ЧРЕВО СТАВРОПОЛЯ В ЧРЕВЕ КАНОКОВА

На Avito появилось объявление о продаже Верхнего рынка в Ставрополе. За 26214 квадратных метров коммерческих площадей (из них 23040 капитальные строения) на 2,6 гектарах земли продавец просит 670 миллионов рублей.

Ну и что тут такого, мало ли чем в наше базарное время торгуют, скажет читатель. И будет неправ. Верхний рынок просто так, по объявлению, продаваться не может. Он является муниципальной собственностью, и по закону продажа возможна только на конкурсе. После соответствующего официального решения властей Ставрополя.

Я навел справки. Никаких решений о продаже ни городская Дума, ни администрация не принимали.

Так что же в нашем случае? Фальшивка? Или еще круче - продажа чужого, то есть покушение на мошенничество?

Ни то и ни другое. Мы имеем нечто, что пока даже трудно квалифицировать в рамках привычных категорий. Хотя однозначно - нечистое.

Всем казалось, что выгодная сделка

У каждого рынка своя история, свои легенды. Одно от другого порой трудно отделить. Вокруг Верхнего тоже много чего крутится, правда перемешана с вымыслом. Мы в своем расследовании будем оперировать документами и фактами.

Ставропольцы наверняка помнят, что в конце 90-х годов прошлого века Верхний рынок представлял собой жалкое зрелище. Несколько запущенных павильонов, нагромождение киосков, палаток, навесов... Торговля шла с открытых прилавков, с автолавок, а то и прямо с земли. После каждого более-менее приличного ливня следовало затопление. Грязь, антисанитария, потери продавцами товара. Гнетущий запах сероводорода из под самопальных решеток, которыми кое-как прикрывались забитые грязью сточные канавы. Если кто читал «Чрево Парижа», то описанный Эмилем Золя рынок в девятнадцатом веке выглядел лучше, чем наш на пороге двадцать первого. И все это в самом центре столицы края, куда ежедневно приходили тысячи людей. Немудрено, что предписания санэпидслужбы с угрозами закрытия рынка появлялись регулярно.

В то время денег в городском бюджете катастрофически не хватало на первоочередные нужды, не то, что на рынок. Решили поискать инвестора. Возможно, тогда еще властям наивно казалось, что человек с деньгами и проблемы города с содержанием и развитием собственности решит, и ограничится заработком, не покушаясь на саму эту собственность.

Как бы там ни было, в 1998 году администрация города объявляет конкурс на право заключения договора долгосрочной аренды Верхнего рынка с инвестиционной программой. Побеждает ООО ТПГ «ИнтерРос».

Итак, документ номер один, который есть в нашем распоряжении, - договор аренды предприятия с инвестиционными условиями. Он подписывается 4 июня 1998 года между «ИнтерРосом» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города (КУМИ). По нему КУМИ передал арендатору во временное владение и пользование муниципальное предприятие розничной торговли, так тогда назывался Верхний рынок. В его составе четыре павильона - «Фиал», молочный, мясо-жировой и овощной, а также сторожка и два туалета общей балансовой стоимостью менее 7 миллионов рублей и общей площадью чуть более 4 тысяч квадратных метров. А «ИнтерРос» обязался инвестировать в реконструкцию рынка 92 миллиона рублей в течение не более 3,5 лет с момента заключения договора. Отдельно оговаривалось, и это очень важно сейчас отметить, что «все отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные на сумму заявленных инвестиций, являются собственностью арендодателя». То есть муниципалитета. Затраты на реконструкцию компенсировались инвестору низкой арендной платой, она составляла всего сто рублей за одно торговое место, а всего - 150 тысяч рублей в год. Срок договора аренды - 15 лет.

Тогда всем казалось, что это выгодная сделка. И город получил возможность вывести муниципальный рынок на новый уровень, и инвестор имел прямую выгоду. Ведь ежу понятно, что с каждого торгового места он получал не сто рублей в год.

Аппетит приходит во время еды

Вот еще три документа, дополнительные соглашения к инвестиционному договору от 2004, 2005 и 2008 годов. По ним инвестиции в реконструкцию увеличены арендатором сначала до 197 миллионов, а потом и до 260 миллионов рублей. Ему разрешено строить новые объекты на дополнительных площадях. Увеличен на пять лет и срок аренды - до 6 февраля 2018 года. К 2005 году муниципальное предприятие было ликвидировано, и объект аренды стал именоваться как торговый комплекс «Центральный». В последнем допсоглашении нам интересно приложение, подписанное обеими сторонами. Там зафиксировано, что «ИнтерРос» уже реконструировал два торговых помещения на 24 миллиона рублей, и возвел новые на 185 миллионов. Остаток к освоению - 51 миллион. Что касается новых объектов, то там указано, что их собственником является «ИнтерРос», но право собственности на них переходит к арендодателю с момента окончания срока аренды, 6 февраля 2018 года. То есть, еще раз подтверждено условие основного договора. Сдвинут и срок окончания реконструкции - до 2010 года.

Читатель уже понял, что со временем инвестпрограмма вышла далеко за рамки четырех торговых павильонов и двух туалетов. К рынку прирезали территорию, было построено дополнительно еще шесть торговых павильонов общей площадью почти 19 тысяч квадратных метров. Самый крупный из них - ТК «Центральный» с парковкой, на углу улиц Артема и Воровского.

К 2010 году все строительство было закончено. Освоен и оставшийся 51 миллион. Общий объем вложенных «ИнтерРосом» инвестиций - запланированные 260 миллионов рублей. Торговые площади выросли с 4 тысяч до 24 тысяч квадратных метров, то есть в шесть раз. Территория огорожена, асфальтирована, оборудована водопроводом и ливневой канализацией. Грязь и антисанитария, как и претензии санэпидслужбы, ушли в прошлое. Рынок стал соответствовать и санитарным нормам, и современным представлениям о местах торговли. Да и вообще стал более-менее удобным для посетителей. Во всяком случае, все теперь - и продавцы, и покупатели - под крышей. Он стал привлекательным и для продавцов. Оборот рынка увеличился в разы.

Сливки достались другому

Инвестору осталось теперь восемь лет эксплуатировать рынок и, так сказать, «отбить» затраты, прежде чем вернуть обновленную собственность муниципалитету. Однако ситуация для него в корне изменилась.

«ИнтерРос» строил объекты рынка с привлечением ипотечных кредитов. Их сумма достигала 200 миллионов. Гарантом выступали, в том числе, и компании «ДримКар», поскольку у них был один собственник - Эмиль Гашимов. «ДримКар» в силу ряда причин оказался в сложном финансовом положении. В2010 году Сбербанк собрал все проблемные долги компаний Гашимова в сумме 4,4 миллиарда рублей и продал всего за 2,2 миллиарда компаниям члена Совета Федерации Арсена Канокова. Он каким-то чудесным образом выкупил весь долг за половину стоимости. Подробно мы писали об этом в статьях «Оптимистическая трагедия» и «Бесславный набег» за 2 и 15 декабря 2015 года. Канокову таким образом перешли все долги «ИнтерРоса» вместе с самим предприятием. А значит - и со всеми обязательствами, в том числе и по вышеуказанному инвестиционному договору по Верхнему рынку, с приложениями и дополнениями к нему. Согласно выписке из Госреестра собственником «ИнтерРоса» сейчас значится Мадина Канокова, его дочь.

Подчеркиваем: в 2010 году всего лишь поменялся собственник «ИнтерРоса». Новому владельцу досталось снимать сливки, то есть получать прибыль с уже построенных площадей рынка в ближайшие восемь лет. Инвестиционное соглашение между «ИнтерРосом» и КУМИ никто не отменял. Самое главное условие в нем - вернуть Верхний рынок муниципалитету 6 февраля 2018 года, - осталось в силе. Со всеми новоделами. Напомним об этом читателям и пойдем дальше.

От перемены хозяина собственность меняется

У меня в руках еще один документ - акт контрольно-счетной палаты города. В конце 2015 года она проводит проверку использования имущества, переданного в аренду «ИнтерРосу». И находит много чего, что заставит удивиться и ревизоров, и современное руководство города.

Но самое главное, контрольно-счетная палата установила, что объекты Верхнего рынка на балансе КУМИ на момент проверки... не стоят. Ни старые павильоны под литерами А, В и Ж, переданные «ИнтерРосу» по акту в момент заключения договора аренды с инвестициями, ни вновь построенные - под литерами Б, Д, Е, П, Т, Ш и Х. Первые три вскорости после проверки зарегистрировали и поставили на учет в КУМИ. Но остальные семь, как выяснилось, поставить на учет невозможно. Они оказались оформлены в собственность на «ИнтерРос». Без всякого указания в свидетельствах о регистрации на обременение договором инвестирования и обязательствах арендатора по нему вернуть вновь построенные объекты муниципалитету.

Раз мы обещали оперировать документами, то сейчас самое время предъявить читателю еще шесть из них. Это выписки из Госреестра от 24 февраля 2016 года на вновь построенные объекты недвижимости Верхнего рынка под уже названными литерами Б, Д, Е, П, Т и Ш. (На объект под литером Х выписки нет, он пока не зарегистрирован). Обременение в них указано только в пользу ООО «Торговый комплекс «Южный». Это всем известный рынок «Южный», который также стал собственностью Канокова, и к которому, как мы уже знаем, от Сбербанка перешло право требования возврата кредитов компаний Гашимова.

Городские власти обратились в регистрирующий орган. Попросили разъяснений, на каком основании собственность, должная по инвестдоговору перейти в скором времени муниципалитету, записана за другим хозяйствующим субъектом, причем без всякого обременения основополагающими условиями этого инвестдоговора. Оттуда в устном порядке получили разъяснения, что договор с инвестиционными условиями не является основанием для отказа в регистрации права собственности. Таков закон. Выходит, что «ИнтерРос» теперь имеет на руках чистые свидетельства о праве собственности на целых шесть новых объектов рынка, и может распорядится недвижимостью по своему усмотрению. Не нарушив при этом закона.

Следует ли после этого удивляться, что появляются объявления о продаже Верхнего рынка? Судя по указанной в объявлении площади, продают как раз новые объекты.

Юристы говорят, что сегодня ничего не мешает «ИнтерРосу» продать вновь построенные и зарегистрированные на него объекты рынка под литерами Б, Д, Е, П, Т, Ш и Х. По известному правилу единства судьбы строения и находящегося под ним земельного участка, земля также уйдет новому владельцу. 2,6 гектара в самом центре города, и без всякого конкурса.

Чрево Ставрополя исчезнет в чреве Канокова? Похоже на то. Перед нами какая-то новая схема вывода собственности из городской казны, достойная пристального внимания правоохранительных органов. Не является ли уже покушением на мошенничество в особо крупных размерах сам факт выставления объектов на продажу? Ведь именно на 260 миллионов реально была сокращена арендная плата, и теперь арендатор ее не возвращает.

Долго запрягают, или смирились?

Что дальше? Опять же, по мнению юристов, единственный путь в этой непростой ситуации - оспаривание в суде законности регистрации объектов недвижимости. Каким образом оспаривать, и что должно быть предметом иска - дело опять же юристов. Но делать это надо, и как можно быстрее.

Объявление на Avito появилось еще в апреле. Сейчас уже июль кончается. Никаких исков от КУМИ пока не подано. А ведь только заявив их, можно приостановить продажу. В порядке обеспечения иска. Долго запрягают, или уже смирились с потерей собственности?

По некоторой информации, Каноков уже продал Пятигорский «Интурист» и два рынка в этом курортном городе. Продал и свою долю в Минераловодском аэропорту. Похоже, избавляется от активов в нашем крае.

В такой ситуации промедление властей Ставрополя ему только на руку.

Александр ЕМЦОВ.