НАДЕЖНОСТЬ И УВАЖЕНИЕ К ДОЛЬЩИКАМ

Для компаний, работающих на рынке долевого строительства жилья, нынешний год особенный. С 1 июля вступили в силу изменения, которые закреплены в Федеральном законе №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». В целом они направлены как на защиту прав дольщиков, обеспечение гарантий на своевременное строительство квартир для них, так и на укрепление строительного рынка в целом.

Суть реформы - надежность строительного рынка

Содержание оформленной законодательно реформы вкратце сводится к следующему. Теперь дольщик не отдает свои деньги застройщику. А кладет их в банк, на специальные так называемые эскроу-счета. То есть реально деньги остаются здесь же в банке, если вы берете на квартиру кредит. Туда же поступает и накопленная вами доля средств. Важно подчеркнуть, что деньги на этом этапе не поступают застройщику, а остаются в банке. Сами банки не абы какие, а уполномоченные, которым правительство доверяет работать с деньгами дольщиков.

Компания, получившая разрешение на строительство жилого дома и намеревающаяся возводить его для дольщиков, теперь должна иметь собственные средства в размере не менее 10 процентов от общей проектной стоимости объекта. И может привлекать от головной организации средства в размере еще до 20 процентов от стоимости объекта. Остальные берет в качестве кредита в банке. Обеспечением таких кредитов как раз и являются суммы, положенные дольщиками на эскроу-счета. Деньги дольщиков накапливаются на реализацию именно данного конкретного проекта и никуда до окончания строительства не деваются. Что будет способствовать их сохранности и исключению ситуаций, когда ждали-ждали, и в итоге ни денег, ни квартиры. Потому новый метод и называется проектным финансированием.

Еще один важный момент. Деньги с эскроу-счетов переводятся застройщику только после того, как он введет дом в эксплуатацию в установленном законом порядке и когда хотя бы на одну квартиру в сданном доме будет зарегистрировано право собственности. Ими он погашает взятый на проект кредит, оставшаяся же часть является его прибылью.

Пока, с 1 июля, открытие эскроу-счетов в банках является добровольным. Но уже через год оно станет обязательным для всех.

Это основное в реформе. Из важного, пожалуй, еще то, что создается фонд защиты дольщиков, куда каждая компания-застройщик начнет перечислять 1,2 процента от стоимости квартиры. Эти средства в случае форс-мажора будут направляться на достройку критических объектов. Так что риск оказаться обманутым для граждан существенно понижается, если не сводится к нулю.

Само собой разумеется, что новые законодательные нормы ужесточают требования к организациям, занимающимся долевым строительством. Такая организация по закону №214 должна располагать не менее чем трехлетним опытом работы в отрасли, должна построить за это время не менее чем 10 тысяч квадратных метров жилья, не может иметь долгов по кредитам и других критических обязательств. Кроме того, застройщик обязан раскрыть всю информацию о себе в Единой информационной системе жилищного строительства. Чтобы дольщик, задумавший связать с ним свою судьбу, имел возможность получить о партнере полное и правдивое представление.

Мы строим «города в городах»!

Требованиям, выдвинутым к застройщикам долевого жилья в 214 законе, в полной мере соответствует наша ставропольская компания «ЮгСтройИнвест». Вынесенный в подзаголовок рекламный слоган как нельзя лучше отражает ее деятельность. Действительно, она возводит жилье микрорайонами, как Перспективный, Олимпийский в Ставрополе, Красный Аксай в Ростове. Или жилищными комплексами, как «Севастопольский», «Солнечный круг».

«ЮгСтройИнвест» уверенно занимает четвертое место в рейтинге крупнейших застройщиков России, победитель Всероссийского конкурса «Сделано в России», обладатель Всероссийской премии «Лидер года» и золотого знака «Надежный застройщик России». Празднование Дня строителя в этом году для коллектива совпадает с 15-летием самой компании. За это время возведено 130 многоквартирных жилых домов площадью 2 миллиона 800 тысяч квадратных метров, 9 социальных объектов, включая семь детских садов (восьмой сейчас заканчивается), две школы, а также музей истории «Моя Россия», 5 торговых центров, дороги, коммунальные сети и другие объекты инфраструктуры.

Особое место среди объектов компании занимает собор святого равноапостольного князя Владимира в Ставрополе, первое богослужение в котором проведено в конце июля в день 1030-летия крещения Руси князем Владимиром. Распоряжением Управляющего Ставропольской и Невинномысской епархией митрополита Кирилла генеральный директор группы компаний «ЮгСтройИнвест» Ю. Иванов назначен почетным ктитором собора. За понесенные труды и заслуги перед епархией Юрий Иванович награжден епархиальной медалью Ставропольский крест второй степени.

Компания работает сегодня в трех городах - Ставрополе, Краснодаре, Ростове. Но самая крупная площадка, конечно же, у нас. В Юго-Западном районе краевого центра в этом году поднимается несколько домов в микрорайоне Перспективный, застраивается крупный жилой комплекс «Солнечный круг».

За репутацию отрасли

- Наша компания надежная, нет ни одного случая, когда бы хоть в чем-то обманула дольщика. И тем не менее мы прекрасно понимаем, что именно несовершенство законодательства позволяет недобросовестным застройщикам наносить большой репутационный ущерб всей отрасли. Поэтому горячо поддержали предложенное Президентом страны В. Путиным внедрение новых правил работы с дольщиками. Еще на стадии подготовки законопроекта мы предлагали свое видение проблемы, наши специалисты выступали экспертами, принимали участие в обсуждении законопроекта в стенах Государственной думы, - рассказывает Ю. Иванов.

Но вот закон принят и вступил с 1 июля в действие. Как это часто бывает, уже на первых порах выявились нестыковки предложенных правовых норм с практикой, которые рискуют поставить под сомнение всю реформу системы долевого строительства. И они требуют оперативной корректировки. Тем более что период с 1 июля нынешнего года по 30 июня будущего объявлен переходным от долевого строительства к проектному финансированию.

Глубоко изучив сложившуюся ситуацию, руководство «ЮгСтройИнвеста» направило в адрес комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Государственной думы России письмо из 14 пунктов. В них указывается на выявленные противоречия и неясности, предлагается сделать разъяснения или внести изменения.

Что неясного в законе

В частности, указывается в письме, возникают правовые коллизии, которые попросту не позволяют исполнять определенные нормы закона. Например, закон требует от застройщика с 1 июля полностью прекратить строительство домов, кроме одного единственного, открыть на него специальный счет и через него работать. Но ведь строительные компании традиционно возводят сразу несколько объектов. Сведение всей работы к одной стройплощадке безусловно приведет к падению объемов. Значит, надо дать строителям возможность в обычном порядке завершить начатые до 1 июля объекты.

И более того, застройщик должен иметь возможность выполнить все принятые на себя до 1 июля обязательства: по погашению кредитов, облигационных займов, выполнению работ по договорам подряда и оказания услуг. Произвольное ограничение прав застройщика приведет к невозможности исполнить свои обязательства и в конечном итоге к нарушению прав дольщиков, внесших свои деньги ранее в кассу строительной компании. А ведь на реализацию именно их прав и направлен сам закон.

Далее. Законом разрешено строительство коммунальных сетей в границах земельного участка долевого жилого дома, на который выдано разрешение на строительство. А как же подводящие сети за границами участка? Их тоже можно строить в рамках проекта или может случиться так, что когда объект будет сдан, банк не позволит зачесть эти объемы в счет проекта?

Еще очень важные моменты. Если застройщик имеет разрешение на несколько строительных объектов и по каждому из них открыты специальные счета, то с какого расчетного счета производить оплату общих расходов? Той же рекламы, услуг связи, коммуналки, затрат на аренду помещений, нужных подрядчику в процессе строительства, включая размещение органов управления и рабочих.

На практике бывает так, что после окончания строительства и проведения технической инвентаризации объекта площадь долевой квартиры оказывается больше или, наоборот, меньше указанной в договоре. Ранее в договора долевого строительства закладывалось условие о доплате или возвращении средств в случае расхождения. В новом законе же об этом ни слова. Так что делать в случае возникновения такой ситуации?

Закон однозначно говорит о том, что нельзя вносить займы на пополнение оборотных средств предприятия, возводящего жилой дом, физическим лицом. Учредитель-физлицо - а такие ситуации есть во многих строительных компаниях - таким образом реально ограничен в праве участия в жизни предприятия. А если нормативы его финансовой устойчивости пошатнулись, и необходимо оперативно пополнить оборотные средства? Но ведь банкротство, если до него дойдет именно по этой причине, это опять же угроза нарушения прав дольщиков.

Перечень запрещенных операций для застройщика не содержит запрет на выплаты процентов по займам и их погашение. Но этих операций нет и в перечне разрешенных. Поэтому из закона до конца непонятно, может ли застройщик по проектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля, в процессе возведения платить проценты по кредитам и погашать тело займа. Или все это выплачивается уже после ввода объекта в эксплуатацию.

Закон предполагает только безналичный порядок оплаты цены договора. А как быть с теми договорами, которые уже заключены и в них прописана возможность платить через кассу предприятия наличными?

Закон обязывает застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля, открывать счета в уполномоченных банках. При этом не предусмотрена обязанность закрыть прежние счета. Такое принуждение трудноисполнимо, ели не исполнимо вовсе. Поскольку в старом банке находится надлежащим образом оформленное обязательство залога земельного участка, он же обременен договорами долевого участия. Также застройщик обязан получать и показывать банку выручку в рамках кредитной линии. В свою очередь действующее законодательство не содержит норм, предоставляющих застройщику право в одностороннем порядке отказаться от действующих договоров банковского счета, кредитных и подобных им договоров.

Вообще, не очень понятно, как нормы нового закона будут применяться к строительству объектов, разрешения на которые получены до 1 июля. В частности, эти нормы - закрытый перечень использования денежных средств, лимиты в 10 процентов на административные и коммерческие расходы, и 30 процентов - на авансы по строительным договорам, запрет на осуществление деятельности, не связанной с долевым строительством конкретного объекта, запрет на использование денег с расчетного счета застройщика на цели, не предусмотренные законом о долевом строительстве, возможность признания сделки застройщика недействительной, условия использования средств дольщиков на возмещение затрат на строительство социальной инфраструктуры.

И последнее. Закон предусматривает отказ в заключении или расторжении уполномоченным банком договора об открытии эскроу-счета с участником. Но не очень понятен сам порядок одностороннего отказа. По-хорошему, он должен быть четко прописан.

«ЮгСтройИнвест» уже внес в Государственную думу конкретные предложения по изменению отдельных положений закона. В их числе, в частности, сокращение сроков перечисления средств с эскроу-счетов застройщику после ввода объекта в эксплуатацию до 3 - 5 дней, установление предельного срока регистрации построенного объекта 28 календарными днями и другое. При сохранении существующей практики, когда от окончания строительства до сдачи объекта и государственной регистрации проходит 6 - 7 месяцев, возникает ситуация, когда дом уже построен, обязательства перед дольщиками выполнены, а застройщик продолжает платить проценты банку.

Но все эти вопросы, и даже дополнения в закон - рабочие моменты. Главное же состоит в том, что реформа долевого строительства стартовала. Ее результатом должно стать очищение рынка. На плаву останутся сильные честные компании, такие,- как «ЮгСтройИнвест», а долевое строительство перестанет быть рискованным делом.

Александр ЕМЦОВ.