У БЕЗОБРАЗНОЙ СКАЗКИ НАМЕТИЛСЯ СЧАСТЛИВЫЙ КОНЕЦ?

ТАКУЮ НАДЕЖДУ ДАЕТ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА, ВЫНЕСЕННОЕ НА ПРОШЛОЙ НЕДЕЛЕ

История Верхнего рынка в Ставрополе напоминает известную нам всем с детства русскую народную сказку, когда лиса попросилась к зайцу пожить, а потом его же и выгнала. Сейчас, похоже, сказка эта все же переходит в историю со счастливым концом. Во всяком случае, правовые предпосылки для этого наметились.

Русская народная, совсем не благородная

Напомню читателям, кто есть кто в этой русской народной, однако совсем не благородной, современной «сказке» про попытку беспардонного захвата Верхнего рынка.

В роли хитрющей лисы в нашем случае - ООО ТПГ «ИнтерРос», контролируемое бизнесменом из Кабардино-Балкарии, членом Совета Федерации А. Каноковым. Формальная собственница - его дочь Мадина, но кто же сомневается в реальном хозяине. И в том, кто стоит за хитроумнейшей схемой вывода огромного куска муниципальной собственности в руки частного предприятия. Насколько он огромный, можно судить по тому, что сам арендатор пытался два года назад выставить его на продажу на «Авито» за 650 миллионов(!) рублей. Так вот, «ИтерРос» заключило с властями города еще двадцать лет назад договор фактически бесплатной аренды рынка с инвестиционными условиями. По нему оно платило городу за аренду всего 150 тысяч рублей в год (смешная цифра!), зато взамен обязалось вложить в развитие всего торгового комплекса 260 миллионов рублей. Сумма сопоставима с той, которую город получил бы за эти же самые двадцать лет, сдавая сам места в павильонах в аренду на обычных условиях. «ИнтерРос», попользовавшись десять лет вновь построенным и хорошо заработав на этом, должен был по условиям того же инвестиционного соглашения по окончании срока аренды, 5 февраля 2018 года, вернуть городу рынок вместе со всеми возведенными на нем объектами.

В роли зайца-простофили в нашей сказке - администрация города. Она простодушно считала, что впустила лису только на время договора аренды. Но когда подошел срок его окончания, получила назад, да и то с оговорками, открывающими возможность претензий, всего три объекта площадью 3817 квадратных метров - менее пятой части. Реконструированные старые торговые павильоны, и все. Остальные же семь вновь построенных торговых павильонов площадью аж 19237 квадратных метров арендатор не захотел отдавать. Более того, выяснилось, что он уже оформил их в свою собственность в органах госрегистрации. Получил, так сказать, правовую составляющую своей схемы отъема.

Поучается, что все два десятка лет арендатор пользовался огромным рынком в центре города совершенно бесплатно. Сам же качал оттуда прибыль, будто насосом. Ведь хорошо известно, что стоимость аренды торговых мест здесь самая высокая в городе, а рынок не пустует. Точнее, не пустовал до последнего времени, когда «ИнтерРос» взвинтил арендную плату чуть ли не вдвое и буквально выдавил половину торговцев. Мы высказывали по этому поводу версию, что он таким образом пытается объявить себя несостоятельным (банкротом) и получить право рассчитаться по своим долгам с аффилированным предприятием - ООО «Торговый комплекс Южный» теми же спорными объектами недвижимости. Но это совсем другая тема, хотя и связанная с судьбой рынка.

Обо всех хитросплетениях этой неприглядной истории наша газета пишет уже почти два года. Всего шесть статей, последняя - «Афера века свершилась» от 14 февраля с.г.

Нет правды в наших судах

Дума Ставрополя и городская администрация еще задолго до окончания срока договора аренды, когда стало понятно, что арендатор не собирается возвращать вновь построенные на рынке объекты, да и, надеюсь, под давлением публикаций в газете, обратились за разрешением спора в Арбитражный суд Ставропольского края. Всего было подано два иска.

Первый иск (дело А63-2696/2017) - о признании недействительными договоров ипотеки между «ИнтерРосом» и Сбербанком, применении последствий недействительности сделки в виде снятия обременения по договорам об ипотеке недвижимого имущества от 2007 и 2009 годов путем погашения записи залога, о признании недействительным договора цессии от 2010 года и применении последствий недействительности сделки.

Читатель, не обремененный юридическими познаниями, из этой заковыристой формулировки, конечно, ничего не понял. Постараюсь помочь.

Тут речь о том, что «ИнтерРос», по мнению городских властей, незаконно передал в залог банку объекты рынка. А договора залога как раз и стали основанием для заключения договора ипотеки. Ведь эти объекты по условиям инвестиционного соглашения являлись собственностью города, и арендатор не имел права ими распоряжаться. Также в дальнейшем незаконно банк уступил права требования по этому договору ипотеки ООО ТК «Южный» - структуре все того же Канокова. Городские власти с полным основанием посчитали, что имущественные права города таким образом нарушены. Оспорив эти сделки, власти надеялись расчистить путь к признанию незаконной регистрации вновь построенных объектов рынка за «ИнтерРосом».

«ИнтерРос» в суде настаивал на том, что регистрацию объектов совершил на вполне законных основаниях. У него были разрешения на строительство и акты ввода объектов в эксплуатацию, чего достаточно. Подчеркивал, что все сроки подачи иска - а они составляют три года - безнадежно пропущены. Городские власти в противовес доказывали, что иск так называемый негаторный, о защите своих имущественных прав, а на такие иски не распространяются сроки давности. «ИнтерРос» в ответ козырял, что имущество уже принадлежит не городу, а ему, чему свидетельство - оформленные права собственности, так что иск негаторным быть не может. На эту тему и бодались в процессах целый год.

Все кончилось тем, что судья Арбитражного суда Ставропольского края И. Подфигурная отказала думе и администрации города в удовлетворении требований. По причине истечения срока давности. И по причине того, что именно «ИнтерРос» является собственником переданных по договору ипотеки зданий, чему свидетельства о государственной регистрации прав собственности. Каких-либо ограничений или обременений на них нет.

Это решение было оставлено в силе Шестнадцатым апелляционным судом в Ессентуках.

Так что в своих судах городские власти правды не нашли. Стало похоже, что хитроумная каноковская схема сработает. Рынок, точнее его большую часть, город просто потеряет. На по форме законных основаниях - по суду. Причем в казну не придет ни копейки. То, что даже в страшном сне отцам города нельзя было представить, обретало реальные черты.

Судьи в Краснодаре увидели за деревьями лес

Однако на прошлой же неделе случилось то, что дало надежду на возвращение Верхнего рынка в муниципальную собственность в полном объеме.

Коллегия Арбитражного суда Северо-Кавказского округа в составе судей А. Аваряскина, Е. Афониной и А. Садовникова отменила решение Арбитражного суда Ставропольского края и определение Шестнадцатого апелляционного суда. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд СК.

Постараюсь вкратце передать смысл этого решения. Коллегия отметила, что не учли суды первой и второй инстанции. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности, и это зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Решение суда о признании сделки недействительной еще не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. И это специально разъяснялось судам в одном из постановлений Пленума Верховного суда.

То есть коллегия чуть ли не открытым текстом сказала городским властям: вы, ребята, не по тому пути идете. Не сделки надо недействительными признавать, что вы пытаетесь делать со странным упорством, а подавать надо иски с оспариванием регистрации права собственности. Как тут не вспомнить, что мы в своих статьях не раз недоумевали по поводу того, что городские власти этого, вроде очевидного, не делают. Надеемся, что уж теперь они это поймут.

Но сегодня такие иски, похоже, уже подавать не потребуется. Коллегия отметила, что в производстве арбитражного суда находится дело о возложении обязанностей на «ИнтерРос» исполнить предусмотренные договором обязанности по передаче в собственность Ставрополя спорного недвижимого имущества (дело А63-3491/2018). То есть, указала коллегия, в предмет доказывания по указанному делу входит исследование возникновения права собственности на спорное имущество. Поэтому оценка действительности договоров ипотеки и договора цессии, предметом которых является имущество, в отношении которого решается вопрос о его собственнике, должна осуществляться во взаимосвязи с установленными по этому (второму) делу обстоятельствами. Вопрос истечения срока исковой давности зависит от исследования обстоятельств возникновения прав собственности на спорное имущество.

Самое главное, что сказала коллегия - выводы судов в рамках рассматриваемого дела, что собственником объектов рынка является «ИнтерРос», преждевременны. Для правильного разрешения спора необходимо руководствоваться выводами суда в отношении собственника спорного имущества в рамках этого (второго) дела.

И итог: при новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо рассмотреть вопрос о приостановлении производства по настоящему делу или объединения дел для их совместного рассмотрения.

Называя вещи своими именами, можно сказать, что судьи в Краснодаре увидели за отдельными деревьями лес: за двумя разрозненными исками одну правовую проблему, показали, как следует подойти к ее разрешению. Странно, что сами городские власти избрали для этого более сложный окольный, да и по большому счету сомнительный, путь.

Потратили больше, но сколько - не знаем

Теперь об этом втором иске городских властей к «ИнтерРосу» - о возложении обязанности исполнить предусмотренные тем самым инвестиционным договором условия передачи в собственность города вновь построенных объектов рынка (дело А63-3491/2018). Его дума и администрация подали уже после 5 февраля, когда стало понятно, что «ИнтерРос» не собирается возвращать все вновь построенные объекты. Заседания суда много раз переносились в основном по ходатайствам ответчика. Но и на прошлой неделе, и после перерыва в минувший понедельник основное заседание состоялось. Автор этих строк на нем присутствовал.

Администрация города, представленная комитетом по управлению имуществом, настаивала на безусловной передаче городу всех объектов рынка, считая, что договор аренды истек, все условия инвестиционного соглашения выполнены. Представитель «ИтерРоса» настаивал на том, что многое построено за пределами обязательств. Мол, не на 260, а на все 500 миллионов. Однако что, какой площади и на какую по каждому объекту сумму вышел излишек - сказать не смог. Как выяснилось, нечто подобное он говорил и на предварительных заседаниях, и ему судом давалось время представить доказательства своих доводов. Но он их не представил и на этот раз. Утверждал лишь, что для этого следует создать специальную комиссию, которая как раз и определит, на сколько построено лишнего.

Одним словом: построили лишнее, но сколько - не знаем. Создадим комиссию и посчитаем, опять же что - непонятно. Странно было такое слышать. Очень похоже на затягивание процесса.

Представитель комитета горадминистрации в свою очередь утверждал, что все построенное подтверждено специальным совместным с «ИнтерРосом» актом еще в 2012 году, после этого никаких разрешений ни на реконструкцию, ни на новое строительство на территории рынка власть не давала. Так что его просто не может быть.

Представитель «ИнтерРоса» заявил ходатайство об оценочной экспертизе спорных объектов по состоянию на 2018 год. Что вызвало удивление и истцов, и судьи М. Керимовой. Ведь по условиям инвестиционного соглашения все объекты окончены в 2012 году, и это подтверждено актом. Судья отложила рассмотрение ходатайства.

Судья обратила внимание истцов на то, что один и тот же объект в документах значится под разными литерами и по-разному оценен.

По каждому разночтению истцы должны внести ясность, причем документальную, на следующем заседании, которое назначено на 30 июля.

Сами с усами?

Но вот что интересно: об определении кассационной инстанции по первому делу на этом заседании не было сказано ни слова. Никаких ходатайств по объединению дел представители истцов так и не заявили.

Конечно, юристам виднее, каким путем идти в судебном споре, какие и когда заявлять ходатайства. В каждом деле у сторон своя тактика и стратегия. Но в данном случае суд более высокой инстанции увидел, что в результате не совсем умелых юридических шагов город может потерять многомиллионную собственность. Да и нечто большее потерять - доверие горожан. Потому и предложил, по сути, правильный путь действий. Редкий случай, когда за чисто юридическим решением судей проглядывает политика.

Почему же по нему не пойти? Или мы сами с усами?

Александр ЕМЦОВ.