Выбирали - веселились, посчитали - прослезились

Выбирали - веселились, посчитали - прослезились

Рынок показывает собственникам жилья, правильно ли они определились с формой управления своим домом.

Повышение тарифов ЖКХ вынуждает собственников жилья задуматься об оптимизации расходов. Все больше людей задается вопросом, возможно ли уменьшить коммунальные платежи, что стоит за расплывчатой формулировкой отчислений на «Содержание и ремонт жилья», есть ли преимущества у той или иной формы управления домом.
Если раньше активистами реформирования ЖКХ были в основном пенсионеры, молодежь, занятая зарабатыванием денег, даже не посещала собрания собственников жилья, пуская на самотек решения по заключению договоров с управляющими компаниями, созданию ТСЖ, определению перечня работ по содержанию общего имущества дома, то сегодня ситуация в корне изменилась.
Дело не только в суммах в платежных квитанциях, но и в качестве оплачиваемых услуг, в возможности выбора организаций, оказывающих их. Чтобы разобраться в происходящем, попробуем взглянуть на рынок коммунального хозяйства со стороны.
Поставщики
Прежде всего, сегодня сфера ЖКХ - действительно, рынок, подчиненный объективным экономическим процессам, где работают законы спроса и предложения, развивается конкурентная среда, а за потребителя борются. Но это в идеале, то, к чему должна привести коммунальная реформа. На деле мы имеем предприятия, которые преобразуются из ЖЭКов, сохраняя все атрибуты прошлого, и собственника жилья, который верит, что от него ничего не зависит и не позиционирует себя активным потребителем.
Один из значимых моментов преобразования отрасли, о котором редко кто вспоминает, - четкое разграничение полномочий ресурсоснабжающих организаций и предприятий, оказывающих услуги по содержанию жилья. Водоканалы, электросети продают ресурсы населению, обеспечивая их доставку до границы дома. В идеале, здесь должны стоять счетчики, по которым жильцы дома и проводят оплату (оплата по счетчикам на практике оказывается значительно ниже). За то, что происходит с ресурсами внутри дома, ответственность лежит уже на управляющих компаниях или ТСЖ, а точнее, на самих жильцах. Ведь их право - нанять организацию для обслуживания внутридомовых сетей или самим заботиться о коммунальном хозяйстве. Государственных ЖЭКов больше не существует, поэтому все претензии сегодня ограничиваются заключенными договорами. Также именно договоры должны регулировать отношения между компаниями-поставщиками и компаниями, обслуживающими жилую собственность.
В самом начале проведения реформы на слуху было три способа управления: непосредственное управление, ТСЖ и управляющая компания. О первом сегодня практически не вспоминают, так как он один из самых сложных и практически невыполнимых для населения и возможен лишь для домов, состоящих из менее чем 16 квартир. Тем не менее, именно этот способ самый показательный в плане реализации реформы ЖКХ. Жильцы конкретного дома собираются и обсуждают, с какой компанией подписать договор на обслуживание электропроводки, водопровода, лифтового хозяйства, на уборку, вывоз мусора, решается необходимость ремонта или замены сетей, кровли, на что также целенаправленно и согласованно выделяются деньги. Отдельно подписываются договоры с ресурсоснабжающими организациями.
При других формах управления домом все эти обязанности возлагаются или на юридическое лицо - ТСЖ во главе с председателем или на управляющую компанию, с которой подписывается договор каждым собственником жилья или лицом, наделенным полномочиями на общем собрании. Последние формы управления сегодня превалируют.
Если с ресурсоснабжающими организациями все более или менее понятно и единственное отличие от прошлой системы - наличие договора и ответственности сторон, то управляющие компании сегодня - еще не до конца сформированная ниша рынка ЖКХ.
Часть из них - это бывшие ЖЭКи, которые закон заставил превратиться в частные предприятия, но работают они по старым схемам (зачастую даже без договоров с поставщиками услуг) и со старыми клиентами - традиционно обслуживающимися ими многоквартирными домами.
Второй путь образования УК - чисто рыночный. Образуется предприятие, рассчитанное на принесение прибыли, предлагающие определенные услуги за определенное вознаграждение. В качестве клиентов такие компании стараются привлечь жителей новостроек, так как на прибыль при работе со старым фондом рассчитывать не приходится из-за слишком больших затрат на содержание изношенного коммунального имущества.
Иногда компанией-застройщиком инициируется создание управляющей компании или подписание договора с определенной УК на стадии сдачи дома.
Значительная часть жителей новых домов предпочитает и такой способ управления, как ТСЖ, за более прозрачную бухгалтерию.
Потребители
Что же мы имеем со стороны собственников жилья?
К 1 мая 2008 года, окончательному сроку определения с формой управления, 800 домов г. Ставрополя не подписали договор с управляющими компаниями. Властями города был организован конкурс на управление ими. Теперь их будут обслуживать четыре частных управляющих компании-победители конкурса. На что мог повлиять выбор жителей этих домов, если бы они проявили интерес к собственному имуществу?
Прежде всего, у управляющих компаний различаются тарифы. Они зависят не только от цен на ресурсы, затрат предприятия на содержание коммунального имущества дома, но и от издержек на содержание собственного штата, помещений, техники.
«Управляющие компании - это коммунальные организации, которые имеют право извлекать прибыль, - комментирует Ирина Абрамова, заместитель директора городского хозяйства администрации г. Ставрополя, - в тариф обязательно закладывается процент на развитие предприятия. Также тариф зависит и от структуры управляющей компании».
Часть управляющих компаний имеет собственные базы, оборудование, они оказывают услуги населению по управлению, обслуживанию и содержанию жилого фонда за счет собственных возможностей. При этом потребитель оплачивает содержание большого штата предприятия, ремонт техники и прочие издержки работы большой компании. Другие управляющие компании имеют в своем составе лишь управленцев, а для работы в домах нанимают сторонние организации. Соответственно, сумма, необходимая на самоокупаемость работы такой компании, значительно меньше.
Стоимость коммунальных услуг определяется и объемами работ, которые заказывают жильцы. Обязательно содержание и ремонт общего имущества, перечень которого определен специальным постановлением правительства РФ. Контроль за качеством работ осуществляет актив дома, перед которым компания обязательно отчитывается. Сама УК должна отслеживать качество поставляемых населению услуг, например, температуру горячей воды.
В Ставрополе большинство управляющих компаний - бывшие ЖЭКи, соответственно, это большие организации, работа которых достаточно затратна. Профессионалы же уверены, что будущее управляющих компаний за малым и средним бизнесом. «Сразу больших прибылей от работы в отрасли ожидать не приходится, - считает Ольга Селюкова, заместитель председателя краевого комитета по ЖКХ, - ведь если управляющая компания выходит на рынок надолго, она не должна отпугнуть клиентов высокими тарифами. Главное, на что компания может опереться - это грамотное руководство. Также нужно отметить, что за счет льготного налогообложения выгоднее работать небольшим предприятиям ЖКХ с доходом до 35 миллионов рублей, что предполагает обслуживание не более 10 многоквартирных домов».
Создание небольших управляющих компаний - это залог формирования конкурентного рынка. Более перспективной формой управления домом считается товарищество собственников жилья.
«ТСЖ вовлекает всех собственников в управление домом, - объясняет Ирина Абрамова, - при этом все расчеты прозрачны. Потребители оплачивают конкретные услуги. Многое, конечно, зависит от личности председателя ТСЖ. Если это профессиональный менеджер или коммунальщик, дом оказывается в выигрыше. В ином случае ТСЖ может заключить договор на управление домом с сохранением юридического лица». При этой форме управления общие собрания собственников решают, какие работы необходимо выполнить, во что вложить деньги и будет ли выплачиваться зарплата председателю ТСЖ. Такое управление домом стимулирует активность населения, его бережное отношение к собственности и осознание ответственности за нее. Согласно происходящей реформе ЖКХ в идеале в муниципалитетах должно быть создано не менее 20% ТСЖ от общего количества многоквартирных домов.
Что же может сделать потребитель для рационализации затрат на коммунальные услуги? Прежде всего, выбрать наиболее профессиональную форму управления, постараться оплачивать лишь реально потребленные ресурсы, сократить их потери. Для этого необходимо установить приборы учета на доме и внутри квартиры, если необходимо, заменить старые инженерные сети, которые могут давать утечки. При невозможности своими силами осуществить необходимый объем работ, можно подать заявку на участие в федеральной программе капитального ремонта жилья. По ней население может выбрать из пяти видов работ или заказать их все. Это замена внутренних инженерных сетей, ремонт кровли, фасада, лифтового хозяйства, установление приборов учета. Потребитель оплачивает 5% работ. По приблизительным подсчетам это не более 280 рублей с квадратного метра. Необходимо помнить, что предельная сумма, выделяемая государством на один квадратный метр общей площади дома, - 5-6 тысяч рублей.
Одна из проблем, которая наглядно демонстрирует уровень неподготовленности населения к реформе, постоянно присутствует в отношениях между двумя сторонами рынка ЖКХ - поставщиком услуг и потребителем, - это недобросовестность последнего. Есть контингент людей, который позволяет себе не оплачивать коммунальные счета, не беспокоясь за последствия. Подобная позиция зачастую становится причиной ограничения в потреблении услуг всего дома. Традиционно, сначала отключается лишь электроэнергия. Но, согласно Гражданскому кодексу, коммунальное предприятие имеет право отключить потребителя за двойной период неоплаты. Два месяца просрочки платежей позволяют предприятию приостановить поставку ресурсов. Управляющая компания и жильцы дома должны или воздействовать на неплательщика, или решать проблему через суд.
Возможно, несколько десятилетий нового порядка в ЖКХ и поколения, не заставшие советского уклада, сделают возможным ответственное отношение каждого собственника к жилью и обеспечат понимание населением необходимости перехода коммунального хозяйства на рыночные отношения. Пока же многие люди предпочитают жить «по старинке».

Ольга ТЫШЛЯР.