ТОЧКА, ТОЧКА, ЗАПЯТАЯ - И УЧАСТОК ИЗЫМАЕМ?

Житейский переплет, в который попали герои этой истории, нельзя назвать уникальным. Впрочем, как и все, что связано с земельным вопросом в нашей стране. Скорее уж данная история типична и служит наглядной демонстрацией того, как один неверный шаг кадастрового инженера грозит оставить без своих участков семерых членов СНТСН «Родничок» в Шпаковском районе. Причем слово «шаг» здесь употреблено в своем что ни на есть прямом значении: несколько лет назад во время определения границ смежных участков свернул специалист чуть в сторону, и жаркие баталии между дачниками и соседом-застройщиком, выясняющими в судах, кто из них жертва, а кто расчетливый делец, длятся несколько лет. Но обо всем по порядку.

Нужно не значит незамедлительно?

В 1995 году постановлением главы администрации Шпаковского района рабочим двух фабрик выделяется четыре гектара пахотных земель под коллективное садоводство и создание садового товарищества «Родничок» на территории Бройлерной Промышленной зоны. Напомним, что в это время у каждого СНТ существовал генеральный план размещения участков, где классические шесть соток нарезались линейным способом. И все это сплошным массивом вносилось в реестр недвижимости с тем, что образованному товариществу нужно самостоятельно утвердить план застройки и использования территории, согласовать границы с соседями по меже. Вот только «нужно» – это не значит «сделать незамедлительно».

А поскольку никто дачникам конкретные сроки не устанавливал, и тянулось оформление документов ни шатко ни валко. Чай, не горит, когда на руках у каждого члена товарищества есть розовое свидетельство о праве собственности, участки без ссор распределены как внутри коллектива, так и с внешними соседями. В общем, мирно люди жили - свое не бросали, на чужое не заглядывались, с оформлением не торопились. Пока серьезные изменения в земельном законодательстве не заставили дачников снова вернуться к процедуре оформления своих соток. Точнее, узаконивания того, что и так принадлежит им на праве собственности.

В августе 2017 года после проведения межевых работ восемь членов СНТСН «Родничок» обратились в Управление Федеральной службы регистрации и кадастра по СК с заявлением о внесении своих участков в Единый госреестр недвижимости. И каково же было удивление дачников, когда спустя два месяца всем восьмерым пришел отказ. Дескать, регистрация приостановлена, поскольку при внесении предоставленных координат земельного участка выявлено его частичное наложение с соседним участком, уже зарегистрированным и поставленным на кадастровый учет ранее.

 - Мы не знали, что и думать. Больше пятнадцати лет мы возделываем участки, заборы никто не двигал, да и накладка шла по нижней границе участков, когда по верхней границе все совпадало идеально, и знакомые с других улиц спокойно ставили свои участки на учет, - рассказывает Наталья Сердюкова, как впервые дачники пошли в гости к соседу М. Пономареву. О котором уже тогда ходила молва, что он доверенное лицо строительной компании «Третий Рим», которая ведет застройку Михайловска. Но, казалось бы, где стройка, а где их земли сельхозназначения? В общем, скандалить никто не собирался. У дачников теплилась надежда, что проблему удастся разрешить мирным путем.

 По большому счету, сосед Пономарев такая же жертва обстоятельств, как и сами дачники. Ведь изначально участок принадлежал другому владельцу, и в 2007 году межевание заказывал не Пономарев. И не он виноват, что замеры были проведены с серьезными нарушениями. При проведении подобных вычислительных работ на руках у кадастрового инженера обязательно должен быть разбивочный чертеж, на котором четко видно, с кем граничит участок заказчика. И чтобы не допустить наложения точек, специалист перед тем как вносить сведения в межевой и технический планы, должен был согласовать Акт составленных границ со всеми заинтересованными лицами. Вот только ни самих владельцев участков, ни председателя товарищества «Родничок» никто о межевании не уведомлял, акт сверки на подписание не приносил. Будто и не было их СНТСН вовсе! Вот и вышло так, что во время выезда на место специалист ООО «Шпаковский гипрозем» чуть отошла от маршрута и во владения соседа попали подъездные дороги товарищества, два целых участка дачников и частично еще шесть земельных наделов. В общей сложности речь идет чуть менее чем о гектаре земли! Серьезный надел.

Почему и предлагали дачники исправить закравшуюся ошибку в рабочем режиме, проведя дополнительные кадастровые работы по уточнению местоположения участка. Мол, у нас есть генплан от 1995 года, где четко очерчены все границы массива, участки обрабатываются и ограждены заборами, есть отдельные природные ориентиры, тютелька в тютельку подтверждающие выкладки и замеры генплана, розовые свидетельства о праве собственности, в конце концов. Поэтому от вас всего-то и требуется изменить несколько точек, сдвинуть их чуть влево, вернув участку прежние ровные линии границы, а не ломаные кривые. Однако мирно не получилось.

Было ваше - стало наше?

И в июле 2018 года стороны встретились в Шпаковском районном суде, где под председательством судьи Б. Степанова был рассмотрен коллективный иск пяти дачников СНТСН «Родничок» к М. Пономареву и КУМИЗО администрации Шпаковского муниципального района о признании границ земельного участка неустановленными, обязанности проведения кадастровых работ и признании недействительными результатов межевания. Надо ли говорить, что и во время судебного разбирательства ответчик исковые требования не признал, настаивая на том, что никаких нарушений не было, земля полностью принадлежит ему и в своих бедах дачники виноваты сами.

Потому как постановлением главы администрации от 1995 года земельный участок площадью 4 гектара хоть и был выделен дачникам, но сведения о нем носили статус «актуальные, уточненные ранее», то есть без конкретных ориентиров. И кто мешал товариществу ранее обозначить границы и занести всю фактическую площадь в ЕГРН? Не торопились, потому как у всех есть розовое свидетельство о собственности? Но личное право собственности возникает лишь после установления границ ОБЩЕГО земельного участка товарищества! Есть генеральный план от 1995 года, где четко указаны границы общего участка? Ну, так это старый генеральный план, когда есть новый «Генеральный план МО города Михайловска» от 2016 года, который размещен на официальном сайте администрации и согласно которому весь земельный надел Пономарева вместе с этим спорным гектаром включен в границы населенного пункта города Михайловска. И если истцы были не согласны стать частью города и земля принадлежит им по праву, почему молчали пять лет? Чего ждали?

- Да в том-то и дело, что мы только на суде узнали, что часть наших участков вошла в земельный клин Пономарева и даже поменяла статус с земель сельхозназначения на зону Ж5, где основным видом разрешенного использования является садоводство, ведение дачного хозяйства. Но разве подобное изменение статуса земель может происходить без публичных слушаний в думе? Мы же о них не слышали, уведомления как заинтересованные лица не получали, иначе бы обязательно присутствовали. Да и какой нам резон изучать Градостроительный план города? Вы часто заходите на сайт администрации, чтобы проверить или посмотреть изменения в нем? Ну вот и мы не интересовались. Мы на участках своих работали, яблони, вишни, груши для внуков сажали, пока нашу землю кто-то по-тихому на бумаге кромсал, - горько замечают дачники.

В общем, судебное разбирательство медленно, но верно заходило в тупик. Где на одной чаше весов были розовые свидетельства, генеральный план 1995 года, еще не выполненные обязательства по Земельному кодексу и уверения ответчиков, что никаких подписей в акте согласования местоположения границ не ставили. А на другой - уже сформированный из двух участков цельный земельный клин, более продвинутые методики обмера и выполненное требование закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Собственно, что первично и кто на самом деле зашел на чужую территорию, и предстояло определить экспертам Научно-образовательного центра СКФУ, где в рамках разрешения спора определением Шпаковского суда было назначено проведение судебной землеустроительной экспертизы. Что ученые? «Земельный участок (Пономарева) при экспертном осмотре не имеет выраженных элементов (природного или искусственного происхождения), определяющих точное местоположение границ земельного участка. На основании вышеизложенного можно предположить, что наложение земельных участков (дачников) произошло за счет неверно установленных границ земельного участка (Пономарева)», - делают выводы эксперты.

 Чье заключение и стало не просто основным доказательством наличия реестровой ошибки, но и веским доводом для суда, вставшего на сторону истцов и абсолютно справедливо в своем решении указывающего на то, что новый закон «О государственной регистрации недвижимости» отнюдь не умаляет права владельцев дачных участков, чей технический учет по каким-то причинам не осуществлен. И при отсутствии в утвержденном проекте межевания границ участка его границами являются существующие на местности более 15 лет ориентиры природных объектов или иных объектов искусственного происхождения. То есть те же самые заборы, дороги, обрабатываемые участки, которые в упор не хочет замечать Пономарев, но по которым так просто определить истинные границы земельных участков. Равно как и местоположение границ участка считается согласованным только при наличии в Акте согласования личных подписей заинтересованных лиц. А раз всего этого нет, то спорные площади истцов подлежат исключению из земельного участка Пономарева.

Выгоняя одних, защищаем права других. Или другого?

- Мы тогда выдохнули, - рассказывают дачники, рассчитывавшие на то, что их мытарства закончились. Но, видимо, слишком лакомыми для оппонента оказались эти девять земельных участков раздора, и в сентябре 2018 года Апелляцией Краевого суда решение Шпаковского районного суда было отменено. Причина? Дескать, в рамках процесса стороны перепутали понятия, дело было неправильно квалифицировано и «данный спор связан не с устранением реестровой ошибки, а является спором об установлении границ земельных участков, то есть о спорном праве на недвижимое имущество». И поэтому должен решаться не в рамках данного судебного заседания и не в районном суде, а в Арбитражном.

- Но мы категорически не согласны с такой аргументацией. Одно дело, когда после принятия подобного решения увеличивается площадь участков, но мы-то каждый оставались при своем. Общая территория товарищества не прирастала метрами, к нам просто возвращались наши же подъездные дороги. Суд банально вылез за рамки исковых требований и, прикрываясь интересами неизвестных лиц, одних полностью лишил участков, другим урезал их, - рассказывают дачники. Для них шоком стало судебное решение. И в планах было его обжалование, но…

 - Мотивировочное решение мы получили на руки, когда уже истекли все сроки для обжалования. Наши адвокаты закидывали Краевой суд жалобами, ходили туда как на работу, но все было бесполезно, - делятся наши собеседники, не знавшие, что и думать. Невольно складывается впечатление, что суд всячески подыгрывает Пономареву, война с которым, между тем, не затихала в товариществе ни на секунду. А с решением Краевого суда и вовсе вступила в новую фазу, когда в феврале 2019 года теперь уже Пономарев подал исковое заявление в Шпаковский районный суд… об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

 - Сначала он забрал у нас дорогу, которой мы всю жизнь пользовались, но теперь она почему-то стала частью его территории, а потом стал покушаться и на сами участки. Пономарев неоднократно требовал от нас снести заборы, аргументируя это тем, что мы пришли на его землю. Одно время звучали даже угрозы, что мы будем платить арендную плату по факту незаконного пользования участками. Но мы здесь появились раньше, мы никого не двигали, и вариант «было ваше - стало наше» не пройдет, - рассказывают дачники.

Холодная война набирала обороты. Впрочем, первую атаку в Шпаковском районном суде им снова удалось отбить, когда на заявления истца о том, что заборы, установленные дачниками на спорной территории, нарушают его права на пользование участком, суд усомнился в законности подобных требований. Дескать, о нарушении можно было бы говорить, если бы между сторонами был разрешен спор по границам земельного участка. Но поскольку прямых доказательств, каким образом снос забора повлечет восстановление прав Пономарева, не предъявлено, то и исковые требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме. Что дачники? Снова выдохнули.

И вздохнули от судебного дежавю. Ибо еще не успели чернила высохнуть на судебном решении Шпаковского района, как последовало его обжалование в Краевом суде в пользу Пономарева. Основания - ровно те же. Он тоже владелец участка и обладает такими же правами, которые дачники бессовестно нарушают, отказываясь снести заборы. За что, собственно, им и пришлось платить рублем - вместе с новым судебным решением на спорный участок пожаловали и приставы, штрафуя упрямцев на 5 тысяч рублей за неисполнение решения.

Впрочем, подобная экзекуция продлилась недолго, и в декабре 2019 года теперь уже Пятый кассационный суд общей юрисдикции отменил решение Краевого суда, указав на все тот же незавершенный спор по согласованию и установлению границ между дачниками и Пономаревым. Спор, который сегодня продолжается уже в Арбитражном суде, но с маленькой ремаркой. Судятся с Пономаревым уже не отдельные дачники. Оспаривает результаты межевания и требует соблюсти границы товарищества СНТСН «Родничок».

И снова дачники рассказывают, что границы их земельных участков огорожены по периметру с 1995 года, что участки обрабатываются, везде есть многолетние насаждения и иные природные ориентиры, новых границ и заборов никем не устанавливалось, и есть генплан, и есть розовые свидетельства. Как и есть желание дальше жить мирно, развивать территорию, провести газ, свет, электричество, - закон это уже не запрещает, зато здравый смысл кричит об опасности. Ведь сегодня в такой переплет попали их товарищи по соседней улице, и кто даст гарантию, что завтра не появится очередной крупный застройщик и не скажет, что земля его, а ошибки кадастрового инженера прими за улыбки. Правда, людям теперь совсем не смешно. Все ждут решения суда как гаранта права и справедливости в этом затянувшемся споре.

Споре, которого могло бы и не быть, если бы не наш традиционный русский «авось» да «небось», вышедший боком всем участникам этой истории. Когда одни забыли, что с законом не шутят, вторые решили закон обойти, третьи халатно отнеслись к своим профессиональным обязанностям - и в итоге очередной хаос.

Марина Кандрашкина.

изображение из открытого источника