определения кадастровой оценки до объективного результата.