В ПОМОЩЬ ДОЛЬЩИКУ

01.05.2013
В ПОМОЩЬ ДОЛЬЩИКУ
Роман САВИЧЕВ

В начале этого года президент РФ Владимир Путин подписал закон, который обязывает застройщиков страховать риски инвесторов долевого строительства. Этот закон - еще один шаг по защите граждан, которые решили приобрести квартиру, участвуя в долевом строительстве. Ведь государство до сих пор не может окончательно решить проблемы тех, кто в свое время пострадал от недобросовестных застройщиков и остался без жилья и денег. Прокомментировать законодательные новации в этой сфере мы попросили руководителя широко известного на юге России ОАО «Юридическое агентство «СРВ» Романа САВИЧЕВА.
- Еще десять лет назад стало понятно, что в законодательстве имеется немало пробелов, которые позволяют мошенникам заманивать людей в строительные аферы, - говорит Р. Савичев. - Для того чтобы не допустить дальнейшего роста армии пострадавших, был утвержден ряд требований к процессу заключения сделки между застройщиком и гражданами. Это позволило исключить многие мошеннические схемы. Более того, дольщики могут участвовать в процедурах банкротства компании-застройщика на льготных условиях. Но на практике по-прежнему нередки случаи, когда дольщики остаются за бортом по простой причине отсутствия у банкрота активов.
Собственно, эту проблему во многом призваны решить изменения, внесенные в федеральное законодательство, которые и предусматривают введение с 2014 года для дольщиков дополнительных гарантий. Теперь застройщик должен будет выбрать один из двух вариантов обеспечения исполнения своих обязательств - поручительство банка или страхование гражданской ответственности. В свою очередь, это страхование может осуществляться путем участия компании в обществе взаимного страхования застройщиков либо путем заключения договора со страховой организацией. Без поручительства банка или страховки продавать строящийся объект с привлечением средств дольщиков будет противозаконно. А при наступлении страхового случая, под которым подразумеваются банкротство застройщика и решение суда об обращении взыскания на предмет залога, вложенные дольщиками средства будут возвращены им в полном объеме.
Строительному комплексу дан год на то, чтобы подготовиться к нововведению. Отмечу, что идея страхования ответственности застройщиков правильная и во многих странах мира успешно действует. В России же эта система только формируется, и, думаю, новый закон вряд ли сможет стать панацеей от всех проблем и полностью избавить дольщиков от рисков при инвестировании в строительство жилья. На мой взгляд, многие из их доводов, звучащих в пользу того, что новые требования к застройщикам грозят ухудшением ситуации в сфере долевого строительства, вполне справедливы и обоснованны.
К примеру, сами застройщики уже говорят о возможном удорожании стоимости строительства жилья, что, безусловно, скажется и на кошельках людей. Потому сейчас звучат предложения внести изменения в федеральное законодательство, чтобы положения закона о страховании гражданской ответственности застройщиков применялись в добровольном порядке.
Не выражают восторга, кстати, ни страховые компании, ни банкиры. Закон составлен таким образом, что страховщикам предлагается страховать риск, просчитать который невозможно. При этом размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть сопоставим с рыночной стоимостью квартир. То есть в случае массовых финансовых проблем застройщиков страховой рынок может просто не потянуть объем выплат.
Плюс к этому не исключено, что некоторые страховые компании без особых проблем будут штамповать полисы «своим» застройщикам. Но, скорее всего, появится пул страховщиков, которые, получив необходимую лицензию, будут работать только на этом рынке. Такой компании ничто не мешает в один момент оказаться банкротом. Страховщику будет проще обанкротиться, чем решать проблемы недобросовестного застройщика, оставившего недострой при полной растрате вложений дольщиков.
На мой взгляд, идея выступать гарантом по договору с дольщиками для банка может быть выгодной, если строительство ведется с привлечением его кредитных средств. Понятно, что во всех остальных случаях банкиры не станут брать на себя избыточный риск.
Закон нуждается в доработке и уточнении формулировок. Безусловно, участник долевого строительства должен иметь эффективный механизм воздействия на застройщика. Один из оптимальных вариантов защиты интересов дольщиков - включение в закон положений, которые обязали бы застройщика застраховать свою гражданскую ответственность, в случае если участник долевого строительства потребует этого при заключении договора.