ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

Федеральное законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства жилья, претерпело значительные изменения. Об этом на брифинге в правительстве Ставропольского края по поручению губернатора Владимира Владимирова рассказал начальник управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору Валерий Савченко.

Ситуация в крае

Речь на брифинге шла о последних изменениях в законодательстве о долевом строительстве жилья, поправках, которые уже приняты и еще будут приняты в течение ближайшего года. Целью же изменений стала, по словам Савченко, выработка эффективных инструментов долевого строительства, исключающих возможность обмана граждан. В настоящее время на территории Ставропольского края 87 застройщиков возводят 227 многоквартирных домов. Это больше, чем в 2015 году, когда 83 застройщика вели строительство 212 многоквартирных домов. И все они находятся в сфере внимания управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, здесь активно проводится работа, направленная на предупреждение нарушений прав граждан в области долевого строительства. Так, в первом полугодии 2016 года должностными лицами управления было проведено 103 проверки (19 плановых и 84 внеплановых), по которым возбуждено 113 административных дел. За аналогичный же период 2015 года было проведено 39 проверок, из которых 12 плановых и 27 внеплановых. Возбуждено в прошлом году 102 административных дела.

Как отметил Валерий Савченко, по результатам проведенных управлением контрольно-надзорных мероприятий выявляются недобросовестные застройщики, объекты которых включаются в реестр «проблемных объектов», а информация направляется в правоохранительные органы для принятия соответствующих решений. В текущем году в отношении руководства общества с ограниченной ответственностью «АртСтройТехно», ООО «СМУ-Курорта», жилищно-строительного кооператива «Восток» возбуждены уголовные дела по факту хищения денежных средств дольщиков. Реестр недобросовестных застройщиков Ставропольского края размещен на сайте www.nadzor26.ru в Интернете. Мониторинг ситуации в области долевого строительства осуществляется посредством: контрольно надзорных мероприятий в отношении застройщиков, анализа письменных обращений граждан и обращений на телефон «горячей линии» управления, а также проведения совещаний с застройщиками, осуществляющими строительство жилья в Ставропольском крае. По результатам мониторинга объектов долевого строительства, на Ставрополье в 2015 году на контроле в управлении находились 23 проблемных объекта, в строительство которых 1627 граждан вложили свои денежные средства.

Восстановлены права за прошедший год 396 обманутых дольщиков. Вот эти объекты. Пятигорск, улица Первомайская, 2, корпус 2, застройщик ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н» - 218 граждан получили свои квартиры. Восстановлены права путем компенсационных выплат четырех граждан - участников долевого строительства жилья недобросовестного застройщика - ООО «Пятигорская строительная компания». Введены в эксплуатацию многоквартирные дома в Михайловске (улица Гоголя, 44/1, застройщик ООО «Наш город») и в Минеральных Водах (улица Бибика, 61, застройщик ООО «Лидер»). В первом случае свои квартиры получили 83 семьи, во втором восстановлены права 91 гражданина. А в начале текущего года на контроле в управлении состояло 19 объектов, самыми сложными из которых остаются многоквартирные дома застройщика ООО «АртСтройТехно». Органами следствия продолжается сейчас расследование уголовного дела в отношении должностных лиц ООО «АртСтройТехно». Арбитражным судом Ставропольского края по заявлению ПАО «Сбербанк» в отношении этого застройщика введена процедура наблюдения, участники долевого строительства подают документы в судебные органы о включении их в реестр кредиторов. На конец августа их было уже 382. Управлением совместно с министерством строительства, дорожного хозяйства и транспорта Ставропольского края ведется работа по созданию государственного унитарного предприятия, которому в рамках дела о банкротстве должны быть переданы объекты ООО «АртСтройТехно» для завершения их строительства.

Новые поправки

Государство по-прежнему ищет способы, которые обеспечат полную гарантию получения людьми либо жилья, либо возврата вложенных средств, если с застройщиком случились какие-то неприятности или денежные трудности. Как сказал начальник управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, определенные изменения в закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ) происходят ежегодно, однако в этом году блок достаточно большой и серьезный. Новые поправки должны ужесточить ответственность недобросовестных застройщиков и гарантировать дольщикам либо получение купленного жилья, либо возмещение материального ущерба в полном объеме. Но распространяться новые правила будут только на те объекты, которые начнут строить после даты принятия нормативных актов. В мае этого года в Уголовном кодексе РФ появилась статья 200.3 - «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Новая статья предполагает уголовное наказание, если застройщик, не выполняя взятых обязательств, предусмотренных законодательно, возьмет с дольщика 3 миллиона рублей. А если сумма превысит 5 миллионов, будет применяться формулировка «в особо крупном размере» и наказание, соответственно, будет строже.

На Ставрополье на данный момент нарушений этой нормы не выявлено. При этом, подчеркнул Савченко, контролирующие структуры сигнализируют в правоохранительные органы обо всех выявленных тревожных фактах вне зависимости от размера суммы взноса. Повышенное внимание позволяет избегать более масштабных нарушений. Кроме того, ряд новаций, принятых с 1 июля нынешнего года, касается надзора за деятельностью жилищно-строительных кооперативов и предполагает изменения в порядке ведения их документации и отчетности. В крае работает 9 таких организаций. Сейчас определяется формат взаимодействия с ними. «Представители администрации всех ЖСК, существующих в крае, - заметил Валерий Савченко, - уже ознакомлены с новыми требованиями».

Радикальные изменения в сфере долевого строительства грядут, по мнению начальника управления, с 1 января будущего года. Прежде всего, для каждого многоквартирного дома, при строительстве которого используются деньги дольщиков, станет обязательным заключение краевого управления строительного и жилищного надзора о том, что застройщик и опубликованная им проектная декларация соответствует требованиям законодательства. Кроме того, с 1 января стройжилнадзор получит право требовать с застройщиков предоставление плана-графика строительства и следить за его исполнением и за учетом поступающих от дольщиков средств. Еще одно важное изменение: деньги дольщика можно будет использовать только на строительство того дома, где тот приобретает квартиру. Между тем, в настоящий момент застройщики нередко используют полученные от граждан деньги на возведение любого из своих объектов по своему усмотрению.

Будет принята также единая стандартная форма договора долевого участия в строительстве. Причем оплата по договору происходит только после его государственной регистрации в Росреестре, то же самое относится и к договору уступки права требования. В рамки Федерального закона № 214 включено и строительство блокированных домов с более, чем тремя блок-секциями, типа таунхаусов в Михайловске. Теперь управление сможет контролировать строительство и таких зданий.

Также с 1 января 2017 года застройщики должны будут представлять в управление планы-графики строительства объектов.

Компенсационный фонд

Вместо не оправдавшей себя системы страхования гражданской ответственности застройщика в долевом строительстве предусмотрено теперь создание Правительством Российской Федерации специального компенсационного фонда, который будет формироваться из обязательных отчислений застройщиков - до одного процента от средств, получаемых от дольщиков. Полученные таким образом средства будут поступать на достройку проблемных объектов. Напомним, что механизм страхования гражданской ответственности застройщика начал работать в стране в 2014 году. Каждый договор участника долевого строительства тогда подлежал страхованию, и в случае банкротства застройщика страховщики должны были возместить ущерб дольщикам. Но уже в 2015 году Центробанку РФ стало понятно, что схема работает не так, как надо. Серьезные страховые компании отказались от рынка долевого строительства, а более мелкие страховщики оказались не готовы к этой важной и проблемной деятельности. На Госсовете в мае этого года, который проводил президент России Владимир Путин, и было предложено создать специальный компенсационный фонд. Президент поручил работу по созданию фонда Правительству страны. Он должен заработать с 1 января 2017 года.

А с 1 июля следующего года будет введено требование к минимальному размеру уставного капитала, который должен иметь застройщик, если он планирует использовать средства дольщиков. Эта мера, по задумке законодателей, должна освободить рынок от компаний-однодневок, не способных гарантировать исполнение договора. Размер же уставного капитала будет зависеть от объемов возводимого жилья. Если объект строительства не превышает 1,5 тысячи квадратных метров, застройщик должен будет иметь уставный капитал 2,5 миллиона рублей. Максимальная же планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей. Его должны будут обеспечить застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров. Также с 1 июля 2017 года кроме существующего механизма финансирования строительства можно будет использовать и новую схему, при которой деньги от дольщиков к застройщику будут попадать не напрямую, а через банк. Дольщики открывают в банке, который кредитует застройщика, специальный счет на приобретение жилья. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства. Как отметил Валерий Савченко, пока что в отношении эффективности предлагаемого механизма и у банкиров, и у строительных организаций есть немало вопросов, но практика внесет свои коррективы. Управлением постоянно ведется работа по подготовке нормативных правовых актов, необходимых для реализации полномочий с учетом внесенных в законодательство Российской Федерации изменений. Валерий Савченко заверил присутствующих, что принятые новшества не станут сюрпризом для ставропольских застройщиков. Все они извещены заблаговременно и должны подготовиться к усовершенствованному формату работы.

Валерия ПЕРЕСЫПКИНА.