ОСТАП БЕНДЕР ОТДЫХАЕТ

Ни для кого не секрет, насколько нелегко в наши дни решить квартирный вопрос, учитывая то, какая сейчас ситуация в стране и сколько стоят желанные квадратные метры. А потому и прибегают наши сограждане к помощи ипотечного кредитования, либо же рискуют связаться с долевым строительством. И в этом случае им нужно быть особенно бдительными.

Ведь, несмотря на то, что год за годом в стране придумывают новые законодательные заслоны для защиты граждан, проблему обманутых дольщиков не удается решить до конца. Более того, с начала этого года в стране таковых стало больше на 18 тысяч, а общее число их превышает 80 тысяч человек.

Не все благополучно в этом плане и в нашем крае. В свое время регион лидировал в РФ по количеству проблемных объектов - сегодня таких в реестре осталось 19, это 1332 семьи обманутых дольщиков. По крайней мере, именно такие данные были озвучены во время недавнего визита на Ставрополье депутата Государственной думы РФ Александра Хинштейна. А ведь есть еще и такие граждане, которые не включены в государственный реестр, поверившие мошенникам на слово и в итоге оставшиеся и без жилья, и без денег. И шансы на благополучный исход у этой категории людей не то что низки - мизерны. Ну, понесет виновный наказание - а дальше-то что? Кто вернет пострадавшим деньги? Кто решит их квартирный вопрос?

В подобной ситуации оказались жители нашего края, пострадавшие от действий горе-застройщика, предлагавшего приобрести элитную недвижимость в так называемом «Экопоселке». В отношении гражданина этого и его подельников не так давно был вынесен приговор, в настоящий момент, который, правда, еще не вступил в законную силу. Этот момент еще впереди. Однако когда начинаешь вникать в эту историю, то просто диву даешься.

Реклама - двигатель обмана

А началась эта история, как рассказывает заместитель начальника контрольно-методического отдела Главного следственного управления ГУ МВД по краю Татьяна Гончаренко, в свое время занимавшаяся расследованием этого дела, с рекламы. Да-да, с той самой, которую позиционируют как двигатель торговли. И которая двигает, как оказалось, и другие вещи, типа настоящего обмана.

Так вот, развернулась рекламная компания широко и велась достаточно агрессивно. По радио и ТВ шли сюжеты, в которых ставропольцев призывали приобрести элитную недвижимость: участок размером 10 соток и уютный коттедж на нем. При этом в стоимость, по материалам сайта застройщика, должны были входить и отделка фасада природным камнем, и установка забора, а двор должен быть вымощен тротуарной плиткой. На территории обещали выполнить озеленение, посадить деревья, газоны. А еще в перспективе в «Экопоселке» должны были появиться торговый центр, церковь, детский садик и школа. В общем, этакая ставропольская Рублевка... (Впоследствии, правда, выяснилось, что за такую масштабную кампанию застройщик пообещал рекламщику построить дом, но так и не сделал этого. Так что пиарщик тоже является потерпевшим по делу. Но тогда этого никто не мог предвидеть).

Что и говорить, предложение было более чем заманчивым, особенно для семей с детьми. И видя, с каким размахом ведется рекламная компания, и что в районе предполагаемой стройки идут работы, граждане понесли застройщику Щ. деньги. Причем суммы, которые они ему отдавали, были весьма солидные - от 2,2 миллиона рублей до 4,5 миллионов рублей.

При этом никто из них и не догадывался, что строительство коттеджей на этом участке ведется не только Щ., но и другим застройщиком, а работающая техника не имеет к предприимчивому застройщику, ровным счетом, никакого отношения.

Нет, справедливости ради, надо признать, чтобы успокоить клиентов где-то закладывался фундамент, а где-то возводилась коробка строения. Но затраты застройщика на них были минимальны. А качество работ - просто аховое. Об этом впоследствии рассказывали следователю потерпевшие. В одном из таких случаев, согласно договору, гражданам должны были возвести дом, облицованный кирпичом красного цвета, за что люди выплатили застройщику дополнительную сумму. На деле же, когда заказчики приехали принимать работу, они обнаружили, что «обещанного три года ждут». Стены построены абы из чего, и в них такие дыры, что легче все снести и построить заново, чем потом довести такой дом до ума. «Сноси и как хочешь переделывай», - заявили они застройщику. Надо ли говорить, что этого так и не произошло.

- Но самое главное даже не это. Важно другое - то, что никаких законных оснований, которые бы давали Щ. и работавшей в ряде случаев с ним в паре гражданке Е., право продавать эти земельные участки с вновь возведенными на них жилыми домами, не было. Участок этот находится на территории Шпаковского района, в прошлом это были земли СППК «Русь». В настоящий момент они принадлежат четырем владельцам, объединившимся в ДНТ «Радонеж», которое в свое время выдало Щ. доверенность, согласно которой он, по согласованию с владельцами участка, имел право реализовывать их. Однако на деле Щ. ни с кем свои действия не согласовывал, а значит, все его действия попросту незаконны. К слову сказать, некоторые потерпевшие рассказывали, что застройщик показывал им копию совсем другой доверенности от ДНТ «Радонеж», согласно которой он имел право заключать договоры купли-продажи на участки и вести капитальное строительство на них. То есть, по сути, имел место факт изготовления поддельных документов, - рассказывает Татьяна Гончаренко.

- Но ведь в последние годы в обществе идет очень серьезная разъяснительная работа, в том числе, уделяется внимание и вопросу, какие документы должны быть у добросовестного застройщика в обязательном порядке? Так неужели никто ни разу не усомнился в действиях Щ.? - не могла не спросить я.

- Знаете, на деле он не производит впечатление человека, который хочет тебя обмануть. Он очень мягок в общении, убедителен. В итоге получается так, что ты сам хочешь отдать деньги. Как рассказывала одна из потерпевших, ее знакомая перед тем как отправиться на встречу с Щ., выписала для себя на листочке несколько вопросов, которые хотела ему задать. В конце концов, ничего она не выяснила, а деньги отдала. Более того, в ряде случаев с гражданами заключали только предварительный договор, который не является инвестиционным и не подлежит оформлению в регистрационной палате. И когда одна из потерпевших к обратилась к риэлтору Е. с вопросом: «Почему у вас такой маленький договор - всего на одном листике?», та ей в достаточно резкой форме ответила: «В Югстройинвесте печатают договоры на 5 листах, но строят медленно, а мы - быстро. Хотите, подписывайте, не хотите - не подписывайте, - говорит следователь.

В общем, в итоге граждане, по сути, остались ни с чем. Всего в полицию обратились 12 человек, ставших жертвами действий Щ. При этом пятерых из них он обманул сам, а еще семерых вместе с риэлтором Е..

Было возбуждено уголовное дело - по части 4 статьи 159 УК РФ «мошенничество в составе организованной преступной группы с причинением ущерба в особо крупном размере». К слову сказать, общий ущерб граждан по «Экопоселку» превышает 36 миллионов 753 тысячи рублей.

Долго сказка сказывается

А между тем, в ходе расследования стали выясняться новые детали, касающиеся деятельности застройщика Щ. в краевом центре.

Так в правоохранительные органы стали приходить жители других домов построенных этим деятелем. Да, жилье они получили, но вот о том, что стали жить не тужить - говорить не приходилось.

Дело в том, что пользуясь пробелами в законодательстве, горе-застройщик возводил многоквартирные дома на участках, выделенных под ИЖС. И проблем у новоселов возникала масса. С одной стороны, в построенных зданиях, как правило, было множество недоделок, с другой, возникали вопросы с коммуникациями. Так в одном из МКД канализацию вывели в ливневку. Какое уж тут соблюдение санитарно-эпидемиологических норм может быть? Столкнулись хозяева квартир и с юридическими проблемами, ведь они оказались владельцами общедолевой собственности. То есть если кто-то хотел продать квартиру, ему нужно было получить разрешение остальных жильцов.

Дальше стало еще «лучше». Пока шло расследование аферы по «Экопоселку», велся розыск подозреваемых, а Щ. был в бегах, в полицию обратилась еще одна группа, пострадавшая от действий застройщика и двух его подельников - люди, которые имели неосторожность приобрести жилье в 12-квартирном доме по улице Севрюкова.

Построен дом был на участке, формально оформленном на гражданку В.. Строил дом Щ., а потом начал продавать квартиры. Активное участие во всем этом принимал друг Щ. - М.. Он водил граждан по дому, показывал квартиры, заключал предварительные договоры купли-продажи, при этом зная, что они не имеют никакой силы. И опять-таки люди не сомневались и отдавали за недвижимость трудом и потом заработанные деньги. Так, одна из потерпевших чтобы решить свой жилищный вопрос и помочь дочери, продала свою трехкомнатную квартиру, на вырученные деньги приобрела «двушку» дочери, а что осталось - вложила в маленькую квартирку в доме по улице Севрюкова. Жить ей было негде, и она обратилась к Щ. с просьбой въехать в новую квартиру. И это несмотря на то, что в доме не было света и воды. Щ. пошел ей навстречу. Не сомневались в застройщике и другие граждане, начавшие делать ремонт в своих квартирах.

Когда же Щ. задержали, вдруг появилась хозяйка земельного участка. Она оформила дом в собственность, в чем формально была права. А потом заявила, что не знает, с какой это стати он стал продавать квартиры. И решила распорядиться ими по своему усмотрению - оформила недвижимость на других граждан, срезала замки во входных дверях и заменила их на новые. В общем, пришли люди, уже считавшие эти квартиры своими, а их не пускает охрана, нанятая В.

- Было принято решение наложить на спорные квартиры арест. А впоследствии, в ходе судебного заседания одна из тех, кто якобы купил квартиры у В., выслушав пострадавших, созналась, что никакой сделки с владелицей участка не совершала и денег ей за квартиру не передавала, а оформила недвижимость на себя и своего сына по просьбе В., - говорит Татьяна Гончаренко.

Думаете на этом все? Как бы не так. Расследование дела продолжалось. И в процессе оказалось, что Щ. отметился и еще на одном объекте - по адресу улица Дзержинского, 181 а.

Если спускаться по Ломоносова вниз, вы упретесь в недострой - в залитые бетонные балки и перекрытия за забором. Так вот в доме этом, высота которого, по проекту, якобы, должна была быть 5 этажей, он продал две квартиры, причем одну - на седьмом этаже. При этом к данному объекту Щ. вообще не имел никакого отношения. Заключал он с гражданами опять-таки предварительный договор. Кстати, в том, что ему можно верить, одну из потерпевших убедила В., о которой мы рассказывали выше. Ущерб, причиненный дольщикам по этому дому, превышает пять миллионов рублей.

Вот такая история. Суд приговорил Щ. к пяти годам лишения свободы, реальные сроки получили и все остальные участники этой истории - от 2 до 4 лет.

- Сделано все, чтобы возместить потерпевшим ущерб. На имущество героев этой эпопеи наложен арест. И все-таки потери граждан несоизмеримо больше того, что им возможно вернуть. И если у тех, кто хотел жить в «Экопоселке» есть возможность при желании выкупить землю у настоящих хозяев и завершить строительство, а у тех, кто приобретал квартиры в доме на улице Севрюкова - в судебном порядке доказать свое вправо на них, то у пострадавших по Дзержинского - нет никакого выхода из ситуации. Городская администрация обратилась в суд о признании стройки незаконной. И суд вынес решение, что данное строение должно быть приведено в соответствие с первоначальной проектно-сметной документацией, которая предусматривала строение даже не пятиэтажного дома, а двухэтажного офисного здания, - говорит заместитель начальника контрольно-методического отдела Главного следственного управления ГУ МВД по краю Татьяна Гончаренко.

За людей обидно и горько. И лично меня волнует вопрос, даже если приговор суда вступит в законную силу, насколько соизмеримо наказание, которое назначат участникам этой истории, с теми потерями, которые причинены обманутым гражданам? И где гарантия, что через несколько лет подобные истории не повторятся? В общем, вопросов больше чем ответов.

* * *

Единственное, что можно сделать, дать нашим читателям совет, как не стать обманутым дольщиком.

Универсального рецепта, гарантирующего на 100 процентов вашу безопасность, не существует. Однако некоторые шаги предпринять можно.

1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве. Только так в случае, если он окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая договор, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.

2. Не стоит покупать квартиру у того, кто предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

3. Прежде чем купить квартиру убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика.

4. Убедитесь, что застройщик опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Он вправе не делать этого, если не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно.

5. Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.

6. Изучите отзывы о строительной организации и историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру.

8. Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами.

9. На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы. Договор участия в долевом строительстве, согласно законодательства, должен содержать определение конкретного объекта, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект.

Ирина ПОСТОВАЯ.