ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЙ ОКСЮМОРОН, ИЛИ ТАРИФ НА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ ДОЛЖЕН БЫТЬ ЭКОНОМИЧЕСКИ ОБОСНОВАН

Вряд ли сегодня можно кого-то удивить статистикой по поводу растущих цен в экономике. В стране дорожает все: продукты, лекарства, тарифы, проезд в общественном транспорте. Дорожает как официально - на уровне инфляции, объявленной государством, так и спонтанно - по велению могучей руки рынка. Но если в тех же магазинах простой обыватель, заглядывая в чек, понимает, на что были потрачены деньги, то платежка ЖКХ по-прежнему остается для многих уравнением со множеством неизвестных. Особенно, когда речь идет о такой строке как «обслуживание и содержание общего имущества дома». Право, отдавая каждый месяц в среднем семьсот рублей, мало кто из ставропольцев представляет, куда расходуются данные средства. А это незнание в свою очередь рождает жестокий отпор населения в ответ на призывы управляющих компаний хоть немного повысить тариф, который в некоторых домах не меняется по нескольку лет. Что не так с прежними расценками на дом, чем чревато подобное «зависание» во времени, «Ведомости» решили выяснить у руководителей двух ведущих управляющих компаний города, чья репутация и многолетний стаж работы в сфере управления позволяют рассчитывать на честный и откровенный разговор. Знакомьтесь, у нас в гостях директор ООО УК «МУП ЖЭУ-14» Павел Бойко и директор ООО «Ставропольская управляющая компания» Ирина Абрамова.

Верьте сметам, а не обещаниям...

- Уважаемые гости, хочу начать нашу беседу с того, что любопытные вещи происходят сегодня в жилищно-коммунальной отрасли края. С одной стороны, как грибы после дождя растут управляющие компании, только в Промышленном районе их больше десятка. С другой - проверенные временем управленцы твердят, что они на грани разорения. Новички уверяют, что тариф в тринадцать рублей, которые ставропольцы в среднем платят на содержание дома, более чем достаточен для работы, старожилы же разводят руками, дескать, «утопия. Если сегодня не поднять планку, завтра о безопасном и уютном жилье можно забыть». Так кому все-таки верить: самонадеянной молодости или опытной зрелости?

- Верьте сметам и тому объему работ, который заложен в них, - первым вступает в разговор Павел Бойко. - На сегодняшний день у нас на обслуживании находится сорок пять домов. И все они выглядят по-разному. Одни отличает облагороженная придомовая территория, датчики движения по всему периметру, наличие «умного» современного оборудования и приборов, регулирующих потребление энергоресурсов, в других же просто чисто. А все почему? Потому что часть собственников ежегодно повышают тариф на содержание своего жилья, но есть и такие, кто как четыре года назад остановился на отметке в двенадцать рублей за квадратный метр, так и стоит на ней, наотрез отказываясь что-то менять. И сколько бы мы ни проводили собраний, как бы ни разъясняли, что сегодня этих средств не хватает даже на выполнение «Минимального перечня услуг и работ необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденного Правительством РФ, жители стоят на своем: «Хватит. Кто хочет работать ищет возможности, кто не хочет - ищет отговорки».

Вы в первый раз слышите о неком Перечне, читатель, и не знаете, что в него входит? Если вкратце, то собственники жилых помещений в многоквартирном доме или нанятая ими управляющая организация должны следить за порядком в местах общего пользования, проводить санитарно-гигиенические мероприятия в подъездах и на придомовой территории, своевременно вывозить бытовые отходы. На их плечи возлагаются и необходимые сезонные работы. К примеру, зимой очищать от наледи и снега крыши и козырьки, посыпать тротуары противогололедными материалами. Весной - озеленять придомовую территорию, летом - скашивать траву, осенью - вывозить сухие листья и ветки. Кроме того, они должны содержать в надлежащем техническом состоянии стены и фундамент дома, укреплять водостоки, обслуживать общедомовые технические устройства, такие как лифты или мусоропроводы, заниматься обслуживанием технических помещений, систем тепло и электроснабжения, водоснабжения, канализации. Много? Более чем. Своего рода эта детальная инструкция по эксплуатации многоэтажного дома, алгоритм правильных действий, чтобы тот не ветшал и оставался в безопасном состоянии.

Причем «безопасном» здесь является ключевым определением. В современных реалиях о надежном тыле страны - экономическом, продовольственном, военном, коммунальном, - не говорит разве что ленивый. Но если в первых трех случаях гарантом нашего спокойствия выступает государство, принимая ряд долгосрочных программ и конкретных мер по улучшению ситуации, то в жилищной отрасли многое переложено на плечи непосредственно собственников жилья.

Как мы справляемся с такой ношей? Судя по социологическим исследованиям, больше трети россиян недовольны состоянием своего дома. Чаще всего респонденты предъявляют претензии к уборке подъездов (38 процентов), состоянию лестниц (37 процентов), наружных конструкций, крыш (36 процентов ) и инженерных систем многоквартирного дома (отопления, электро-, водоснабжения, водоотведения). Также людей не устраивает большое количество машин во дворах, отсутствие детских, спортивных площадок и скамеек, плохая освещенность и недостаток зеленых насаждений. Другими словами, претензий к работе управляющих компаний у жителей многоэтажек предостаточно. Но как уместить все их желания в тринадцать рублей, что в среднем платят ставропольцы на содержание дома? «Это еще та дилемма», - уверяют наши собеседники.

Тариф как способ разориться

- Необходимый Перечень работ мы вам уже озвучили, - продолжает начатую тему Ирина Абрамова. - Но залогом их выполнения является смета, которая и определяет все затраты на содержание дома. В нее изначально закладываются необходимые ресурсы, расходные материалы, определяются способы выполнения работ (своими силами УК будет справляться или прибегнет к привлечению подрядных организаций), обязательно учитывается и аварийное круглосуточное обслуживание. Собственно, сведя все эти составляющие в одно целое, и переведя в финансовый эквивалент, на выходе мы получаем определенную сумму, которая необходима на год, чтобы выполнялся весь запланированный объем работ. Далее делим ее на площадь дома и на двенадцать месяцев - это и будет реальный, экономически обоснованный тариф «на содержание» на один квадратный метр жилья.

- Следуя логике и вашим финансовым выкладкам, выходит, что тариф - это плавающая величина, а не постоянная? Те же услуги подрядных организаций ежегодно индексируются с учетом инфляции, что автоматически требует повышения тарифа.

- Теоретически да, но на практике все обстоит иначе. Согласно действующему законодательству, тариф на содержание дома может меняться раз в год и только с согласия его жителей. А люди же не могут или не готовы принять реальный тариф на содержание дома, поэтому мы зачастую вынуждены идти от противного, сокращая смету, подводя ее под ту сумму, что готовы потратить на дом собственники жилых помещений, а значит, и уменьшая объем необходимых работ. Иначе получается невосполняемый дефицит заложенных средств. Порой, чтобы выехать на вызов в такой дом, нам приходиться брать взаймы и надеяться, что где-то удастся на чем-то сэкономить. Но такой паразитизм не может же продолжаться бесконечно, - разводит руками Ирина Александровна.

- А на тех же подрядчиках сэкономить нельзя?

- Смотря, кого вы имеете в виду, - уточняет Павел Бойко. - Например, в Ставрополе масса управляющих организаций, кто не имеет в своем штате того же электрика или слесаря, предпочитая в случае аварии или поломки вызывать человека со стороны. Тут, как говорится, кесарю кесарево...Может, подобное решение финансово менее затратно, чем содержание собственной службы или заключение договорных отношений со специализированными организациями, однако, с другой стороны, и создает массу неудобств жителям, которые в итоге не получают надлежащей услуги. ... Но вместе с тем в нашей работе по управлению домом есть и такие подрядные организации, без которых качественное обслуживание немыслимо. Это службы, которые отвечают за исправность лифтового оборудования, газового хозяйства, инженерных систем и узлов учета тепла, производят дезобработку подвальных помещений и т.д. То есть, та самая безопасность в привычном понимании этого слова. Сегодня мы откажемся от освидетельствования лифта, за счет чего оставим тариф прежним, а завтра будем на десятый этаж подниматься пешком, потому что страшно, вдруг рухнет. А вспомните, сколько в прошлом году было взрывов бытового газа. Рязань, Уфа, Саратовская область, Тульская область. Неужели стоит экономить на профилактике, чтобы потом остаться без квартиры?

- Или взять ту же ситуацию с вывозом мусора, - делится «наболевшим» И. Абрамова. - У нас на управлении находится дом, где идет перенаполнение мусорных баков. По идее, за вывоз мусора ставропольцы должны платить по принципу, сколько отходов подрядчик вывез, столько средств и отдали. Однако на общем собрании жильцов они утвердили подушевой принцип оплаты. А в доме, между тем, прописано людей намного меньше, нежели проживает фактически. Откуда брать разницу? И что мы будем делать, когда мусоровывозящая компания откажется заключать с нами договор? Погрязнем в грязи? Будем вывозить мусор не каждый день, а три раза в неделю, при этом жалуясь на то, что «управляющие компании специально экономят на вывозе отходов, чтобы получить в свои карманы дополнительный доход»?

Какой выход из этой ситуации видят управленцы?

- В крае должна быть организована площадка, которая собрала бы всех участников этого сложного процесса, и где результатом подобной многосторонней дискуссии стала бы совместно выработанная и административно заверенная градация тарифов для разных групп и типов домов. Насколько бы всем стало проще с установленными рамками и границами, - уверены наши собеседники.

- Кстати, мы вот уже на протяжении часа говорим о тарифах, но так и не прозвучало, где в этом раскладе строчка о вас? Об оплате ваших услуг, как управляющих компаний и что входит в ваши обязанности, - интересуюсь я.

Оказывается чуть ниже, после позиций «текущий ремонт», «услуги ГРЦ, банка, налоги». Называется «Услуги управления». Куда, согласно Жилищному кодексу РФ, в обязательном порядке включаются: организация поставки коммунальных ресурсов; диспетчерское обслуживание; расчетно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей; взаимодействие с государственными органами и учреждениями (ОМС, полиция, надзорными органами; взаимодействие с советом дома, собственниками и нанимателями помещений по вопросам управления и эксплуатации общего имущества в МКД.

И вот что парадоксально... Просматривая сметы за три года у обоих моих собеседников, заметила одну общую тенденцию: из всех вышеперечисленных коэффициентов не менялся только он один: как застрял где-то на метке три рубля, где-то пять, так и стоит на ней, норовя поползти вниз за счет увеличения текущих расходов, растущей инфляции и систематических неплатежей по счетам простого населения. Вот они три «богатыря», способных на корню разрушить любые попытки «обогатиться» за народный счет. Да и на общероссийских конференциях управленцев уже неоднократно было признано, что доля прибыли управляющих организаций колеблется в пределах от двух до десяти процентов.

- А теперь она и вовсе будет стремиться к нулю, поскольку в этом году начинают действовать законодательные изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ. Согласно документу, общедомовые начисления (ОДН) уходят из коммунальных в жилищные услуги, и значительную разницу между показаниями общедомового счетчика и индивидуальных потреблений, будет оплачивать из своих средств управляющая компания. В выступлениях чиновников и политиков всех рангов, данное нововведение преподносится как отстаивание прав потребителей, победа над «воровством УК» и закрытие еще одной потенциальной лазейки для дополнительной сверхприбыли. Но только никто не говорит, откуда возникает этот бешеный перерасход. Что не мы, а жители дома ставят магниты на счетчики и не пускают в квартиры контролеров, пришедших с проверкой. Проще же нас обвинить во всех бедах, нежели реально разбираться в ситуации и бороться с проблемами, а не ветряными мельницами, - с горечью замечает Ирина Абрамова.

Когда дешевле не значит лучше

Немного отвлекаясь от темы, замечу, что в художественной литературе есть такая стилистическая фигура речи как оксюморон - сочетание несочетаемого. Так вот, «безопасный дом с низким тарифом» это тоже оксюморон. Только жилищно-коммунальный. Качественное априори не может быть дешевым. Это не только закон рынка, но и закон жизни, который распространяется и на такую ее грань как ведение домашнего хозяйства. Особенно если это хозяйство хлопотное, представляет собой многоквартирный дом, где по соседству живут люди с разными привычками, устоями и взглядами на то, как должно вестись это самое хозяйство.

- Сегодня сложилась такая нелепая ситуация, что изучая дом, мы смотрим, не то, что в нем НУЖНО сделать, а что мы МОЖЕМ сделать на установленный в нем тариф, - разводят руками собеседники. - Понятно, что всем хочется иметь свежевыкрашенные подъезды, заасфальтированные дорожки, металлопластиковые окна внутри помещений и низкую плату за коммунальный ресурс. Но, как этого достичь, если растут коммунальные платежи, увеличивается стоимость расходных материалов, и люди, умом понимая, что жизнь дорожает, наотрез отказываются вносить коррективы и в эту строку? Хотя речь идет о состоянии ИХ жилья, и чем прочнее будет такая строка в платежке как «стоимость облуживания и содержание общего имущества многоквартирного дома», чем больше к обслуживанию тех же тепло- и электросетей будет привлечено не мастеров-самоучек, а профессионалов с многолетним опытом работы, с современным оборудованием, тем впоследствии в меньшую сумму им обойдутся ремонтные работы, меньше средств понадобится на оплату ресурсов.

И в качестве наглядного примера Ирина Абрамова и Павел Бойко приводят следующую историю. Правда, без названий домов, поскольку таких в городе десятки, если не сотни. Как известно, теплоснабжающий процесс у нас разделен на две части. За транспортировку тепловой энергии до границы дома у нас отвечают ресурсоснабжающие организации; где начинается фундамент - собственники или УК. Приближается зима. Понимая, что инженерную систему нужно подготовить к сезонной эксплуатации и впоследствии следить за ее состоянием, управляющая компания собирает общее собрание в домах с вопросом: «что будем делать: оставим как есть, когда худо-бедно год проживаем и ладно, или заключаем договор с профессионалами, для чего увеличиваем тариф на некоторую сумму». В доме N выбирают первый путь, в доме K второй. И все вроде бы счастливы, но спустя некоторое время начинаются звонки: у нас на десятом этаже трубы еле теплые, а мы на первом этаже топим улицу. И вообще, почему такая высокая цена в строке за отопление, когда в соседнем доме она меньше. А ответ на поверхности: потому, что последние не экономят на качестве и пользуются услугами подрядчиков-профессионалов.

- Поучительная история. Думаю, что многие в ней могут узнать себя, - замечаю я. - Хотя ставропольцев тоже можно понять. Коммуналка и так сегодня съедает приличную долю семейного бюджета, а тут вы предлагаете добавить еще дополнительную сумму. А есть ли способ хоть как-то уменьшить данные расходы в платежке, нежели такое рукотворное держание тарифа в узде?

- Есть, - уверенно замечает Павел Бойко. - И мы на собраниях жильцов каждый раз о них рассказываем. Но ничего не меняется, так как все эти способы снова упираются в деньги. Например, чтобы сэкономить ту же электроэнергию, мы во многих домах по решению жильцов установили датчики движения, поменяли обычные лампочки на светодиодные. Результаты уже видны в платежках. Кроме того, в некоторых домах были установлены и современные теплорегуляторы, которые помогают рационально расходовать тепловую энергию. Оговорюсь сразу, данная услуга не из разряда дешевых, в домах на 160 квартир покупка необходимого оборудования в среднем обошлась в пять тысяч рублей с квартиры. Но я со всей ответственностью могу вас заверить, что скоро потраченные средства окупятся. Считайте сами. На улице Космонавтов, 8 в ноябре в однокомнатной квартире площадью сорок квадратных метров стоимость отопления за месяц в доме без теплового регулятора обошлась его жителям в 2366 рублей, в то время как в доме на 50 лет ВЛКСМ 39/1 в аналогичной квартире, но с теплорегулятором, люди заплатили 1545 рублей.

Шоу мыльных пузырей

Однако, ситуация. Как говорится, куда не кинь - всюду свои плюсы и минусы, и чтобы сэкономить, для начала все-таки нужно заплатить. Жаль только, что пока ставропольцы плутают межу мнимой выгодой и будущими проблемами, этим умело пользуются компании однодневки, предлагающие сказочно низкий тариф. «Тарифы в вашем доме несправедливо завышены, в то время, как «с нами» цены на услуги упадут» - типовой сценарий обработки жителей. Вопрос только в том, каким образом новая УК может снизить тарифы? За счет чего? Право, глянешь на документы подобных фирм - уставной капитал десять тысяч рублей, из оборудования компьютер, из персонала - директор, его зам и бухгалтер. Не маловато ли для серьезной работы надолго? И не получится так, что дешевое сегодня, завтра окажется на грани разрухи? Дешевая рыбка - поганая юшка, слышали такую поговорку? Впрочем, каждый вправе решать сам за себя. А о тарифе на досуге все-таки стоит подумать. Может, все-таки в словах наших собеседников есть доля здравого смысла? Например, что тариф - это не просто мифические цифры, а комплекс работ, выполняемый нашей компанией по управлению, техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома и пускать это на самотек, потому что «очень дорого» не стоит. Ведь мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи.

P.S. В силу того, что поднятая в данной публикации тема является весьма злободневной на сегодняшний день, редакция «Ведомостей» приглашает всех наших читателей обсудить сложившуюся ситуацию в стране и прозвучавшие мнения специалистов на нашем сайте. Отзывы чиновников тоже приветствуются.

Анастасия ПЕТРОВА.