КОГДА ОТВЕЧАЮТ РУБЛЕМ

Верховный суд разъяснил, когда застройщик отвечает перед покупателями жилья рублем. «Ведомости» попросили прокомментировать одно из недавних решений Верховного суда руководителя широко известного на Юге России ОАО «Юридическое агентство «СРВ» Романа САВИЧЕВА.
- Верховный суд разобрал тяжбу одной семьи со строительными коммерсантами. Некая строительная фирма в городе Саранске заключила с гражданами договор, по которому они должны были получить квартиру с полной отделкой, - рассказывает Р. Савичев. - Но фирма настолько плохо выполнила свои обязательства, что одна из семей с двумя детьми согласилась принять его только при уменьшении строителями цены за квадратный метр жилья. Компания на этот шаг не пошла.
Тогда гражданам пришлось пойти в суд с иском к застройщику и уже в суде просить скидку на стоимость заранее оплаченной квартиры. Фемида изучила, что получила в итоге семья, и полностью с иском согласилась, присудив истцам - семье с двумя детьми - солидную скидку. Но новоселы справедливо потребовали заплатить им еще и компенсацию за то, что строители добровольно не пошли им навстречу, а проблему пришлось решать в суде, потратив на это деньги и время.
Компенсацию суд рассчитал, но по минимуму - десять тысяч рублей неустойки и по пять тысяч рублей на члена семьи морального вреда. Расчет основывался на сроке в считанные месяцы. Тогда как клиенты считали правильным срок, в течение которого строители на них не реагировали, составил почти год. Что же касается суммы неустойки, то по Закону «О защите прав потребителей» с суммы за квартиру набежал миллион рублей.
Не добившись положительной реакции судов Мордовии, новоселы обратились в Верховный суд РФ, где ситуация была проанализирована и все «нижестоящие» решения отменены. Верховный суд заявил, что дело нужно пересмотреть, и объяснил, как это сделать.
Отказывая гражданам, которые требовали взыскать со стройфирмы неустойку за год, местный суд исходил из следующего. Между сторонами спора, после того как решение райсуда о скидке и возвращении покупателям разницы в цене выполнено не было, сложились отношения, которые регулирует Гражданско-процессуальный кодекс и Закон «Об исполнительном производстве». И мол, в этом случае у истцов нет права на требование неустойки за нежелание коммерсантов идти им навстречу по Закону «О защите прав потребителей». И вышестоящая инстанция впоследствии с этим согласилась.
Однако такие решения приняты в нарушение норм материального права, посчитал Верховный суд. Аргументация изложена такая. По закону неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. В этом конкретном случае - просрочки исполнения. В статье 22 Закона «О защите прав потребителей» сказано дословно следующее: «требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, импортером и прочее), и тот оплачивает потребителю за каждый день просрочки один процент от стоимости товара».
Таким образом, подчеркнул Верховный суд, неустойка - это мера ответственности за неисполнение или плохое исполнение обязательств, направленная на восстановление нарушенного права. Между строительной фирмой и семьей был заключен договор купли-продажи. Такие отношения регулируются Законом «О защите прав потребителей». Решение суда - уменьшить цену за квадратный метр - подлежало удовлетворению продавцом квартиры в десятидневный срок. Этого сделано не было.
Нарушение срока уменьшения покупной цены, то есть возврата полученных по договору денег, влечет наступление ответственности по Закону «О защите прав потребителей». Ну а наличие вступивших в силу решений судов об уменьшении цены за квадратный метр и взыскание небольшой неустойки за неисполнение обязательств никак не освобождает продавцов от ответственности за неисполнение решения суда после озвученной даты. Таким образом, посчитал Верховный суд, поскольку требования истцов о взыскании неустойки заявлены из-за нарушения застройщиком сроков реагирования на претензию по Закону «О защите прав потребителей», то выводы местных судов, что на семью не распространяется защита прав потребителя, неправильные.
Расскажу еще об одном эпизоде. Конституционный суд встал на защиту граждан, покупающих жилье на вторичном рынке недвижимости, и потребовал внести соответствующие поправки в законодательство.
Была рассмотрена жалоба гражданина, который купил квартиру на «вторичке» в Санкт-Петербурге, но не смог выселить прежних собственников. Оформив права собственности и попытавшись въехать в новое жилье, он столкнулся с проблемой: прежние владельцы все еще там живут и не собираются съезжать. Их в итоге удалось выселить через суд. А вот их дочь и ее несовершеннолетних детей, также проживающих в спорной квартире, судьи выселить отказались. Причина в том, что они не являются должниками, а значит, за ними сохранилось право проживания.
Конституционный суд разъяснил: действующее законодательство запрещает выселять несовершеннолетних. Сделать это можно только при покупке детям нового жилого помещения с согласия органов опеки. При этом главный суд страны согласился, что Жилищный кодекс не защищает права нового собственника, купившего квартиру на торгах. Потому требуются поправки в Жилищный и Семейный кодексы, закон о регистрации прав на недвижимое имущество, закон об ипотеке и другие нормативные акты.
Причем, отметил суд, они должны быть сформулированы так, чтобы, покупая квартиру, гражданин мог узнать о ней всю информацию.