Как обрести свой угол

Недавно в интервью заместитель председателя правительства Ставропольского края Геннадий Клюшников сообщил, что в нынешнем году на краевую программу по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья в бюджете предусмотрено более 24 миллионов рублей. Если учесть то, что в крае в подобной услуге нуждаются 35 тысяч семей, а среднестатистическая однокомнатная квартира стоит порядка полумиллиона рублей, то желанное жилье с подобным финансированием программы люди получат только через 726 лет.

ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ
В конце прошлого года президент России Владимир Путин объявил о новой национальной программе «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Задумка, конечно, неплохая, однако, как поясняют сами разработчики программы, на ее реализацию потребуется не один год. Говоря не один, скорее всего, подразумеваются десятилетия. Как-то нам уже обещали к 2000 году всех обеспечить квартирами, не вышло.
На что рассчитывает правительство РФ, обещая комфортное и доступное жилье? Ставка делается на ипотечное кредитование. Здесь-то и кроется самая большая проблема.
Во всем цивилизованном мире люди давно уже приобретают жилье в кредит под залог, в роли которого непосредственно выступает сама жилая площадь. Есть страны, где лишь пять процентов населения самостоятельно приобретают жилье, еще пять процентов получают желанные квадратные метры в рамках всевозможных социальных программ, а остальные 90 - приобретают крышу над головой в кредит. В нашем государстве подобное новшество стало на руку, наверное, лишь банкам и строительным компаниям. Процентные ставки по ипотечному кредитованию необоснованно высоки, а так как само жилье тоже, мягко говоря, не дешево (в среднем квадратный метр в Ставрополе стоит порядка 20 тысяч рублей), то и выплаты по кредитным процентам получаются совершенно сказочными. Здесь необходимо учесть, что с введением в действие нового Жилищного кодекса, ипотечные кредиты застрахованы от возможного непогашения. Дело в том, что теперь по новому закону квартиру, приобретенную в кредит, могут отобрать в том случае, если заемщик не может в силу тех или иных обстоятельств вовремя погасить кредит. Ранее в подобных ситуациях по закону необходимо было предоставить человеку другое жилье взамен изъятого, сейчас такой необходимости нет. Несмотря на это обстоятельство, процентные ставки практически не изменились, что означает одно: банкиры продолжают закладывать в ставку некий процент на обеспечение рисков. Это в свою очередь не способствует широкому распространению ипотечного кредитования в нашей стране и на Ставрополье в частности.
Еще одно обстоятельство, не способствующее продвижению ипотечного кредитования - обязательное условие банков о предоставлении всевозможных справок о платежеспособности заемщика. В стране, где, по некоторым данным, около 60 процентов граждан получают зарплату «черным налом», сложно выполнить подобное условие. Чтобы как-то урегулировать данную проблему, совсем недавно было введено еще одно новшество. Теперь для подтверждения своей кредитоспособности можно предоставлять справки о доходах не только своих, но и родителей, родственников и даже знакомых. Однако не всегда среди родственников находятся те, кто подпишется под тем, чтобы в случае чего на них ложилось бремя погашения чужого кредита.
И последнее, на что хотелось обратить внимание, говоря об ипотечном кредитовании, - недостаточность финансирования государственной ипотечной программы. Несмотря на все вышеперечисленные факты несовершенства ипотеки, в настоящее время достаточно большое количество людей желают приобрести жилье, используя ипотечные кредиты. Но за все время реализации программы ипотечного кредитования на Ставрополье, а это более 2 лет, кредитов выдано на сумму немногим более 150 миллионов рублей. За эти деньги улучшили свои жилищные условия около 300 семей, при условии, что нуждающихся в крае на 1 апреля 2005 года было зарегистрировано 56 тысяч 824 семьи. И это только те, кто подал заявления, надеясь на социальные программы.
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Многие люди считают данный способ приобретения жилья наиболее выгодным. Так как, во-первых, он не требует дополнительных вложений денег в виде процентных ставок по кредитам, во-вторых, на первоначальном этапе строительства жилье значительно дешевле. Ко всему прочему, в договоре о долевом участии в строительстве можно предусмотреть недопущение будущего удорожания стоимости одного квадратного метра жилой площади. В нашей стране цены на жилье увеличиваются по меньшей мере два раза в год, весной и осенью. Это удорожание связано с постоянным ростом инфляции и возрастающим спросом на недвижимость. Именно такой особенностью жилищного рынка пользуются фирмы-застройщики, пытаясь неоднократно за время строительства менять стоимость будущей жилплощади. В новом Жилищном кодексе и вступившем в силу в апреле прошлого года Федеральном законе «О долевом строительстве» предусмотрены такие моменты, как недопущение увеличения стоимости жилья, оговоренной в первоначальном договоре, а также затягивания сроков сдачи в эксплуатацию и нарушения качества строительства. В случае невыполнения застройщиком одного из этих правил дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата вложенных в строительство денежных средств с учетом пени, рассчитываемой как 1 к 75 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Не всегда, кстати, требуются такие кардинальные меры, иногда существует возможность, как говорится, решить все мирным путем. Например, после получения застройщиком акта приема объекта в эксплуатацию дольщик должен подписать передаточный акт, в котором будут указаны факты несоответствия приобретаемого жилья условиям первоначального договора и варианты, а также сроки их устранения. Здесь могут быть учтены как разумное снижение цены договора, так и возмещение застройщиком средств на устранение предполагаемых недостатков.
Однако в данном способе приобретения жилья существует одно очень значительное «но». Оно заключается в том, что дольщик практически никак не застрахован от того, что на определенном этапе строительство будет заморожено, а руководство компании-застройщика исчезнет со всеми деньгами в неопределенном направлении. К тому же совсем недавно широко был распространен такой вид мошенничества, как неоднократная продажа одной и той же квартиры в еще строящемся многоквартирном доме. Суды по таким делам длятся годами, а люди, вложившие порой все свои сбережения в долевое участие в строительстве, все это время остаются без жилплощади. Да и вряд ли они когда-либо смогут получить назад свои кровные, а тем более - приобрести законное жилье. Всевозможные акции протеста обманутых дольщиков неоднократно проходили в различных регионах нашей страны, а 20 мая несколько тысяч обворованных квартирными аферистами собрались перед Домом правительства в Москве для проведения бессрочной акции. В данной ситуации подобные мероприятия абсолютно бесполезны.
Что необходимо знать тем, кто решился вступить в долевое строительство. Во-первых, насторожитесь, если цена квадратного метра предлагаемого жилья намного ниже рыночной, как говорится, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Во-вторых, если после изучения репутации компании вы решили заключить с ней договор и стать участником долевого строительства, внимательно изучите этот договор. Лучше, если перед его подписанием вы проконсультируетесь со знающим юристом. Обратите внимание - в договоре должно содержаться описание объекта, стоимость квадратного метра жилья, условия и порядок изменения цены договора, срок окончания строительства, а также ответственность сторон за ненадлежащее исполнение своих обязательств. И, в-третьих, особое внимание необходимо обратить на то, как вас называют в договоре. Не редки случаи, когда участника долевого строительства - дольщика - в договоре называют соинвестором. Фактически это те же строительные договоры, но де-юре выходит, что люди, являющиеся соинвесторами, вносили деньги с целью получения прибыли, а не квартир. Это чревато тем, что впоследствии вам будет сложно зарегистрировать свое право собственности на жилой объект. Соинвестор не считается собственником вновь возведенного дома.
ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
Здесь также существует множество способов мошенничества, при которых можно остаться и без денег, и без жилья. К тому же данный способ приобретения жилплощади не столь дешев, как участие в долевом строительстве. Дело в том, что он предусматривает не только финансовые затраты, связанные со вступлением в кооператив, членские взносы, но и некоторые проценты по кредиту, предоставляемому кооперативом. Конечно, эти проценты гораздо ниже банковских, порой они составляют лишь 2-3 процента годовых от всей суммы кредита, но сам факт... В дополнение кооператив предоставляет кредит лишь в случае накопления членом кооператива 50 процентов от стоимости жилья. Получается так, что при вступлении в кооператив человек рассчитывал приобрести определенное количество квадратных метров в некотором районе города с определенными условиями и по конкретной цене. Именно эта цифра фиксируется в договоре при вступлении в кооператив. Затем проходит некоторое время, цены на жилье вырастают, а сумма предоставления кооперативом кредита уже не будет изменяться. В итоге человек может приобрести жилье уже не того качества, на которое рассчитывал первоначально. Однако данное условие действует лишь в том случае, если кооператив самостоятельно не участвует в строительстве, а только приобретает готовое жилье на первичном либо вторичном рынке.
Есть и некоторое преимущество в жилищно-накопительных кооперативах, на которое ссылается агент, пытаясь уговорить вас вступить в кооператив. Допустим, у вас уже есть собственность, и вы просто хотите улучшить свои жилищные условия, скажем, поменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную. В этом случае до момента накопления половины суммы от разницы между стоимостью уже имеющегося в наличии жилья и желаемого вы будете жить на своих квадратных метрах. И только потом кооператив одновременно приобретет вам новое жилье и продаст старое. Кстати, подобное условие распространяется и на долевое строительство. До момента сдачи дома в эксплуатацию вы можете жить на старой жилплощади, а затем ее продать, погасив остаточный взнос. Да и при вступлении в ипотечную программу вполне можно воспользоваться тем, что у вас уже есть какие-никакие квадратные метры. В итоге получается, что данное преимущество жилищно-накопительных кооперативов вовсе не преимущество, а обычный PR-ход.
В дополнение ко всему по закону жилищно-накопительный кооператив может быть юридически зарегистрирован лишь тогда, когда в него вступят как минимум 50 человек (максимум 5000). При этом получается интересная картинка. Полсотни людей объединились для приобретения жилья, объединились, так как у всех не хватало средств на индивидуальную покупку. Откуда же недостающая сумма денег появится у кооператива? Необходимо брать кредиты в банке. А с чего же появляются такие низкие проценты?
Возможно, конечно, приобрести жилье сначала одной группе, затем, когда в кооператив вступят следующие члены, можно будет и других обеспечить необходимой квадратурой. Однако если в кооператив перестанут вливаться новые граждане, останется некоторая группа людей, которая свое жилье не увидит никогда.
НОВАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ ИДЕЯ
Совсем недавно Владимир Путин в очередной раз обратился к Федеральному собранию, в его Послании прозвучала новая национальная идея - борьба с демографическим кризисом. Когда впервые заговорили о программе «Доступное жилье», все наперебой кричали о новой национальной идее, но не прошло и года, как появилась сверхновая. Не говорит ли это о том, что «доступное жилье» появится лишь тогда, когда подрастут дети, появившиеся после недавнего Послания президента России Федеральному собранию?
Геннадий ТКАЧЕНКО.