Возвращены, чтоб сказку сделать былью?

Что ни говори, а слова о том, что все новое - это хорошо забытое старое, раз за разом находят подтверждение. Взять, к примеру, инициативу руководства краевого центра о создании в городе муниципальных управляющих компаний, которые, как ожидается, должны стать серьезной альтернативой недобросовестным частным организациям, работающим в сфере управления многоквартирными домами.
Помнится, лет так с десять назад, ну или около того, нас убеждали, что бороться с недобросовестными ЖЭКами и ДЭЗами можно только одним способом - если на рынок придут частники и составят им конкуренцию. Частных управляющих компаний в городе, да и в стране - в наши дни хоть пруд пруди. Однако ситуация в ЖКХ лучше не стала, и на сегодняшний день эта тема по-прежнему продолжает волновать всех нас, а в адрес властей наших городов и весей нескончаемым потоком идут жалобы.
«Решение есть, - посчитали власти Ставрополя. - В создании муниципальных УК».
«К нам нередко обращаются горожане, которые жалуются на то, что территории около домов не убираются, необходимая техника не закупается, просьбы и пожелания собственников игнорируются. Действенных рычагов влияния на управляющие компании у администрации нет. Поэтому выход из сложившейся ситуации я вижу в развитии конкурентной среды. Мы должны дать горожанам право самим выбирать управляющую компанию. Можно обратиться к опыту мэрии Москвы, где управление жильем начали возвращать муниципалитету. Это уже дало свои результаты. 60 процентов жилья вернулось в ведение администрации, и количество жалоб в области ЖКХ сократилось на треть», - отметил глава администрации краевого центра Андрей Джатдоев.
При этом речь не идет о том, чтобы полностью закрыть частные управляющие компании. Предлагается просто создать новые - муниципальные. Подобрать им помещения, помочь с созданием материально-технической базы. Однако последнее слово останется за собственниками: только им решать - какой компании доверить право управления своим домом.
«Наша главная задача - предоставить людям выбор. Обеспечив высокое качество работы муниципальных компаний, мы зададим стандарты работы для всех предприятий жилищного сектора города», - отметили в администрации.
Кстати, к инициативе жители Ставрополя отнеслись с энтузиазмом. Об этом свидетельствуют результаты специально проведенного опроса.
К слову сказать, аналогичные решения за последнее время приняты в довольном большом числе российских городов. В сфере управления сегодня работает не одна и не две муниципальные управляющие компании. При этом они не только занимаются обслуживанием жилищного фонда, но и, что вполне понятно, претендуют на свой сегмент рынка, который порой бывает весьма внушительным. Желающих передать свои дома в муниципальное управление немало.
На мой взгляд, все это как минимум говорит о провале инициированной в свое время реформы жилищно-коммунального хозяйства, ведь что ни говори, а нынешние УК - практически неуправляемы, и делают они что им вздумается. Вернее, стараются делать как можно меньше, а денег с жильцов взять как можно больше. Изменится ли что-либо с появлением муниципальных организаций - вопрос времени. Но к этой теме мы еще обязательно вернемся.
А пока мы решили посмотреть, как организована работа ЖКХ в других странах.
Интересно, что в большинстве зарубежных стран, например, во Франции, Нидерландах, Польше и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений. При этом управляющая компания обязана застраховать свою гражданскую и материальную ответственность на случай нанесения ущерба собственникам жилья. Конкурентоспособность ее повышается при наличии сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.
Работать в этой сфере могут только те, кто прошел соответствующее обучение. Базовое образование можно получить в политехнических вузах, а также специальных колледжах.
К примеру, в Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты. Итак...
Германия
На немецком рынке съемного жилья (а в Германии большинство населения живет на арендованной площади) квартплату четко разделяют на две составные части. Первую называют «холодной» арендной платой. Это, собственно, та прописанная в договоре цена жилплощади, которую владелец недвижимости устанавливает произвольно, хотя он, естественно, учитывает сложившуюся в данном месте среднюю цену сдаваемого в наем квадратного метра. Именно с этой суммы арендодатель и платит подоходный налог.
Вторую часть квартплаты принято называть «побочными расходами». Имеются в виду расходы по содержанию и эксплуатации жилья. Их несет владелец. Но квартиросъемщик, согласно арендному договору, обязан их компенсировать. Тут уже оплата производится «по факту»: квартиросъемщик ежемесячно переводит на счет арендодателя в качестве предоплаты заранее оговоренную сумму, а тот по итогам года обязан представить отчет о своих реальных расходах. В результате достаточно часто возникает ситуация, когда квартиросъемщику приходится доплачивать определенную сумму. Например, если в течение года из-за роста цен на нефть подорожал мазут, на котором работают в Германии многие отопительные системы. Если же эксплуатационные расходы оказались ниже ожидавшихся, то хозяин квартиры обязан вернуть лишние деньги.
За электричество и телефон арендаторы платят отдельно.
Владельцы недвижимости имеют право взимать со своих жильцов расходы на отопление, на холодную и горячую воду, на приобретение, установку и замену соответствующих счетчиков, на пользование системой канализации, на вывоз мусора, освещение и уборку лестничной клетки, на эксплуатацию и ремонт лифта, на кабельное телевидение. Они могут брать деньги (и, естественно, берут) за оплату труда домоуправа, за уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, за озеленение этого участка, за содержание прилегающей детской площадки, за покупку средств борьбы против насекомых, за вызов трубочиста.
Жилец при заселении заключает договор, в котором, в том числе, прописаны основные обязанности арендатора, например, обязанность в соответствии с графиком убирать в подъезде или придомовую территорию. Жители «социальных домов» выполняют эти работы сами, и избежать их нет никакой возможности, так как это будет являться нарушением договора, что повлечет за собой серьезные штрафные санкции, вплоть до выселения.
Владельцам жилья, живущим в собственных четырех стенах, естественно, тоже приходится оплачивать вышеперечисленные жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, в многоквартирном доме они ежемесячно откладывают согласованную между собственниками сумму в резервный фонд. Там накапливаются деньги на плановые и непредвиденные ремонты здания. В результате в крупных городах сумма ежемесячных текущих расходов за относительно большую квартиру в 120-150 метров достигает 400-500 евро.
К слову сказать, в Германии отопление считается по фактическому потреблению: на каждой батарее для расчета потребления установлен счетчик и специальный регулятор. Так как тарифы на отопление быстро растут, то многие немцы без особой необходимости его не включают, одеваются дома потеплее и точно не регулируют температуру дома, открывая форточку.
Отдельно стоит сказать о вывозе мусора. В Германии его принято сортировать, прежде чем выбрасывать. Существует несколько видов контейнеров: для пищевых и органических отходов, для бумаги и для неорганических и химических отходов. Контейнеры являются собственностью мусоровывозящей компании и устроены таким образом, что сверх того объема, на который они рассчитаны, мусор в них поместить не получится. Соответственно, компания вывозит только оплаченный объем. За правильностью сортировки следят тщательно: если мусор окажется не там, где положено, - в следующем месяце будете платить значительно больше (если дом многоквартирный - сумма увеличится для всех).
Швеция
В Швеции широко развито движение квартиросъемщиков.Они следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них, ведут работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность членов в которых достигает сотен тысяч, представляет собой огромную силу, с которой считаются все политические партии. Такие ассоциации имеют свою штаб-квартиру, региональные и местные отделения.
Главная цель жилищного движения - повышение заинтересованности квартиросъемщиков в выработке грамотных решений относительно домов, в которых они живут, вовлечение их в процесс принятия таких решений.
Очень важный факт: в Швеции для решения проблем в этой сфере создан и успешно функционирует Жилищный суд, результатами работы которого являются: полная прозрачность деятельности всех структур ЖКХ и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, отсутствие коррупции, близкое к идеальному качество обслуживания потребителей.
Финляндия
ЖКХ Финляндии отличается высоким качеством предоставляемых услуг. В этой стране 1,4 миллиона домов объединены в 70 тысяч акционерных обществ - владельцев жилой недвижимости. 50 тысяч из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 тысяч управляются самостоятельно.
ЖКХ в Финляндии, как и во многих других странах, давно уже развито как нормальный бизнес. И не важно, кому принадлежат объекты ЖКХ, централизована система отопления или нет. Главное - сама система управления строится по одинаковым правилам: минимизация издержек и использование передовых технологий. Например, для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника - уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что дешевле. А на случай сильных морозов имеются резервные станции, которые работают на масле.
Что касается конкуренции, то у горожанина есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае он должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.
Англия
В Англии и водоканал, и электросети находятся в руках частных компаний. Житель Лондона может свободно менять поставщиков электроэнергии, единственное ограничение - делать это не чаще раза в неделю. Поставщиков даже может быть несколько: у одного выгодно покупать электричество днем, у другого - ночью.
Качество коммунальных услуг в Великобритании - понятие не эфемерное, оно определяется множеством измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы - 30 секунд - и время исполнения заявки по устранению неполадок.
Франция
Во Франции, как и в Великобритании, прошла приватизация энергетического комплекса, вследствие которой появилось несколько поставщиков газа и электроэнергии. Также во Франции нет платы за горячую воду и отопление - воду нагревают бойлеры, установленные в каждой квартире или доме. В качестве отопления используется в основном газ. Для этого человек заключает контракт с газовой компанией. Вариантов контрактов достаточно много. Что-то вроде наших тарифных планов на мобильную связь.
США
Соединенные Штаты демонстрируют развитый рынок жилищных услуг с узкоспециализированной деятельностью организаций в сфере содержания и ремонта жилья.
Например, инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета на системах теплоснабжения - вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, - третья и так далее. В качестве консультантов по вопросам привлекается управляющий, который знает рынок подрядных работ и преимущества применения различных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования.
В разных штатах ситуация с «коммуналкой» разная. Например, во Флориде, которая почти не газифицирована, главное - электричество. Поэтому его все экономят. Оплата происходит автоматически: деньги раз в месяц снимаются с банковского счета. Все долги копятся на банковских кредитках. И если деньги не внесены до 15-го числа - это грозит выселением из квартиры.
А вообще, квартплата в нашем понимании в США отсутствует. Есть налог на жилье, который платится раз в год и составляет 13 процентов от стоимости дома или квартиры.
Польша
В настоящее время сфера ЖКХ страны стабильно и динамично развивается. В Польше действует достаточно централизованная система управления в сфере ЖКХ, созданы акционерные общества (холдинги) со 100-процентным государственным или городским капиталом. В холдинги входят предприятия энергетики, водоснабжения и муниципального транспорта. В то же время на рынке таких услуг, как уборка, вывоз мусора, обслуживание жилья, ремонт зданий, - действуют преимущественно мелкие частные компании.
Тарифы на услуги утверждаются на государственном уровне, однако даже в расположенных рядом жилых домах могут отличаться друг от друга. При определении тарифа учитывается довольно широкий список критериев: конструкция здания, материал оконных и дверных проемов, крыша, возраст здания и многое другое.
У среднестатистической польской семьи на оплату жилищных расходов может уходить до 50 процентов всех доходов. В отношении злостных неплательщиков в стране с 1994 года действует довольно жесткий закон об «эксмиссии», что переводится как «принудительное выселение». Максимальный срок неуплаты составляет, как правило, три месяца. Запрещено выселять беременных женщин, детей, инвалидов и их опекунов.
Таиланд
Жителям Таиланда все платежи по оплате света, воды, интернета и прочего приходится оплачивать вовремя, потому как меры борьбы с должниками довольно жесткие. Накапливать долги населению, как в России, там просто не дают. Присылается квитанция, в ней прописано, с какого по какое число ты обязан заплатить. Не заплатите вовремя - готовьтесь к штрафу. Причем он равен вашему долгу. Если не погасите долги, то вам просто отключат электроэнергию.
Ирина ПОСТОВАЯ.