Чего стоит дом построить и чужой тете подарить?

Квартирный вопрос в России и на Ставрополье всегда был одним из самых актуальных. У кого не было возможности получить бесплатное жилье, брали кредиты, те, кому это было не по средствам, прибегали к долевому строительству. Но в итоге в результате бездействия, а то и мошеннических действий компаний огромное количество людей остались и без квартир, и без денег. Вместе с тем стоит отметить, что с 2007 года власти повернулись к участникам долевого строительства лицом. Решать их проблемы начали после того, как были внесены изменения в ряд действовавших на тот момент в стране нормативно-правовых актов и власти региона начали вести реестр пострадавших граждан. В прошлом году ставропольские чиновники обещали, что уже в ближайшей перспективе проблема обманутых дольщиков на Ставрополье будет полностью решена. Однако, похоже, пока этот момент в очередной раз откладывается, потому что в крае как из-под земли появляются все новые и новые истории обманутых дольщиков.
На днях в редакцию «Ведомостей» зашли члены инициативной группы дольщиков Анна Архипенко и Людмила Конгурцева. Они рассказали свою историю.
- Началась она в 2007 году. О том, что застройщик Общество с ограниченной ответственностью «ТАНИМ-Инвест» приглашает граждан принять участие в долевом строительстве многоквартирного многоэтажного дома по адресу ул. Индустриальная, 50, мы узнали из объявления, размещенного в одной из ставропольских газет. В зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и что она из себя представляет, цена за квадратные метры была разная - от 18500 тысяч рублей до 21500, - начала рассказ Анна Архипенко.
В подтверждение серьезности своих намерений руководитель ООО «ТАНИМ-Инвест» предоставил людям ряд документов. Среди последних был, в частности, и договор о совместной деятельности с предпринимательницей Л. Колотуха (в настоящий момент Чернышевой), которой постановлением главы города Ставрополя в 2006 году был предоставлен в аренду сроком на пять лет участок, на котором партнеры и решили построить многоэтажку.
Согласно условиям договора, Чернышева обязалась предоставить землю для строительства, дать согласие на изменение вида разрешенного использования под нежилыми зданиями на многоквартирную многоэтажную застройку, а руководитель «ТАНИМ-Инвест» - выполнить функции генподрядчика и заказчика строительства, оплатить аренду земельного участка и изменение его назначения, внести за Чернышеву залог в размере двух миллионов рублей, осуществить за свой счет строительство жилого комплекса и сдать его в эксплуатацию до 1.01.2008 года.
В конце декабря 2007 года между Чернышевой и «ТАНИМ-Инвест» был заключен еще один договор, в котором стороны высказали намерение осуществить строительство вместе. Срок сдачи объекта, согласно этому документу, был ноябрь 2009 - январь 2010 года. С часа икс минуло уже четыре года, и, по-хорошему, жильцы давно бы должны были заселиться в свои квартиры, но увы...
Всего участниками строительства стали 22 гражданина. Со всеми ними были заключены предварительные договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Вклад дольщиков составил более 20 миллионов рублей.
Как только деньги начали поступать в «ТАНИМ-Инвест», начались работы: строители залили фундамент, бетонную подушку под здание, подняли цоколь и начали возводить первый этаж. Однако дальше дело не пошло.
- Видя, что работы на объекте прекратились, мы начали теребить застройщика. В первое время он обещал нам, что все будет нормально, потом стал говорить, что его обманули, и строить дом уже, собственно, и не за что. А затем и вовсе перестал отвечать на звонки и начал скрываться от нас. Хотя мы считаем, что если бы он на самом деле стал жертвой мошенников, то первым делом направился бы вместе с нами в правоохранительные органы. Но этого не произошло, - рассказывает Людмила Конгурцева.
А потому неудивительно, что дольщики пришли к выводу, что руководитель строительной фирмы - один из тех, кто виновен в сложившейся ситуации.
- Мы обратились в полицию. Более года понадобилось, чтобы добиться возбуждения уголовного дела в отношении руководителя строительной фирмы. Расследование длится уже несколько лет. А результатов нет. И изменится ли что-либо в перспективе, неизвестно, - сетуют члены инициативной группы.
Между тем то, что строительство застопорилось, а застройщик стал прятаться от дольщиков, было только началом неприятностей, выпавших на долю участников долевого строительства. В начале 2010 года Л. Чернышева, «действуя из корыстных побуждений», как значится в апелляционном определении Судебной коллегии по уголовным делам Ставропольского краевого суда, через своего представителя обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по краю с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
В качестве подтверждения своих прав она предоставила в Регпалату заявление, кадастровый паспорт объекта, выданный ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по краю и квитанцию об оплате. В регистрации права собственности предпринимательнице было отказано на том основании, что объект имел признаки самовольной постройки.
Тогда Чернышева пошла по всем известной схеме: обратилась в Промышленный районный суд г. Ставрополя с иском о признании за ней права собственности на самовольную постройку. При этом тот факт, что строительство осуществлялось ООО «ТАНИМ-Инвест» за счет собственных средств и вложений граждан, от суда был скрыт. Понятное дело, что решение было вынесено в пользу предпринимательницы. Таким образом, она обзавелась незавершенным объектом недвижимости, право на которое было зарегистрировано в УФРС по краю 6 мая 2010 года.
Своей недвижимостью каждый из нас может распоряжаться, как ему заблагорассудится. Вот и Чернышева считала точно так же. Так что не прошло и недели с момента регистрации объекта, как он был продан ООО «Компас». Кстати, цена сделки была смехотворной - 700 тысяч рублей, в то время как стоимость строения, согласно экспертной оценке, превышает 22 миллиона рублей.
Надо ли говорить, что когда дольщики узнали обо всем этом, они были в шоке. Но оставлять это дело так не стали. В суд поступила кассационная жалоба одной из участниц строительства В. Шевченко, которая не расторгла предварительный договор участия в долевом строительстве с ООО «ТАНИМ-Инвест». При новом рассмотрении дела в суде было принято решение об отказе в признании права собственности Чернышевой на объект.
Однако, несмотря на это, в удовлетворении заявления комитета градостроительства администрации города Ставрополя о повороте исполнения предыдущего решения Промышленного районного суда было отказано. Потому запись о регистрации права собственности за Чернышевой в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была погашена и переход права собственности ООО «Компас» не отменен.
Участники строительства обратились в следственные органы с требованием возбудить в отношении Чернышевой уголовное дело по факту мошенничества. Таковое было возбуждено и, после завершения положенных следственных действий, передано в суд.
Там рассмотрение его шло с переменным успехом.
Приговором Промышленного районного суда от 4 апреля 2013 года Чернышева была оправдана по инкриминируемому ей преступлению - завладению спорным недостроенным объектом путем мошенничества.
Апелляционным определением судебной коллегии по уголовным делам Ставропольского края от 29 августа 2013 года оправдательный приговор суда отменен как незаконный в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в приговоре, фактическим обстоятельствам уголовного дела. В частности, в апелляционной инстанции указали на то, что Чернышевой и ее защитниками не были предоставлены документально подтвержденные данные о том, что строительство велось именно за счет средств предпринимательницы. Не было доподлинно установлено и то, каков реальный доход обвиняемой. Не исследовались обстоятельства проведения строительных работ. Не принято было судом во внимание и то, что договор аренды земли от 2006 года не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, потому что сама предпринимательница в феврале 2007 года отозвала заявление о его регистрации. А значит, в 2010 году Чернышева предоставила в качестве доказательства своего права собственности земельным участком недействительный договор аренды. Чернышева скрыла и тот факт, что с мая 2007 года является индивидуальным предпринимателем, а так как предмет спора связан с осуществлением предпринимательской деятельности, то, следовательно, подведомствен Арбитражному суду. Учитывая все это, а также ряд других моментов, дело было возвращено на новое рассмотрение.
Между тем адвокат предпринимательницы подал жалобу на данное апелляционное определение. И в декабре судья Ставропольского краевого суда вынес постановление о передаче кассационной жалобы о пересмотре определения судебной коллегии по уголовным делам от 29 августа в отношении Чернышевой для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Буквально на днях состоялось ее рассмотрение.
- Все завершилось благополучно, суд вынес решение оставить кассационную жалобу без удовлетворения, и апелляционное определение осталось в силе.
Вместе с тем свою точку зрения по поводу сложившейся ситуации озвучил и уполномоченный по правам человека в Ставропольском крае Алексей Селюков: «Изучение оправдательного приговора показало, что суд, принимая решение об отсутствии в действиях Чернышевой состава преступления мошенничества, упустил из вида тот факт, что показания ее ни одним документом не подтверждены, как при рассмотрении уголовного дела, так и при рассмотрении гражданских дел по спору о недостроенном объекте. К показаниям свидетелей защиты необходимо относиться критически, так как они являются родственниками обвиняемой, поэтому заинтересованы в исходе дела, и, кроме того, их показания построены на предположениях. В то же время суд, безо всякой мотивировки, необоснованно отверг показания застройщика и 22 граждан, сдавших деньги на долевое участие в строительстве многоквартирного дома. Не исследовались и не оценивались судом документальные доказательства, подтверждающие показания свидетелей обвинения... Не учтено, что Чернышева продала объект всего за 700 тысяч рублей, хотя его стоимость, по экспертной оценке, превышает 22 миллиона рублей...
Совокупность согласующихся между собой объективных доказательств позволяет сделать вывод о том, что вина Чернышевой в завладении недвижимостью путем обмана доказана, в связи с чем оправдательный приговор является незаконным и необоснованным, что свидетельствует о нарушении права дольщиков на справедливое судебное разбирательство».
- Но неужели за эти годы вам никто не пытался помочь? - не могла не спросить я.
- Вы знаете, куда бы мы ни обращались, вместо того чтобы защитить и помочь, нам отказывали. Да что там говорить, несмотря на все наши обращения, нам так и не удалось попасть на личный прием к двум предыдущим главам края - Валерию Гаевскому и Валерию Зеренкову, а также к прокурору края. В министерстве строительства и архитектуры края нас вообще отказались признавать обманутыми дольщиками и включать в реестр таковых, на том основании, что наши договоры об участии в долевом строительстве не были проведены в Росреестре, хотя 210-м ФЗ были уравнены в правах и те дольщики, которые имели заключенные в регистрационной палате договоры, и те, у кого таковых не было. Более того, не однажды мы слышали, что сами виноваты в своих бедах. А в чем, простите, наша вина? В том, что мы, будучи честными и порядочными людьми, понадеялись, что не станем жертвой обманщиков? - возмущается Людмила Конгурцева.
- Все мы уже люди предпенсионного или пенсионного возраста, и, вложив средства в строительство, надеялись тем самым решить пресловутый квартирный вопрос. В итоге те, кто нажился на нашей беде, лишили нас не только шанса на улучшение жилищных условий и денег. По сути, у каждого из нас отняли по 7 лет жизни, - говорит Анна Архипенко.
И все-таки надежда, что для 22 семей, о которых шла речь в нашей статье, все изменится к лучшему, есть. Недавно члены инициативной группы обманутых дольщиков провели пикеты у здания полпредства в СКФО в Пятигорске и у стен правительства края. В результате Анна Архипенко и Людмила Конгурцева были приняты Александром Хлопониным и Владимиром Владимировым. Поможет ли это дольщикам - мы вам обязательно расскажем.

В тему
Кому можно верить?
Как отличить порядочного застройщика от обманщика? Об этом рассказала начальник отдела по контролю за долевым строительством министерства строительства, архитектуры и ЖКХ края Наталья Дубинина.
Самая объективная оценка застройщика или инвестора - это уже реализованные им объекты и то, как он зарекомендовал себя на рынке долевого строительства.
Также информацию о застройщиках можно посмотреть на сайте минстроя края, где регулярно обновляются сведения о компаниях, предоставляющих в министерство отчетность о привлечении денежных средств граждан.
Кроме того, особое внимание стоит обратить на название документа. Закон о долевом строительстве распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Договор считается заключенным только с момента регистрации в Регистрационной палате.
Вместе с тем необходимо проверить у застройщика документы на земельный участок, разрешение на строительство и выяснить, была ли опубликована проектная декларация, с указанием количества этажей дома, сроков сдачи объекта и иных характеристик. Целевое назначение земельного участка должно быть под жилую застройку или под многоквартирный жилой дом.
И еще, с 1 января 2014 года застройщик не может регистрировать договор долевого участия, не заключив договор о страховании социальной ответственности застройщиков в Обществе взаимного страхования. Этот договор подразумевает компенсацию дольщикам Обществом взаимного страхования средств, затраченных по договору долевого участия, если застройщик не выполнил свои обязательства. На сегодняшний день в стране такое общество зарегистрировано, а в нашем крае создается его филиал Союзом строителей Ставропольского края.
Ирина ПОСТОВАЯ.