Муниципалы снова не оставили людям выбора

Все мы умеем считать. С марта прошло почти полгода, а до января осталось немногим более 4 месяцев. Значит, 60 процентов срока, отведенного на выбор гражданами способа управления многоквартирным жилым домом, уже пролетело. Каковы же результаты? А они не утешительны.
В течение двух дней я неотрывно сидел у телефона, обзванивая крупные города Ставрополья, пытаясь выяснить ответ лишь на один вопрос - сколько многоквартирных жилых домов в данном городе уже определились со способом управления по новому Жилищному кодексу? Несмотря на то, что как предмет исследования я выбрал 10 городов, не считая краевого центра, работенка оказалась достаточно сложной.
Дело в том, что в вопросе учета выбора способа управления, как оказалось, нет абсолютно никакой системности. В разных городах сбором подобной информации занимаются разные службы. Причем порой даже руководство местных ЖКХ не имеет ни малейшего понятия, кто же именно может ответить на поставленный вопрос. Ко всему прочему, нашлись и такие лица, которые ограничивались взятыми с потолка процентами: «Наверно процентов 20, а может 25». Подобные ответы я решил не засчитывать и определить как нулевой результат по данному населенному пункту, то есть в этом городе ни один многоквартирный дом не оформил документально свой выбор в пользу того или иного способа управления.
Что же получилось на выходе? Сведя все полученные данные, отсеяв абстрактные «наверно» или «где-то», а также «100 процентов выбрали способ управления, который предлагает наше предприятие, но документально это еще не оформлено», я получил следующие результаты. Из почти двух с половиной тысяч многоквартирных жилых домов 38 выбрали непосредственное управление, 16 - управляющую компанию и 5 - товарищество собственников жилья. В итоге лишь немногим более двух процентов определились со способом управления.
Винить кого-то определенного в черепашьих темпах реализации одного из разделов нового Жилищного кодекса необъективно. Свалить все на чиновников тоже неправильно.
Кто же виноват?- извечный вопрос. Важнее, по-моему, помочь населению сделать выбор и оформить его документально. Тем, кто не определится до 1 января, местные власти навяжут свой способ управления, к чему это приведет, судить не берусь, но каждый может предположить сам.
Итак, существует всего три способа управления многоквартирными жилыми домами - непосредственное, ТСЖ и управляющая компания. Первоначально необходимо провести собрание собственников жилья. Для этого наиболее инициативный и ответственный человек, или группа лиц, проживающих в конкретном доме, должны оповестить всех жильцов о его проведении, развесив объявления или сообщив лично. На собрании жильцам надо определиться, на какой критерий они будут опираться при выборе способа управления. То есть что является для большинства более важным: тратить ежемесячно довольно значительные денежные средства или же потратить много сил и времени на оформление документации.
Если этот вопрос решен, то из трех способов управления один автоматически выпадает. То есть непосредственное управление - в идеале (как получится на практике, судить пока не сможет никто) наиболее дешевый вариант. Не надо будет содержать целый штат всевозможных управляющих, бухгалтеров, юристов и тому подобных номенклатурных работников. Требуется лишь заключить договор, на наиболее выгодных условиях, с обслуживающей компанией и следить за исполнением всех его пунктов. Ко всему прочему этот способ управления хорош тем, что платить за коммунальные услуги вы сможете непосредственно ресурсоснабжающим предприятиям. А это избавит от периодических отключений горячей и холодной воды, отопления, газа и света, которые являются постоянными спутниками товариществ собственников жилья, так как из-за долгов нерадивых жильцов страдать приходится всему дому. Этот же факт поможет несколько сэкономить, так как в скором времени за коммуналку можно будет платить не через банки и почту, которые за данную услугу берут «хорошие» проценты, а в магазинах. Здоровая конкуренция заставит снизить эту процентную ставку, как предполагают специалисты, до 1 процента от уплачиваемой суммы.
Однако, прежде чем вы сможете воспользоваться всеми благами непосредственного управления, придется попотеть с оформлением всяческих документов, да еще потратить некоторые суммы денег. Дело в том, что в нашем бюрократическом государстве, как известно, существует огромное количество всевозможных препон на пути оформления того или иного действия. Так, например, как пояснила мне глава администрации Ленинского района Наталья Хоменко, чтобы физическому лицу, уполномоченному от многоквартирного дома на оформление документации, установить правоотношения с ресурсообеспечивающей компанией, потребуется порядка полутора тысяч копий всевозможных документов. С каждой квартиры придется собрать по 20 копий документов в трех экземплярах. При этом к желающему без посредников сотрудничать с «Электросетями», «Водоканалом» или газовиками порой предъявляются требования на получение новых технических условий, что опять же требует временных и денежных затрат. И в довершение ресурсоснабжающие предприятия требуют обеспечения реконструкции сетей, если таковые находятся в плачевном состоянии.
Законно это или нет, должны устанавливать прокуратура и управление Федеральной антимонопольной службы. Однако это уже лирика.
Что касается более экономически объемных способов управления. Здесь простор для выбора у жильцов новых или элитных домов - ТСЖ и управляющая компания. Но и эти способы имеют свои тонкости.
ТСЖ - товарищество собственников жилья, как видно из названия, жильцы домов, выбирающие это управление, как минимум должны находить между собой общий язык. В идеале, надо быть товарищами. Чтобы совместно грамотно управлять общим имуществом своего дома, а не скандалить по любому маломальскому поводу.
Для создания ТСЖ владельцам квартир тоже придется немало похлопотать. Во-первых, надо разработать и согласовать устав товарищества, выбрать правление и председателя, открыть в банке расчетный счет и другие счета, предусмотренные уставом, оформить множество различных реквизитов и т.д. Во-вторых, ежегодно необходимо устраивать собрания, где будут обсуждаться текущие и накопившиеся проблемы. В-третьих, нужно определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом цели. К тому же содержание штата правления, бухгалтеров и юристов потребует дополнительных финансовых затрат, которые повлияют на размер ежемесячной платы за жилье.
Однако есть и положительные моменты в данном управлении. Несмотря на то, что ТСЖ по закону считается некоммерческой организацией, оно может брать банковские кредиты, продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу, надстраивать, перестраивать часть общего имущества, осуществлять застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков и т.д.
И, наконец, третий способ управления - управляющая компания. В Жилищном кодексе я не нашел никакой информации по данному способу управления, кроме того, что таковой вообще возможен. Если ТСЖ в Кодексе посвящено несколько страниц, а непосредственному управлению аж три абзаца, то в 161 статье ЖК «Выбор способа управления многоквартирным домом» есть лишь одна строчка, сообщающая о данном способе управления - «управление управляющей организацией».
Раз уж Кодекс не дает определений данному управлению, то... Выводы делать придется только вам, уважаемые жильцы многоквартирных домов. Неплохо обратиться к толковому юристу, прежде чем подписывать договор о сотрудничестве с управляющей компанией. Пусть он тщательно его изучит, по возможности внесет свои правки и дополнения. Если руководство компании пойдет на уступки и примет ваши правки, смело заключайте соглашение. Если же представители управляющей организации отказываются от таковых действий, ссылаясь на типичность договоров, которые уже подписали жильцы не одного дома, и менять в документе ничего не собираются, поищите другую организацию. Быть может, вы сможете найти оптимальный вариант именно для вашего жилого дома. Потратившись на услуги юриста, вы сможете обеспечить себе спокойную жизнь, при которой не придется постоянно отвлекаться на проблемы содержания и благоустройства общего имущества многоквартирного дома. При этом юрист позаботится, чтобы ваши ежемесячные выплаты в пользу управляющей компании не были бы необоснованно завышены.
Необходимо также сказать, что новый Жилищный кодекс, кроме всего прочего, предусматривает некоторые действия, обязательные для исполнения органами местной власти. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления должны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм, содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. Также местные власти могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.
Однако, как стало ясно из моего телефонного опроса жилищно-коммунальных хозяйств, в большинстве населенных пунктов просто не существует альтернатив, предусмотренных Кодексом. Нет ни одной управляющей организации, например, в Ипатово и Буденновске. В других городах чиновники сообщали о том, что все жители многоквартирных домов полным составом жаждут заключить договоры с управляющей компанией, которая ранее являлась местным ЖЭУ. В иных же местах не нашлось желающих выбрать непосредственное управление.
Конечно же, можно предположить, что жители края настолько пассивны и не желают делать свой выбор, предоставляя местным властям решать все вопросы самостоятельно. Но не оставляет ощущение - людям не дали возможности для выбора.
Геннадий ТКАЧЕНКО.
P.S. Мои расчеты и выводы могут несколько разниться с официальными. По данным министерства ЖКХ С и А СК, в настоящее время в крае определились со способом управления около 14 процентов жильцов многоквартирных домов: 3,5 - непосредственное управление, 2 - ТСЖ, около 8 - управляющая организация.