Страхование рисков долевого строительства может привести к повышению цен на жилье

26.04.2013 г.
Страхование рисков долевого строительства может привести к повышению цен на жилье

Для очень многих россиян вариант покупки квартиры на этапе строительства дома едва ли не единственный путь улучшить свои жилищные условия. Стоимость квадратных метров по договору долевого строительства ниже, чем в готовом доме. Однако и риск здесь особый…

В январе этого года Президент России Владимир Путин подписал закон, обязывающий застройщиков страховать риски инвесторов долевого строительства. Это еще один шаг по созданию в нашей стране системы защиты дольщиков. Ведь государство до сих пор не может окончательно решить проблемы тех, кто в свое время пострадал, доверившись ненадежным застройщикам, и остался без заветного жилья и денег. Законодательные новации в этой сфере прокомментировал руководитель известного на Юге России «Юридического агентства «СРВ» Роман САВИЧЕВ.
-В начале двухтысячных годов стало очевидно, что в законодательстве остается немало пробелов, которые позволяют мошенникам заманивать людей в строительные «пустышки». – Для того чтобы не допустить дальнейшего роста армии пострадавших, был утвержден ряд требований к процессу заключения сделки между застройщиком и гражданами. Это действительно позволило исключить многие мошеннические схемы. Более того, дольщики могут участвовать в процедурах банкротства компании-застройщика на льготных условиях. Но на практике по-прежнему часты случаи, когда дольщики остаются не у дел по простой причине отсутствия у банкрота активов.
Собственно, эту проблему во многом призваны решить недавние изменения, внесенные в федеральное законодательство и предусматривающие с 2014 года введение дополнительных гарантий для участников долевого строительства жилья. В частности, застройщик должен будет выбрать один из двух вариантов обеспечения исполнения своих обязательств – поручительство банка или страхование гражданской ответственности. В свою очередь, это страхование может осуществляться путем участия компании в обществе взаимного страхования застройщиков либо путем заключения договора со страховой организацией. Без поручительства банка или страховки продавать строящийся объект с привлечением средств дольщиков будет противозаконно. А при наступлении страхового случая, под которым подразумеваются банкротство застройщика и решение суда об обращении взыскания на предмет залога, вложенные дольщиками средства будут возвращены им в полном объеме.
Таковы вкратце новые правила игры. И строительному комплексу дан год на то, чтобы подготовиться к нововведению. Отмечу, что идея страхования ответственности застройщиков правильная, во многих странах мира такая норма в законодательстве успешно действует в реальной жизни. В России же эта система только формируется, и, думаю, новый закон вряд ли сможет стать панацеей от всех проблем и полностью избавить дольщиков от рисков при инвестировании в строительство жилья. На мой взгляд, многие из их доводов, звучащих в пользу того, что новые требования к застройщикам грозят ухудшением ситуации в сфере долевого строительства, вполне справедливы и обоснованны.
К примеру, сами застройщики уже анонсируют возможное удорожание стоимости строительства объектов недвижимости, что, безусловно, скажется и на кошельках людей. То есть из-за единичных случаев обмана, допущенного нерадивыми компаниями, якобы расплачиваться за дополнительные гарантии будут вынуждены миллионы дольщиков, которые приобретут квартиры у добросовестных застройщиков. Потому последние сейчас выступают с предложением внести изменения в федеральное законодательство, чтобы положения закона о страховании гражданской ответственности застройщиков применялись в добровольном порядке.
Не выражают восторга, кстати, ни страховые компании, ни банкиры. Ведь понятно, что тот же договор страхования может содержать целый ряд исключений, в том числе невозможность застраховать противоправный интерес или, другими словами, умысел страхователя. Иными словами, закон составлен таким образом, что страховщикам предлагается страховать риск, просчитать который невозможно. При этом размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть сопоставим с рыночной стоимостью квартир. То есть в случае массовых финансовых проблем застройщиков страховой рынок может просто не потянуть объем выплат.
Плюс к этому не исключено, что некоторые страховые компании без особых проблем будут штамповать полисы «своим» застройщикам. Но, скорее всего, появится пул страховщиков, которые, получив необходимую лицензию, будут работать только на этом рынке. Такой компании ничто не мешает в один момент оказаться банкротом. Страховщику будет проще обанкротиться, чем решать проблемы недобросовестного застройщика, оставившего недострой при полной растрате вложений дольщиков.
На мой взгляд, идея выступать гарантом по договору с дольщиками для банка может быть выгодной, если строительство ведется с привлечением его кредитных средств. Понятно, что во всех остальных случаях банкиры не станут брать на себя избыточный риск.
Из всего сказанного можно сделать вывод, что закон нуждается в доработке и уточнении формулировок. Безусловно, участник долевого строительства должен иметь эффективный механизм воздействия на застройщика. И одним из оптимальных вариантов защиты интересов дольщиков эксперты называют включение в закон об участии в долевом строительстве положений, которые обязали бы застройщика застраховать свою гражданскую ответственность, в случае если участник долевого строительства потребует этого при заключении договора.