КОМФОРТ ПО ИНСТРУКЦИИ

Недавно Всероссийский центр изучения общественного мнения представил данные опроса о том, как наши соотечественники оценивают состояние своего дома и двора сегодня. Причем данные приведены в сравнении с тем, что говорили об этом четверть века назад. Согласно исследованиям, за минувшие годы ситуация изменилась в лучшую сторону: если в 1989 году сложившееся положение вещей не устраивало 77 процентов опрошенных, то в начале этого года 59 процентов респондентов заявили, что они удовлетворены состоянием своих домов. При этом, несмотря на относительно благополучную картину, многие граждане говорили о том, что в их домах необходимо выполнить ремонт подъездов, крыш, обновить фасады, заменить канализацию и т.д.
С жалобами на текущие крыши, обветшавшие системы водоснабжения, отслужившие положенные сроки лифты жители края обращаются и к нам. Винят в своих бедах они, как правило, представителей управляющего бизнеса, которые выполняют свою работу из рук вон плохо или вообще не выполняют. И раз за разом люди задают вопрос о том, что именно обязаны делать управляющие компании, обслуживающие тот или иной дом, и как быть, если все это не делается. За разъяснениями по этому поводу мы обратились к начальнику отдела по контролю за содержанием жилого фонда Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору Зое Лычевой.

- Зоя Григорьевна, давайте начнем наш разговор с того, какими нормами законодательства регламентируется работа организаций, оказывающих населению услуги по управлению многоквартирными домами?

- Деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным кодексом РФ, постановлениями Правительства РФ и принятыми в соответствии с ними нормативными актами правительства Ставропольского края. Если говорить о рабочих документах, которые должны быть всегда под рукой и у руководителей управляющих компаний, и у собственников, то в их числе часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса «Договор управления многоквартирным домом», постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Действие этого документа распространяется на договоры, заключенные после его вступления в силу. Требования к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами установлены постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. И еще один основополагающий документ - постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...».
Во всех этих документах говорится о том, какие именно работы должны выполняться управляющими компаниями, с какой периодичностью и в какие сроки, оговариваются порядок осуществления собственниками контроля за выполнением работ и исполнением условий договора, а также обозначаются условия, при которых договор может быть расторгнут.
При этом хотелось бы подчеркнуть значимость договора управления многоквартирным домом. При его заключении собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо обратить внимание на обязательные условия, которые должен содержать договор: перечень (состав) общего имущества, перечни услуг и работ с установлением периодичности, графиков, сроков выполнения, объемов работ, порядок осуществления контроля собственниками за исполнением условий договора управляющей компанией. Очень важно при заключении договора управления до мелочей прописать, как должно содержаться общее имущество, какие функции должна выполнять управляющая компания, чтобы впоследствии собственники могли производить ежедневный контроль за исполнением условий договора. Нормальные договорные отношения - это одно из важнейших условий соответствующего выполнения управляющей компанией своих обязанностей.
А потому проводя надзорные мероприятия, мы разъясняем собственникам, да и представителям управляющего бизнеса, какие именно положения должны быть включены в договор, чтобы привести его в соответствие с требованиями сегодняшнего дня. И выдаем предписания об устранении нарушений жилищного законодательства в установленном порядке.

- И все-таки какие именно виды работ должны выполнять управляющие компании при обслуживании того или иного дома?

- Список того, что они должны делать - существенный. Это и прием и хранение технической документации на дом, и сбор, обновление, хранение информации о собственниках, и подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества с учетом минимального перечня услуг и работ, которые необходимо проводить для соответствующего содержания МКД.
Если говорить о перечне, то он включает работы, которые следует выполнять для соответствующего содержания несущих конструкций - фундаментов, стен, колонн и столбов, крыш, а также ненесущих конструкций - перегородок, внутренней отделки, полов и т.д., относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах.
К примеру, в домах с подвалами должна производиться проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений - устранение их причин. Контролироваться должно состояние помещений подвалов, входов в них, в случае необходимости следует принимать меры, исключающие подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений.
Если говорить о крышах, то в обязательном порядке должны проводиться проверки кровли на наличие протечек. При выявлении нарушений, приводящих к таковым, их следует незамедлительно устранить. Кроме этого, в перечне работ - проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных элементов, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон и т.д. Контролироваться должно состояние защитных бетонных плит и ограждений, оборудования, предотвращающего образование наледи и сосулек. В осенне-зимний период должна вестись работа по выявлению загрязнений кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, а при необходимости - выполняться их очистка. Очищена крыша должна быть и от скопления снега и наледи.
И так по каждому конструктивному элементу дома.
Готовить управляющая компания должна и предложения по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в МКД энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности.
Еще одно направление - подготовка предложений о передаче объектов общего имущества в аренду, причем на условиях, наиболее выгодных для собственников.
Это и работа по организации и проведению общих собраний, вплоть до определения места, где они состоятся, обеспечение ознакомления собственников с их повесткой, подготовка форм документов, которые необходимы для регистрации участников, документальное оформление принятых решений.
К деятельности управляющей компании относятся также заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и ведение работы с задолжниками за жилищные и коммунальные услуги, причем не только с собственниками жилых помещений, но и теми, кому принадлежат нежилые помещения. А с последними возникает немало проблем, что подтверждают многочисленные жалобы в наше управление. В отношении тех, кто не платит по счетам своевременно, должна вестись претензионная работа.
Среди других важных направлений, за которые также отвечает УК, - взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления, организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, начисление обязательных платежей и взносов, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений.
К обязанностям управляющей организации относится и предоставление жильцам отчетов об исполнении работы по управлению многоквартирным домом.

- По этому поводу, и это не секрет, вы сегодня тоже получаете немало обращений.
- Такая проблема, действительно, имеется. Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержден постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731.
В этом нормативном акте говорится о том, какая информация должна раскрываться неограниченному кругу лиц. А это и общие сведения об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему), информация о доходах и расходах, полученных при оказании услуг по управлению многоквартирными домами. Это и данные о домах, управление которыми осуществляется, и об оказываемых коммунальных услугах, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы и многие другие моменты в разрезе каждого многоквартирного дома, включая его технические и конструктивные особенности. Данная информация раскрывается в соответствии с условиями заключенного договора управления многоквартирным домом. Чем ответственнее собственники отнесутся к заключению договора управления, тем понятнее будет им раскрытая (нераскрытая) информация.
Например, в перечне обязательных работ в доме предусмотрена услуга по содержанию мусоропровода, а именно его промывке или дезинфекции. И выполнив работы, УК отчитается об этом и о том, в какую сумму это обошлось собственникам.

- Но ведь у нас зачастую бывает так, что управляющая организация и не выполняла эти или другие работы, но отчитаться о том, что это было сделано, не преминула. И деньги со счета дома тоже списываются своевременно. С этим-то как быть?
- А здесь все зависит от принципиальной позиции собственников, которые должны контролировать, как выполняются работы по его обслуживанию. Пришли к примеру представители УК дезинфицировать мусоропровод. Старший по дому должен проконтролировать, как производились работы, выполнились ли вообще, и только после этого подписать акт выполненных работ. Если такого документа нет - значит, списывать деньги со счета будет неправомерно.
Вообще, сегодня подобными документами должны подкрепляться все работы, которые производились в доме. Если же они не производились или выполнены некачественно, то тоже должен быть составлен соответствующий акт. При помощи него собственники впоследствии могут добиться перерасчета за неоказанные или некачественно оказанные услуги. Причем, чтобы составить документ, совершенно необязательно присутствие представителей управляющей компании, в случае если она отказалась составлять такой акт или подписать его. Сделать это может председатель совета многоквартирного дома или любой собственник, достаточно чтобы бумагу подписали еще два незаинтересованных лица.
Например, у вас в квартире течет крыша, вы обращались в управляющую компанию с заявкой об устранении, однако мастера своевременно не пришли. А на устранение течи, согласно законодательству, даются сутки. Пригласите соседей и зафиксируйте в акте, что кровля действительно течет, что при этом повреждается. Если управляющая организация еще и несвоевременно устранит течь, то необходимо отразить этот факт в акте, что работы не были выполнены своевременно. Вполне возможно этот документ впоследствии станет подтверждением ваших слов в суде. Да и для надзорного ведомства это - весомый аргумент.

- Вы сказали, что устранить течь кровли обязаны в течение суток. А для устранения других неисправностей в доме есть предельные сроки?

- Есть, и собственники об этом должны обязательно знать. Оговорены они в Приложении № 2 к Постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Предельный срок устранения повреждения системы организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен и прочее) - пять суток. Разрушений кирпичной кладки стен с выпадением кирпичей - сутки, при этом опасная зона должна быть обязательно огорожена. Столько же времени дается на устранение неплотности в дымоходах и газоходах. Разбитые стекла и сорванные створки окон и балконных дверей (относящихся к общему имуществу) должны быть приведены в нормальное состояние в зимнее время за сутки, в летнее - за трое суток. Отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению, должно быть устранено за пять суток. На устранение течи в водопроводных кранах даются сутки и так далее. Не уложились коммунальщики в положенный срок, составляйте акт и пытайтесь добиться справедливости. Не получилось - можно обратиться в наше управление. Многие проблемы у нас получается решить в досудебном порядке. Постараемся помочь и вам.

Адрес управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору: г. Ставрополь, улица Маршала Жукова, 7, телефон приемной: 94-22-13.
Беседовала Ирина ПОСТОВАЯ.