ПО ТЕХНОЛОГИИ ЖУЛЬНИЧЕСТВА

Прошлое хватает за ноги

На улице Рогожникова в Ставрополе, недалеко от ее примыкания к Западному обходу между дорогой и коттеджным поселком, жители которого объединены в некоммерческое партнерство «Соборный», есть узкая полоска земли. Шириной метров пятьдесят от дороги до ближайшего забора, не больше. По кадастровой выписке участок с номером 764 (для краткости называем его по последним цифрам) чуть больше двух гектаров.

Имеет вид разрешенного использования под парки и скверы. Но находится в частных руках некой гражданки И. Зубцовой. Своего рода привет нам, сегодняшним, из лихих времен, когда городом руководили Д. Кузьмин, А. Уткин и И. Бестужий. Тогда, напомню, эта бывшая земля Ботанического сада, отрезанная построенным Западным обходом и переданная в муниципальную собственность, сдавалась в аренду под постройку то спортивных комплексов, то теплиц (аренда земли под них была самой дешевой), а потом путем всяческих ухищрений, включая судебные решения, переходила в частную собственность. Уже на том основании, что на участке был заложен фундамент здания, а то и его имитация.

Само собой разумеется, что ни комплексов здоровья, ни огородов под стеклом там так и не возникло. Земля так и оставалась пустой, потихоньку распродавалась под жилищную застройку. За счет перепродажи вчера еще муниципальных участков возник источник спекулятивного обогащения как самих лжестроителей, так и некоторых приближенных к городской чиновной верхушке граждан.

Это была изящная технология жульничества, направленная на банальное изъятие за бесценок земельных участков из городской казны. Тот, кто знает, где сейчас Кузьмин, Уткин и Бестужий, тот понимает, что она далека от законной и крайне плохо заканчивается для тех, кто ее освоил.

По уму, за счет этого земельного участка надо бы расширить саму улицу Рогожникова. По ней уже сегодня в час пик нешуточные пробки, а ведь жилой массив, из которого она выводит транспортный поток, полностью еще не построен. Дальше будет еще хуже. Если называть вещи своими именами, перед нами грубейшие просчеты в планировке городских территорий. Да вроде городские власти и вынашивали планы сделать проезжую часть улицы четырехполосной, расширить дорогу вдвое. То есть исправить свои ошибки намеревались. И даже говорили об этом публично в ответ на жалобы граждан о трудной транспортной доступности новых микрорайонов.

То есть если городская власть действительно говорила правду, то она намеревалась выкупить (другого механизма нет) за большие деньги земельный участок из частного владения, который еще десять лет назад был в муниципальной собственности и ушел из нее за бесценок. Исправить сегодня ошибки вчерашних властей, за которыми стояла корысть, за счет городской казны.

По-хорошему, прежде чем такое затевать, надо тщательно проверить, как и на основании чего городская земля ушла в частные руки. А спор, о котором мы дальше расскажем, как раз и дает основание для такой проверки.

С первого раза не вышло

На разбивке парка или сквера денег не заработаешь. Ожидаемо, что собственник такой земли будет всячески стремиться изменить вид ее разрешенного использования. Так оказалось и с нашим участком 764. В конце прошлого года собственник обратился к городским властям с просьбой изменить его с «парки, скверы» на «среднеэтажную (7 этажей) застройку». Называя вещи своими именами, предпринял попытку превратить мертвый земельный актив в звонкую монету.

Власти объявили публичные слушания. Словосочетание это - не пустой звук. Они предусмотрены Градостроительным кодексом и проводятся в целях соблюдения закрепленных в Конституции с одной стороны прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, с другой - прав и законных интересов собственников земельных участков. То есть публичные слушания - это место, где застройщики и жители близлежащих районов приходят к согласию. И потом не воюют между собой вплоть до  поджигания заборов и даже бросков под экскаваторы, как это еще порой бывает у нас. Важно отметить, что тот же самый Градостроительный кодекс предусматривает участие в слушаниях не просто людей с улицы, а именно граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен объект, и права которых могут быть затронуты.

А огороженный с четырех сторон улицами коттеджный район Соборный как раз и есть такая зона. Поэтому на заседание комиссии по землепользованию и застройке пришли его представители. И высказались категорически против изменения разрешенного вида использования земельного участка.

И их можно понять. Весь окруженный улицами квартал застроен коттеджами, и вдруг по самому краю, фактически вплотную к заборам, вырастут многоэтажки? Пусть лучше за счет этого участка улицу расширят для всеобщего блага. К тому же, в здешних микрорайонах крайне мало зеленых островков и зон рекреации, зачем же губить саму возможность хотя бы в перспективе создать таковые?

Комиссия в итоге разумным доводам жителей вняла и отказала собственнику. К радости и спокойствию жителей Соборного.

Зашли с черного входа

Однако недолго блаженная музыка на улицах партнерства играла. Застройщик, как потом выяснилось, зашел с черного входа. А городские власти его радушно и втайне от своих граждан приняли и благословили.

Спустя всего лишь семь месяцев после тех слушаний жители Соборного вдруг узнают, что строительство жилых домов на участке вдоль дороги все же начнется. Но это будут уже не семиэтажные, а десятиэтажные(!) здания. И разрешение на строительство комплекса многоквартирных жилых домов выдано ООО «Мириди-А» комитетом градостроительства администрации Ставрополя 29 июня этого года. Дома со встроенно-пристроенными помещениями, подземной парковкой. Обычные громады, какие в том микрорайоне сейчас возводятся, вплотную станут и нависнут над их двухэтажными коттеджами, лишат ближайших солнца во второй половине дня, особенно зимой.

А как же общественные слушания, на которых строительство не было одобрено? Их результат куда дели? Ведь их проведение, а также согласие жителей с реализацией проектов застройки, обязательны по закону. Сама процедура таких слушаний и введена, чтобы предотвратить конфликты. А тут, выходит, провели слушания, отказали собственнику, а стройку все-таки начнут?

В обход закона

Но в том-то и весь фокус, что снова была включена городскими властями технология жульничества. Которая реально реализована в обход закона, ради достижения целей, которую ставят перед собой жулики.

Прием первый в этой технологии - разделение земельного участка на два.

Не удивляйтесь: участка с кадастровым номером 764 уже нет. Он снят собственником с государственного кадастрового учета. На его месте теперь два участка, под номерами 776 и 777.

Приемчик второй - 777 участку площадью 1,27 гектара в процессе разделения без всяких слушаний (во всяком случае, в Соборном о них не объявлялось, в газетах не сообщалось) тайно меняют вид разрешенного использования на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». Под «парками и скверами» пока остается меньший, чуть больше восьми соток, 776 участок. Но это, похоже, тоже дело времени. Пока не застроят большую половину.

То есть участка, по которому собственник получил отказ, уже нет. А есть два других, по которым слушания не проводились. И значит, решили городские власти, можно на одном из них жилые дома строить! Казуистика? Безусловно. Но кому-то в городской администрации кажется, что таким образом они обставили закон. И напрасно. Такие штучки абсолютно незаконны. Ведь по Земельному кодексу Российской Федерации при разделе земельного участка за вновь образованными участками остается то целевое назначение и разрешенное использование, которое было за прежним. И никаких иных вариантов кодекс не предусматривает. Ноу-хау наших властей - за рамками кодекса, а значит и земельного законодательства. Удивительно, что они этого не понимают.

Прием третий в технологии жульничества - прямая ложь городских властей своим жителям. Повторю еще раз: разрешение на строительство выдается «Мириди-А» 29 июня. А 3 июля, то есть через пять дней, и.о. первого заместителя главы администрации Ставрополя Д. Алпатов отвечает на одну из жалоб из Соборного буквально следующее: «Проектная документация на строительство на земельных участках под кадастровыми номерами (следуют номера 776 и 777) в комитет градостроительства не предоставлялась, разрешение на строительство не выдавалось». Каково, а? Не знает, чем занимается подведомственный ему комитет? Больше похоже на то, что врет.

Двумя неделями ранее, 18 июня похожий ответ дала и первый заместитель руководителя комитета градостроительства П. Редька. То есть уже в то время подписывала ответ, когда документация находилась в комитете и разрешение вовсю готовилось. Потому как его изготовление и предшествующий анализ документации занимают уж никак не две недели.

То есть городские власти делали все, чтобы граждане, чьи интересы будут задеваться и чьи права станут новым строительством нарушаться, как можно позже узнали о нем. Когда уже ничего сделать не смогут.

Прием четвертый в технологии жульничества - в решении конкретного вопроса прикрываться общими документами. Комитет градостроительства, например, рассказывает жителям Соборного в официальном ответе, что дом на участке 777 запроектирован в зоне Ж-О (высотная застройка). Ее определили правила землепользования и застройки, которые городская дума утвердила еще 27 сентября прошлого года. Но в тех же правилах немало слов о гармоничной, рациональной, архитектурно выразительной и прочей застройке. Будут ли этим положениям соответствовать десятиэтажные жилые дома на окраине двухэтажного коттеджного массива?

Слово за прокуратурой

Чего добиваются сейчас жители Соборного в своих письмах во все инстанции, включая губернатора края В. Владимирова? Наиболее полно их требования выражены в письме прокурору Ставрополя С. Степанову.

В нем они, во-первых, просят провести проверку законности решений администрации города о предоставлении в собственность 764 земельного участка. Того самого, из которого образованы два. И на одном из которых сейчас намерены строить жилые дома.

Во-вторых, провести проверку законности выдачи разрешения на строительство, а также документов, послуживших основанием для его выдачи.

В-третьих, проверить основания изменения вида разрешенного использования земельного участка.

И последнее - проверить соблюдение норм градостроительного законодательства в части подготовки и утверждения документации по планировке территории.

При этом авторы писем мало сомневаются, что тщательная проверка позволит выявить целый букет нарушений законодательства.

Да и мы в этом не сомневаемся.

Александр Емцов.