КОРОТКА У СТУЛЫ НОЖКА, ПОДПИЛЮ ЕЕ

На прошлой неделе Российский строительный союз обратился в Минстрой РФ с инициативой ввести обязательное проектирование для индивидуального жилищного строительства. Инициатива сразу же начала бурно обсуждаться. Причем, всякого рода эксперты взахлеб называют ее позарез необходимой и своевременной. Для государства, для крупного строительного бизнеса оно может быть и так. Но только – не для граждан и реализации главной цели: решения жилищной проблемы страны. Об этом почему-то никто не говорит.

Сначала разбюрократили, а теперь снова в цепи?
Свой дом это нечто большее, чем просто жилище. Это, по большому счету, лицо хозяина. И говорит прежде всего о нем. Ты работяга, при том человек творческий, настоящий хозяин – и дом у тебя игрушка. А бездельник – у тебя сарай. Ценность своего дома еще и в том, что он стоит на земельном участке. А значит и сад с огородом есть, где тоже можешь себя показать. Не зря же объемы ИЖС в крае у нас растут значительно быстрее, чем в целом по строительству жилья.
Сейчас тому, кто строит свой жилой дом, разрабатывать и представлять в местные органы власти проект на него не обязательно, достаточно для себя начертить, как говорится, на коленке, его план. А в органы власти направить всего лишь уведомление о начале строительства. Хотя всего несколько лет назад был иной порядок, требовалось и строительный план представить, и чертеж будущего строения, и кадастровый план… В итоге получить разрешение на строительство. Без него – ни шагу. Разбюрократили процесс – и ничего не случилось, стало только лучше. Сегодняшний взрывной рост ИЖС еще и по этой причине.
Но инициатива РСС, о которой сказано выше, не только возвращает назад, а предлагает нечто совсем новое: ввести обязательное использование полноценного проекта строительства. В нем все должно быть, как и у больших многоквартирных домов. А именно: архитектурные планы, инженерные расчеты, чертежи, планировка помещений. Вплоть до схем коммунальных сетей и сметы.
В общем, будь инициатива РСС реализована, уже не получится год за годом, не спеша и исходя из своих финансовых возможностей и архитектурных представлений, строить для себя, любимого, жилище свое, любимое. И гордая фраза «я сам построил свой дом» рискует уйти в далекое прошлое. А первое слово в триаде задач для настоящего мужчины «построить.., родить.., посадить…» будет заменено на «купить».
Интересно то, как объясняют чиновники РСС свою инициативу. Не необходимостью повышения качества строительства. Хотя справедливости ради надо сказать, что тут у них и аргументов не будет, громких примеров брака в этой части нашего строительного сектора и соответствующих тяжелых последствий как-то не наблюдается. Народ ведь для себя строит, а значит больше перекладывает того же цемента, чем не докладывает. Если что и валится, то это многоэтажки. Иначе бы их, эти примеры у частников, раздули до слоновьих размеров. Не стремлением к большей архитектурной выразительности, которую могли бы дать профессионально разработанные проекты, объясняют. А всего лишь… заботой о развитии глобального рынка жилья и самом частном застройщике. Мол, этот рынок тогда станет более цивилизованным со всеми вытекающими последствиями, обязательность использования проектной документации явится своего рода гарантией финансирования строительства, при таком подходе частнику даже банки смогут ипотечный кредит дать.
Иначе как чиновничьим лукавством эти «объяснения» не назовешь. Сегодня ипотечное кредитование частного строительства уже существует, а на селе – и льготное недавно введено. Так что налицо самая настоящая, как говорится, притянутая за уши, отмазка. Скрывающая истинную цель инициативы.

Торчат уши государства
Представляется, что за инициативой РСС явно торчат уши государства. И это не столько происки чиновников, мечтающих вернуть себе жирный кусок, каковым является процесс выдачи разрешения на строительство. Похоже, все намного серьезнее: это очередной шаг государственной машины в работе по тотальной легализации и учете всего, что хоть как-то шевелится в нашей чахлой экономике. И РСС в этой части действует в ее интересах, а может даже и выдвинуло свою инициативу по прямой просьбе чиновников Минстроя РФ.
А последнему есть по чему с ума сходить. В последние годы индивидуальное жилищное строительство переживает просто небывалый бум. Вот красноречивая динамика по нашему Ставропольскому краю. Который отнюдь не худший по этому показателю, входит как раз в число лучших территорий страны. В 2020 году частниками введено у нас в эксплуатацию 672 тысячи квадратных метров индивидуального жилья. В 2021 – уже 968 тысяч. В 2022–1,2 миллиона «квадратов». За январь – апрель нынешнего года – уже 410 тысяч квадратных метров. Доля ИЖС уверенно перешагнула планку в 60 процентов от всего объема возводимого за год в крае жилья. И исчисляется десятками миллиардов рублей.
То есть это большой и жирный пирог. От которого государству нашему, по большому счету, ничего не отстегивается. Частник или строит сам, или нанимает шабашников. Это значит, что в казну не отчисляются налоги. Ни НДС, ни НДФЛ… А это немалые деньги, чуть ли не 30 процентов от всего объема работ. Понятное дело, что такое положение вещей чиновников госорганов по меньшей мере раздражает. И стимулирует на поиск механизмов легализации сектора частного строительства. Они из штанов выпрыгнут, но покончат с этим, по их мнению черным, рынком. Хотя по здравому смыслу у обычного гражданина назвать его таковым язык не повернется. Что ж тут «черного», если для себя, к тому же не таясь и на свои накопления строишь?
Обязать всех работать по проектам – первый шаг к этому. Ведь именно с проекта начинается стройка. А его не каждый сам сделает. Придется купить, причем легально, уж государство об этом, будьте спокойны, позаботится. Потребует проект с печатями изготовителя, поскольку расценивает его как самый серьезный документ. Дальше – строительный надзор. Опять же все легально. И обращение того, кто вчера еще строил сам, в строительную компанию как к подрядчику. Тут одно из другого вытекает. С шабашником ведь стройнадзор даже разговаривать не станет. Именно так будет выстроена в итоге вся технология частного строительства. И начало ей положит обязательное проектирование.
Да, а как только частные стройки станут прозрачными, помяните мое слово, возникнут идеи обязательного страхования такого строительства. Тут уж страховые компании свою инициативу выдвинут. Так что уже не только с государством придется делиться, но и со страховщиками. И тут станет вопрос: выдержит ли стольких «Боливар»?

Строительный бизнес также в доле
Похоже, что за инициативой Российского строительного союза стоят также и интересы крупных строительных компаний. Которые как раз этот союз и образуют. Да зачем он и создавался, если не для продвижения интересов этих самых компаний? Вот и продвигает. Причем прямо по костям идет.
Сейчас все больше раздается голосов, что рынок строительства многоквартирного жилья на грани перепроизводства. И у нас в крае в том числе. Строительным компаниям в этой связи нужны новые точки приложения своих сил. Рынок индивидуального жилья подходит для этого просто идеально.
Но зайти туда не так и просто. Ведь хорошо известно, что индивидуальное жилищное строительство намного дешевле возводимого жилья в многоквартирных домах. То есть частник строит значительно дешевле, чем компании. Домик на сто «квадратов» даже при нынешних драконовских ценах на стройматериалы обойдется застройщику в 2,5–3 миллиона рублей. От 0,5 до 2 миллионов, в зависимости от размера и места, он затратит на покупку участка. В итоге максимально 5 «лимонов». Такого же размера квартира в новостройках Ставрополя, да и городов Кавминвод, стоит сегодня 8–10 миллионов рублей.
При реализации инициативы РСС и как следствие легализации рынка ИЖС стоимость частного строительства реально подтянется до сложившейся в основной отрасли. Частный застройщик перестанет представлять самую настоящую угрозу для крупного отраслевого бизнеса. Теперь конкурентные преимущества будут на стороне последнего. Как более профессионального, более технологичного. И менее проблемного в отношениях с государством.

В итоге получим удорожание
Это я к тому, что обязать всех граждан строить свои дома по проектам – это значит вымостить прямой путь к удорожанию частного строительства. То есть просто убить то самое главное преимущество, о котором сказано выше.
Посудите сами. Сегодня типовой проект коттеджа до 100 метров, если верить предложениям в интернете, стоит от 35 тысяч рублей. С коммунальными сетями и со сметой – чуть ли не вдвое дороже. Еще дороже стоят проекты индивидуальные. Опять же инициатива РСС предполагает обязательную негосударственную экспертизу проектов (как же без этого, все кушать хотят, и экспертное сообщество в стороне не останется!), а также введение в этом секторе независимого строительного надзора (вот нахлебников в отрасли прибавится!). Поэтому смело умножайте эти самые минимальные 35 тысяч на два, а то и на три.
В итоге реализация инициативы РСС наверняка приведет к тому, что цены на проекты прыгнут. И хорошо еще, что только вдвое или втрое. Возникнет такая штука, как привязка типовых проектов к местности. А значит – проведение изыскательских работ, многочисленные согласования. Что тоже обойдется в копеечку. Обычно стоимость проекта составляет от 5 до 10 процентов от всей сметы строительства. Не думаю, что частная застройка станет исключением. Вот и считайте. В итоге получаем такое желанное для крупных застройщиков удорожание частного строительства. И как следствие – устранение конкурента. И тогда уже крупные компании в строительном секторе победят окончательно.
Более того, все эти новации и усложнения сделают просто невозможным сооружение дома своими руками. Строительные нормы и правила – коварный документ, чуть не так своими руками кирпич или там перегородку положил – придется переделывать. К тому же есть такое понятие в строительстве, как скрытые работы, которые должны соответствующим образом оформляться актами. Вместе со стройнадзором. Также и специальные работы типа разводки сетей – только специализированной организацией. А принимать дом в эксплуатацию местные власти будут в соответствии с проектом. И с приложением всех документов, подтверждающих качество выполненных работ. Сам застройщик, как и шабашник, таких документов, разумеется, сварганить не сможет. И в итоге окажется вынужден нанимать те самые крупные строительные компании, интересы которых отстаивает РСС. А это значит, что и стоимость сооружения «квадратов» в частных домах приблизится к таковой в многоквартирных.
Что, похоже, и является истиной целью инициативы РСС.

В обратную сторону от главной цели
Увеличится ли при таких новациях объем возводимого в частном секторе жилья? Очень даже сомневаюсь. Скорее, наоборот. Упадет, и катастрофически. И опять отодвинет на неопределенное время поставленную Президентом страны задачу строить не менее одного квадратного метра жилья на человека в год. Да и решение в целом жилищной проблемы, о которой говорится уже несколько поколений, затормозит.
В погоне за налогами для государства и сверхприбылями для строительных монстров мы губим самое главное, чем отличается частный застройщик: его инициативу и самостоятельность. Да и само это явление – самостоятельное строительство своего дома, рискуем погубить. Не говоря уже о том, что отдаляемся от главной цели – улучшения благосостояния и уровня жизни граждан.
Да другого, скорее всего, и не может быть, ведь инициатива Российского строительного союза самая что ни на есть лукавая и по большому счету вредоносная.
Очередная и такая привычная в нашем государстве затея из серии «Коротка у стулы ножка, подпилю ее немножко».