КТО-ТО В ПОЛЕ СТАЛ ХОДИТЬ И ЗЕМЛИЦУ ШЕВЕЛИТЬ

Нынешний и следующий годы - необычайно конфликтные для аграрного сектора края. Дело в том, что в этот период десять лет назад сельхозпредприятиями заключалась основная масса договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения с пайщиками. Именно на десять лет, тогда хозяйствам была дана такая установка из края. Теперь же договора должны перезаключаться на новый период. А это значит проверка всей документации, подготовка к собраниям, их проведение, соблюдение довольно долгих и утомительных, юридических выверенных формальных процедур вроде своевременного оповещения участников, правильного ведения протокола и прочего. Как правило, в такой период оживляется деятельность рейдерских структур, пользующихся моментом и хватающих все, что плохо лежит, цепляющихся к малейшим шероховатостям в оформлении документов и устраивающих затяжные судебные баталии на измор.

Одним словом, непривычные к правовой казуистике хозяйства и пайщиков ждет, без всякой натяжки, битва за землю.

Сверка перед собранием

ООО СХП «Свободный труд» - одно из крупных и лучших хозяйств в Новоселицком районе. Да и во всем крае. Благополучие его во многом стоит на земле. Больше половины обрабатываемой пашни - паевая. Час «ч», то есть время перезаключения договора аренды паевой земли, наступает здесь в следующем году.

Но хороший хозяин готовится к такому серьезному событию заранее. Перефразируя известную поговорку, можно сказать: готовь сани летом, а земельные доли - до собрания. Начали готовиться и здесь, причем еще в прошлом году. Для начала - запросили выписку из Госреестра по всему арендованному земельному массиву. И - удивились. А затем встревожились. В числе владельцев земельных паев вместо дольщика М. Рыбнова появилось новое, доселе неизвестное, лицо - некто В. Гущин, мелкий фермер. Право собственности к нему, оказывается, перешло на основании мирового соглашения, утвержденного районным судом. Всего же с 2007 года, как стало понятно из выписки, он приобрел уже 13(!) земельных паев.

Для непосвященного, не знающего особенностей жизни на селе, в этом вроде нет ничего страшного. Земля ведь как была, так и осталась в пользовании у хозяйства, чего же беспокоиться. Но это только на первый взгляд. Практика показывает, что за массовой скупкой земельных паев следует их выдел. Полбеды, когда человек сам уходит фермерствовать. Беда, когда он работает как посредник: собирает более-менее заметный земельный массив для кого-то третьего, который, что называется, положил глаз на эти края и приходит как безжалостный конкурент, а то и хищник. Выделяет это поле из общего земельного массива, ломает отработанный десятилетиями севооборот, привносит разлад в жизнь коллектива, а порой и всего населенного пункта. Примеров таких у нас уже предостаточно. Чужак он и есть чужак, лучше без него. Поэтому грамотные и смотрящие вперед руководители сельхозпредприятий появление в списках собственников паев варягов наподобие Гущина воспринимают с большой тревогой. Для них это всегда сигнал возможной рейдерской атаки.

Тихой сапой

Стали разбираться. Оказывается, еще в 2007 году, сразу после собрания, на котором заключался общий договор аренды с дольщиками, Гущин, до того не являвшийся дольщиком в данном земельном массиве, судился с М. Рыбновым из-за долга в сто тысяч рублей. У того денег не было - предложил в обмен пай. В суде заключили мировое соглашение.

Так по сомнительной схеме пай перешел к новому хозяину, человеку со стороны, и ввел его в ряды пайщиков - арендодателей ООО «СХП «Свободный труд». Самое интересное, что все было сделано тихой сапой: арендатора земли на суд не пригласили, об итогах не уведомили, о переходе права собственности на пай в известность не поставили. Наивно думать, что решение заплатить долг паем нашлось в ходе спора в суде. Скорее всего - перед нами новая схема доступа к земельному переделу. Придумали, продумали последовательность действий. И пошли с ней в суд, где нашли понимание. Иначе бы не таились. Да и все последующие действия Гущина убеждают в этом.

Как бы там ни было, на основании мирового соглашения Госреестр зарегистрировал право собственности на бывшую земельную долю Рыбнова за Гущиным.

Дальше - больше. Гущин потихоньку, никого особо не извещая, начинает скупать доли у других владельцев паев. Свободно покупать их человек со стороны по закону не может, а вот из числа таких же владельцев долей, каким теперь стал наш Гущин, пожалуйста. Правда, при определенных условиях, но об этом позже. Две доли Гущин приобретает в том же 2007 году, еще по две - в 2010 и 2011, три - в 2012, три - в 2015 году. Итого - еще двенадцать. Каждая минимально стоит по двести, а то и более тысяч рублей. Во всяком случае - в пос-ледние годы. Откуда у мелкого фермера денжищи? В гектарах, по земельной площади, во владении Гущина оказалось земли даже больше, чем стандартный в этих местах «стогектарник». Клетка пашни чуть больше, чем километр на километр. Вырви ее из землепользования отлаженного хозяйства - и весь севооборот, все технологии обработки почвы и растений полетят в тартарары. А с ними и урожайность, и доходы хозяйства, и его прочное положение на рынке сельхозпродукции. Сегодня было лучшим - завтра скатится в худшие. Да и как вот так, походя, можно забрать основное и самое ценное средство производства, которым и является пашня? Это же не булку хлеба в магазине купить! Десятилетиями ее кохали - распахивали, выравнивали, удобряли, очищали от сорняков. В общем, всячески повышали бонитет, плодородие, и вдруг - отдай?

Непонятки в районном суде

Вполне возможно, Гущин и дальше продолжал бы действовать тихой сапой, скупать паи, и подошел к периоду окончания договора аренды и новому собранию для заключения следующего договора в 2017 году с более солидным пакетом. Погоду бы там, может быть, и не сделал бы, но, как говорится, шорох мог навести. Скорее всего, к собранию проявились бы и настоящие бенефициары, с планами, от которых бы все вздрогнули. Сейчас, кстати, уже становится понятно, что Гущин не один такой. Выявились и другие скупщики.

Арендатор, встревоженный таким оборотом дел и увидевший в тайном приобретении грубое нарушение своих прав и прав остальных дольщиков, воспринял происходящее как вызов и стал бороться.

Обратился в юридическое агентство «СРВ», там нашли основания для обращения в суд.

Сначала подали апелляционную жалобу на незаконность мирового соглашения. Ставропольский краевой суд отменил решение, рассмотрел дело и признал мировое соглашение между Гущиным и Рыбновым недействительным.

Затем последовал иск в районный суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя земельной доли Гущина-Рыбнова на себя, то есть на ООО СХП «Свободный труд».

Дело в том, что в договоре аренды всего земельного массива закреплено преимущественное право арендатора на выкуп долей в общей долевой собственности на земельный участок. Это следует и из законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Законодатель специально жестко регламентировал этот процесс, чтобы земля не стала предметом постоянных спекуляций. То есть, перед тем, как продать свою долю, Рыбнов был обязан предложить ее арендатору и назвать цену. Причем - в письменной форме предложить и назвать. Если бы тот отказался - другим владельцам долей этого земельного массива. И если бы и те отказались - тогда на сторону, Гущину или кому-то еще, не имеющему доли в данном землепользовании. Но поскольку эта законная процедура выдержана не была, доля Рыбновым никому не предлагалась, а сразу втихую перекочевала к Гущину в обмен на долг в сто тысяч рублей, истец счел свои права нарушенными и подлежащими восстановлению.

Дело рассматривает сам председатель суда Д. Смыкалов. И ...отказывает в иске хозяйству. Если учесть, что всего таких дел у председателя несколько, и все в пользу скупщиков (забегая вперед, скажем, что три решения Смыкалова по земле краевым судом отменены), то это подозрительно.

Прежде всего, Смыкалов отказывает на том основании, что пропущены процессуальные сроки. Довод заявителя, что он узнал о сделках, когда взял выписку из Госреестра, то есть менее чем за три месяца перед подачей иска (это установленный законом срок обжалования), судью не убеждает. Он принимает доказательства ответчика, который козыряет тем, что уже несколько лет получает в хозяйстве арендную плату за земельную долю в виде натуроплаты. Предъявил накладные из бухгалтерии. Мол, раз получал - то в хозяйстве уже знали. Фамилия моя как владельца пая уже там записана, как могли не знать? Как будто руководство хозяйства обязано только этим и заниматься: отслеживать, кто и сколько получил на складе масла, муки или зерна, и соображать, старый ли это пайщик, или какой новый. Тем более, что их в хозяйстве чуть ли не тысяча. Есть у руководства и дела поважнее. Но суд остановился на том, что срок давности пропущен.

И второй момент, на котором основывается районный суд, отказывая «Свободному труду» в иске, - что правила преимущественной покупки применяются только к договору купли-продажи или к договору мены. Тогда как Рыбнов уступил свою долю Гущину «на основании соглашения об уступке прав и обязанностей в счет исполнения обязательств по договору бессрочного займа». Странно, деньги - за пай, разве это не мена? Вообще это больше, чем мена, это продажа. И уж ни в какие ворота не лезет глубокомысленный вывод суда о том, что «приобретение спорной доли не являлось целью Гущина, а являлось способом получения долга». Ну и что? Вообще-то закон об обороте земель сельхозназначения не связывает этот процесс с целеполаганием. Иначе бы рейдеры всех мастей так развернулись на операциях «мены без цели», что земельные массивы только и делили бы. Сеять и молотить некогда было бы, от сельхозсектора края ничего бы не осталось.

Краевой суд все расставил по местам

Представители «СРВ» от имени «Свободного труда» идут с апелляцией в краевой суд. Коллегия по гражданским делам под председательством Д. Медведевой решение первой инстанции отменяет. На том основании, что доказательств уведомления Гущиным арендатора или кого-либо из собственников земельных долей о покупке доли в деле не представлено. А значит - не мог знать истец об этой сделке, поэтому истечение срока следует считать с момента получения им выписки из Госреестра. Так что сроки давности не пропущены. Коллегия также квалифицировала передачу Рыбновым земельной доли в собственность Гущину как распоряжение имуществом в виде его возмездного отчуждения. Как мену. Поэтому, как и полагал истец, в силу требований закона Рыбнов был обязан еще до заключения мирового соглашения в письменной форме известить всех собственников паев, а также арендатора о намерении продажи с указанием цены и других условий, на которых продавал ее. И только если бы они отказались - мог продать на сторону, то есть - кому попало. Не сделал этого, а продал, - нарушил норму права.

Коллегия краевого суда приняла новое решение по делу. Она перевела права и обязанности покупателя Гущина по сделке с Рыбновым на ООО СХП «Свободный труд». То есть, теперь хозяйство на основании судебного решения имеет право на покупку доли Рыбнова по уже зафиксированной цене.

Напомню, у Гущина еще двенадцать земельных долей, приобретенных так же, как и первая - с нарушением правила преимущественного права покупки арендатором или другими дольщиками. С той разницей, что в другом земельном массиве. ООО СХП «Свободный труд» видит в этом такое же нарушение закона. Оно подало новое исковое заявление в Новоселицкий районный суд о переводе прав и обязанностей покупателя Гущина на себя по остальным двенадцати сделкам.

Краевой суд вроде показал дорогу в такого рода делах. Указал, какие нормы права применимы в данной ситуации, а какие - нет. Представители «Свободного труда» надеются, что районный суд обратит внимание на практику вышестоящей инстанции. Однако сказать однозначно, что все предопределено, они пока не могут. Суд - это место соревнования двух сторон.

Рассмотрение дела состоится буквально завтра.

И последнее. Тема перезаключения договоров аренды паевой земли настолько злободневная, от нее так много зависит в дальнейшем развитии нашего сельскохозяйственного сектора, что на недавней аграрной конференции края губернатор В. Владимиров обратился к руководителям всех уровней с просьбой принять личное участие в договорной кампании. Задача максимум - сохранение земли за крупными хозяйствами, являющимися основой товарного производства сельхозпродукции.

Не знаю, имел ли он в виду, что в числе руководителей должны быть и председатели районных судов. Но то, что один из них уже принял участие в предстоящей кампании - уже видно. Правда, участие очень своеобразное.

Александр ЕМЦОВ.