Юрий Иванов: «ЕСЛИ ВСЕ БУДЕМ РАБОТАТЬ ОТВЕТСТВЕННО, ТО ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА ПЕРЕСТАНЕТ БЫТЬ ТАКОВОЙ»

Юрий Иванов: «ЕСЛИ ВСЕ БУДЕМ РАБОТАТЬ ОТВЕТСТВЕННО, ТО ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА ПЕРЕСТАНЕТ БЫТЬ ТАКОВОЙ»
Вел интервью Александр Емцов

В одной из своих предвыборных статей председатель Правительства РФ, теперь уже избранный президент РФ В. Путин обозначил срок окончательного решения жилищной проблемы в стране 2030-м годом. Одни называют это очередным предвыборным ходом, другие - вполне реальной и очень даже выполнимой задачей. А как она видится из Ставрополя? Чем мы можем поучаствовать в ее решении? Об этом и многом другом мы беседуем с генеральным директором крупнейшей в крае строительной компании «ЮгСтройИнвест» Ю. Ивановым.
- Юрий Иванович, многие поколения россиян пытались решить жилищную проблему раз и навсегда. Только на моей памяти такое обещалось властью раза четыре. То - в ближайшие двадцать лет, то - к 2000-му году... Но время идет, а основная проблема нашей жизни все та же. И вот последний срок, поставленный Путиным. Вы, как руководитель крупнейшей строительной компании на рынке жилья, считаете этот срок реальным? У вас есть свой взгляд на проблему и ее решение в городе и крае?
- Разумеется, такой взгляд есть. Задача посильная. Я глубоко убежден: если все уровни власти, все строители будут работать ответственно, то жилищная проблема перестанет быть таковой. И очень хорошо, что задача ставится таким авторитетным и серьезным человеком, как Путин. Есть надежда, что она будет, наконец, решена. Только одна наша компания в прошлом году построила одиннадцать жилых домов на 3018 квартир общей площадью 205 307 квадратных метров - почти половину возведенного в краевом центре. И наши резервы не исчерпаны. Но двигаться дальше, к намеченной лидером нации цели можно, лишь поставив ряд задач и решив ряд проблем.
- Путин, в частности, среди таких первоочередных задач называет увеличение доли бюджетного жилья с выделением на это соответствующих средств. Для нашего города это актуально?
- Если актуально для всей страны, то почему не может быть актуальным для нас? Вы заметили, как быстро построен целый военный городок на Южном обходе в Ставрополе! Почти два десятка многоквартирных домов, плюс школа, детский сад. Делали не мы, но это как раз пример строительства на бюджетные средства.
У нас в крае, кроме военных, есть другие категории населения, которым наше государство, раз оно называет себя социальным, должно бесплатно или на льготных условиях предоставлять жилье. Это, как и назвал Путин, многодетные семьи, инвалиды, воспитанники детских домов, некоторые категории госслужащих. А для них у нас дома пока не строятся, хотя на словах помощь им декларируется, сформированы льготные очереди на получение жилья. Которые, кстати, стоят на месте! И чуть ли не каждый вечер нам рассказывают по телевидению очередную историю бедствий таких бесквартирных семей. По-хорошему, ежегодно в каждом городе или райцентре должен сдаваться хотя бы один многоквартирный бюджетный дом. В Ставрополе это могли быть даже два, а то и три дома. Один за счет федерального бюджета, другой - за счет краевого, третий - городского. Квартир на пятьсот. Не такие уж и большие деньги. Но, увы, никто их пока не выбивает.
- А почему только государство должно отдуваться? Тут мог бы и бизнес подключиться через механизмы частно-государственного партнерства... Кстати, вы как-то пытались построить таким образом детский сад. Получилось?
- Частно-государственное партнерство - самый перспективный и, я думаю, востребованный в настоящий период способ привлечения средств на развитие социальной сферы. Объекты дорогостоящие, и государство или, там, муниципалитет не всегда способны найти на них средства. А в складчину с бизнесом это всегда сделать легче. Часть денег или иных ресурсов вкладывает бизнес, а часть - бюджет того или иного уровня. Так можно строить и само жилье, и школы, поликлиники, детские сады. Именно по этому пути мы попытались пойти при строительстве детского сада в микрорайоне «Перспективный». Еще в начале прошлого года купили земельный участок, разработали и согласовали проект, подвели коммуникации. И даже получили разрешение на строительство. Предложили администрации города строить по схеме пятьдесят на пятьдесят: половина затрат наша, половина - мэрии. Но ее руководство договор так и не подписало. Мол, не отработан механизм партнерства. И предложило: вы пока стройте, а дальше, когда механизм подоспеет, мы у вас выкупим. Но так в бизнесе дела не делают. Это же немалые средства, как их отвлекать без всякой гарантии? На том все и стало. До сих пор не начали. Хотя могли бы уже давно детсад заселить.
- Жаль. Но самый главный источник финансирования жилья - это деньги самих граждан. Они приходят к строителям через механизм ипотеки. Юрий Иванович, у вас много покупают квартир через ипотеку? Вы как застройщик довольны ее условиями?
- Покупают сейчас через ипотеку действительно много. Хотя можно бы и больше.
Власть долго говорит о необходимости сделать ипотеку доступной. Пора бы сделать ее действительно таковой. Установить льготную, частично обеспеченную государством, банковскую ставку кредитования. То, что она у нас очень высокая, не меньше 12 процентов годовых, никуда не годится. Вдумайтесь, это значит, что заемщик должен за восемь лет заплатить за одну квартиру дважды! Условия предоставления ипотечного кредита также играют немалую роль в доступности ипотеки. Человек обязан сразу внести не менее 10 процентов собственных средств и иметь довольно высокий ежемесячный доход.
- Все это объясняется рисками банков, высокой инфляцией и прочим...
Чтобы сделать услуги банков доступными для всех слоев общества, государство должно еще много поработать. Это надо предпринять не откладывая, если мы действительно намерены решить жилищную проблему к намеченному сроку.
- Давайте на минутку представим, что деньги на жилье найдены. И в бюджете предусмотрены, и банки кредиты дают задешево - бери не хочу. Справятся ли строители? Не раздастся ли сакраментальное: не хватает мощностей? Или, там, рабочих рук? И все опять забуксует. Такое ведь в истории уже было.
- Может быть, где-то и раздастся. Но ненадолго. Мы в рынке, а рынок так устроен, что эта потребность очень быстро закроется. В советские времена в Ставрополе строили сто тысяч квадратных метров жилья в год и хвалились рекордом. Первым секретарям горкома партии за это ордена давали. Сейчас - приблизились к полумиллиону. В пять раз выросли! Тогда было несколько десятков стройорганизаций, сегодня - свыше ста фирм. И это только активных. Таков результат перехода к рынку. К тому же современные технологии строительства не требуют крупных и, самое главное, долговременных капиталовложений в инфраструктуру. Домостроительных комбинатов сейчас закладывать не надо. Будут финансовые ресурсы - будут объекты. За нами дело не постоит.
- Юрий Иванович, премьер-министр также поставил задачу уменьшения всяческих согласований документации на строительство. У вас эта процедура отнимает много времени? Как можно ее упростить?
- По данным мониторинга, который проводило Министерство регионального развития, на 6 согласовательных процедур, предусмотренных государством, навязывается от 30 до 50 местных. Строим год, а документы готовим - чуть ли не два года. По-хорошему, на это должно уходить не больше пяти месяцев.
Дело не столько в числе согласований, сколько в отношении к ним чиновников.
- А идея введения в оборот под жилищное строительство новых земельных участков. Для Ставрополя она актуальна?
- Еще как. Если строить только в черте города, да еще обязательно в центре, как норовят сегодня, то никакого рывка в жилищной застройке не выйдет. И история Ставрополя подтверждает это. В шестидесятые-семидесятые годы, когда город вырос в несколько раз, основные жилищные массивы поднялись именно на новых землях. Наша компания как раз и строит много и успешно потому, что ведет работы на свободных участках.
Но в строительстве понятие «свободный участок» не равносильно понятию «пустырь». Прежде всего, он должен быть сформирован, отмежеван и выставлен на конкурсную продажу именно под жилищную застройку. А то сейчас мы покупаем за бешеные деньги земли из частных рук, далее в течение всего срока застройки платим земельный налог по необоснованно высокой в городе ставке. Например, в соседнем Краснодарском регионе коэффициент для расчета земельного налога в шесть раз ниже применяемого у нас в регионе. Все это, в итоге, влечет за собой увеличение стоимости будущих квартир. Во-вторых, земельные участки должны иметь подводящие коммуникации. Мы на стадии согласования документации получаем от сетевых организаций кругленькие счета, порой на десятки миллионов рублей. Вроде эти деньги идут на инвестиционные программы по развитию сетей. Оплачиваем их. Так с водой, канализацией, электроэнергией, газом.
Так что мало выделить для застройки земли. Надо еще и очень много сделать, чтобы эта застройка состоялась. И сделать именно местной власти.
На практике должно быть так. Муниципалитет, заинтересованный в обеспечении горожан жильем, предоставляет строительной компании участок, и не просто пустырь, а готовую площадку для возведения жилья и социальных объектов. Газо-, водо-, электро-, теплоснабжающие организации одновременно, с учетом ввода объектов, развивают инфраструктурные мощности, в том числе подводят к площадкам коммуникации. Ведь они заинтересованы в увеличении числа потребителей своих услуг, значит, должны поворачиваться. И, наконец, частные строительные компании на деньги застройщиков возводят жилье. Таким образом квартиры можно будет строить и быстро, и сравнительно дешево. Подобное жилье смело можно назвать социальным, а деятельность всех заинтересованных сторон - частно-государственным партнерством.
Что же касается строительства в центре города, то, будь моя воля, я бы относился к каждому объекту как к уникальному. Установил бы такие правила, чтобы каждый подобный объект начинался только после разрешения городской думы, после публичного обсуждения общественностью. Так, кстати, было в Ставрополе до 1917 года. И ничего, строили, и оставили потомкам далеко не худший город. Тогда не будет стройки во дворах, на детских и спортивных площадках и т.п.
- В последнее время появилось много тех, кто высказывается против многоэтажной застройки, выставляют свои аргументы. Заставленные машинами дворы многоэтажных домов, скученность, транспортные пробки, недостаток рекреационных зон... Все это доводы против многоэтажной застройки. Юрий Иванович, как вы считаете, не на пустом ли месте они основаны?
- Не на пустом. Эти проблемы в городе есть. Но, во-первых, не строители в них виноваты. Мы делаем лишь то, что разрешает власть. Согласовывает проекты, дает разрешения на строительство, наконец, принимает здания в эксплуатацию. Во-вторых, сегодняшние городские проблемы надо рассматривать как проблемы, вызванные бурным развитием, и решать самостоятельно. Вот пробки. Их во всем мире ликвидируют увеличением пропускной способности улиц, путем строительства многоуровневых транспортных развязок, подземных переходов. Но сколько их сделали в городе, скажем, за последние десять лет? Ни одной развязки, ни одного перехода. Или парковки. Весь развитый мир уже ставит машины в многоэтажных стоянках. Разработайте схему размещения многоуровневых парковок, сформируйте для этих целей земельные участки, выставьте их на конкурс под застройку. Да отбоя от желающих построить не будет! Наконец, для нового жилья в центре поставьте обязательное условие: в цокольном этаже - подземная парковка. Без нее не согласовывайте проект, не давайте разрешение на строительство.
Не надо легкомысленно думать, что переход к коттеджной застройке снимет все проблемы. Одни может быть и снимет, но другие точно создаст. Еще более серьезные. Уменьшится плотность застройки и увеличится протяженность улиц. Значит, и дорог с тротуарами, сетей. А они очень не дешево стоят. И еще непонятно, что для города хуже: многоэтажки, пусть даже тесно стоящие, или огромные пространства, застроенные домами без удобств, утопающие в бездорожье. Эту картину можно наблюдать и сейчас, на некоторых окраинах города и в дачных кооперативах. Желающих жить там не очень много. Все почему-то тянутся ближе к центру.
- И последний вопрос, Юрий Иванович. Что вам, как руководителю крупнейшего застройщика города, хотелось бы видеть в идеале в работе власти? Так сказать, на выходе?
- Уже подготовленные к застройке, с подводящими коммуникациями площадки на муниципальной земле. Они выставляются городской властью на конкурс, и победившая строительная фирма возводит дом, продает квартиры и делает на этом свой бизнес. Пусть мы заплатим за победу в тендере, но мы будем знать, за что отдали деньги. И что они ушли в бюджет, то есть горожанам. Тогда, я уверен, и строительный конвейер заработает быстрее, и квартиры станут значительно дешевле. И поставленная премьером задача будет более достижимой.