Роман Савичев: как не ошибиться при покупке квартиры

27.08.2012 г.
Роман Савичев: как не ошибиться при покупке квартиры

В августе на всю страну скандально прославилось Подмосковье, где властями была снесена незаконно построенная пятиэтажка. При этом нерадивый застройщик оказался довольно расторопным, успев до часа «Х» распродать в доме все квартиры.

Чиновники и юристы констатируют, что в последнее время мошенничество стало процветать в области малоэтажного жилищного строительства. На рынке – и Ставрополье здесь не исключение – появляется все больше предложений по продаже квартир в малоэтажных домах, в считанные месяцы вырастающих на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или садоводства. Как тем, кто присматривает себе квартиру в небольшом коттедже, избежать судьбы обманутых покупателей? На этот вопрос «СП» отвечает руководитель широко известного на Ставрополье «Юридического агентства «СРВ» Роман САВИЧЕВ:
- Самовольно возведенные строения в нашей стране встречаются повсеместно, это во многом следствие сложности и непрозрачности правовых механизмов, – говорит Р. Савичев. – Для легального отвода земельного участка и согласования проекта строительства необходимо обойти бесчисленное множество различных ведомств, собрав кипу справок и подписей. К моменту получения полного пакета разрешительной документации строить что-то уже перехочется. И неудивительно, что многие в нашей стране сознательно идут на нарушение требуемого законом порядка: как говорится, построим, а там будь что будет.
Что касается участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, то статья 48 Гражданского кодекса РФ допускает возведение отдельно стоящих жилых домов без получения разрешения на строительство, но при этом высота здания не должна превышать трех этажей. Это положение, по сути, облегчающее жизнь тем, кто решает построить дом для своей семьи, стало лазейкой для застройщиков. К примеру, человек говорит, что строит для себя дачу, потому успешно проходит экспертизу в БТИ, регистрирует дом в органах Росреестра, а после начинает распродавать квартиры. Понятно, что цена квадратного метра такого жилья значительно ниже, чем у законопослушного застройщика. При этом, как правило, доверчивые покупатели приобретают не конкретные квартиры, а лишь доли в доме.
И в этом очень большой риск. Квартира и дачный дом – понятия взаимоисключающие. Если в дачном доме есть квартиры, по сути, его должны сносить, что и произошло в одном из подмосковных городов. Сделки с объектом самовольной постройки ничтожны, и люди, принявшие необдуманное решение о сомнительной покупке, в итоге теряют и жилье, и свои деньги. Потому если вы все же приобрели квартиру в таком доме, то надо спешить в суд с заявлением о признании сделки недействительной и требовать возврата финансов. Можно также обратиться в правоохранительные органы с жалобой на мошенничество и заявить гражданский иск для возврата денег в уголовном процессе. Жалобы же в другие инстанции и ведомства вряд ли повлияют на ситуацию.
Но опять же повторюсь: лучше не идти на риск и перед покупкой сделать все, чтобы убедиться, что приглянувшаяся вам квартира не расположена в доме, построенном на землях для дачного или индивидуального строительства. Проверка статуса участка проводится по данным государственного кадастра недвижимости – нужно заказать соответствующую выписку и попросить у продавца копию свидетельства о собственности на землю. В этих бумагах вы увидите, к какой категории отнесен конкретный участок. Кстати, сейчас есть возможность получения через Интернет сведений из государственного кадастра недвижимости, имеется доступ к публичной кадастровой карте. Так можно узнать, есть ли вообще объект в реестре прав. Также у застройщика должно быть разрешение на возведение многоквартирного жилого дома. При наличии сомнений в правомерности строительства можно отправить запрос в местную администрацию.
Если же вы покупаете квартиру на стадии возведения дома, то деньги надо вносить только в рамках договора об участии в долевом строительстве. Он заключается на основании 214-го Федерального закона, который содержит все необходимые требования к застройщику, разрешительной документации и защищает права дольщиков. Такой договор подлежит обязательной регистрации. Заключение сделок по иным схемам чревато большим риском для покупателя жилья.
Помните, слепая вера рекламным обещаниям может обернуться для вас крупными неприятностями. Обращаясь же к масштабности проблемы самостроя для нашей страны, отмечу, что подобные случаи с незаконными многоэтажками являются концентрацией «заржавелых» проблем, связанных с использованием земель. Решить их можно только принятием целого массива поправок в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы. В идеале для всех территорий должны существовать проекты планировки и застройки с четким указанием, что на них можно строить, а что – нет.