Что делать крестьянину до и после 28 января?

Роковой датой назвали депутаты Государственной Думы края 28 января 2005 года. К этому числу должно быть завершено переоформление земельных долей в собственность. На Ставрополье суммарная площадь таких долей составляет около двух третей общего массива сельхозугодий. Из почти 380 тысяч обладателей паев в собственность их успели оформить (т.е. пройти все необходимые юридические процедуры), по разным данным, от 60 до 30 процентов крестьян.

Кто не успеет до 28 января, вынужден будет по законодательству отдать свою землю в доверительное управление, что может привести к потере права на нее.
Учитывая все это, депутаты Государственной Думы края поддержали обращение Законодательного собрания Кубани в Государственную Думу России о внесении поправки в федеральный закон, чтобы продлить истекающий 27 января двухгодичный срок, отпущенный на оформление земельных долей в собственность, еще на 2 года.
Однако на днях получен отрицательный отзыв правительства Российской Федерации со ссылкой, что двухлетнего срока, оговоренного в действующем федеральном законе, было достаточно.
В сложившейся ситуации, как считает председатель Комитета краевой Думы по аграрным вопросам, земле, продовольствию и природопользованию Виталий Коваленко, законопроект о продлении сроков, очевидно, не будет принят в Государственной Думе Российской Федерации.
В минувший вторник в аграрном комитете Госдумы края прошло экстренное совещание, на повестке которого стоял один вопрос: «О приведении договоров аренды земельных долей на территории края в соответствие с федеральным законодательством».

К истории вопроса
В начале 90-х годов по действовавшему тогда законодательству около 380 тысяч жителей края получили земельные паи, или, как их называют - земельные ваучеры. Ваучеры - по аналогии с приватизационными чеками, потому что крестьянин не получил конкретную землю, ему дали бумажку, свидетельствующую о том, что эта земельная доля у него есть. Доля - в общем массиве полей сельхозпредприятий разных форм собственности, и выделять ее никто не собирался. Но создавались фермерские хозяйства, и индивидуальные владельцы земельных долей пытались как-то маневрировать, сдавая их в аренду сельхозпредприятию или фермеру.
Однако за 13 лет осуществления земельной реформы люди не почувствовали себя хозяевами. Ситуация осложняется тем, что после реорганизации колхозов и совхозов в целом по России и в сельхозпредприятиях Ставрополья в частности от 40 до 70 процентов владельцев земельных паев утратили связь с хозяйством: сменили место жительства, продали земельные доли наследникам, проживающим в городах, поменяли место работы и т.д. В результате даже найти сегодня собственников земельных паев и получить их согласие на распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, стало крайне сложно.
В силу объективно складывающейся ситуации часть земель остается невостребованной. Это земельные участки в счет долей, собственники которых неизвестны (в том числе безымянные доли) или они известны, но не распорядились своим земельным паем. Последних - более 36 тысяч человек, а «ничейной» земли, числящейся за ними - около 280 тысяч гектаров. В соответствии с расчетами через кадастровую оценку стоить эта «ничейная» земля может около 5,5 миллиарда рублей. Для сравнения можно сказать, что фонд перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, т.е. находящихся в краевой собственности, составляет около 89 тысяч гектаров - это более чем в 3 раза меньше «ничейной». При этом контрольными проверками госинспекторов по охране и использованию земель выявлено только 67 тысяч неиспользуемых гектаров. То есть на площади более 200 тысяч гектаров землепользование ведется без уплаты земельного налога и без арендной платы. Значит, кто-то задарма наживается на чужом богатстве.
Хотя надо сказать, что и те, кто заключил арендные договоры с сельхозпредприятиями, зачастую становятся жертвами финансового мухлежа. Немногие руководители хозяйств добросовестно рассчитываются с арендодателями пусть не рублем, но хотя бы достаточной натуроплатой. К сожалению, имеют место и совершенно циничные подходы. Руководитель краевого земельного комитета Константин Зазирний приводил такие примеры. В одном из хозяйств Изобильненского района арендную плату не перечисляли пайщикам, а направляли ее на повышение плодородия земель, хотя арендополучатель должен повышать это плодородие за счет собственной прибыли. В другом хозяйстве договоры аренды составлялись столь хитрым способом, что по условиям расторгнуть их можно было только после двух лет неуплаты арендной платы. Т.е. уже в договорах было как бы обусловлено незаконное финансирование бизнес-структуры арендополучателя за счет обираловки арендодателя-крестьянина. Некоторые владельцы земельных долей только через суд получают арендную плату.

Как стать собственником?
Многие потенциальные собственники земельных участков относятся к этой собственности как к виртуальной, т.е. не осязаемой ими. Хотя именно сейчас, оформив юридические документы в соответствии с новым законодательством, они получают в руки не земельный ваучер-бумажку, а конкретный участок земли в конкретном месте, который можно не только сдать в аренду, но и продать, показав покупателю, завещать, и чтобы наследник видел: вот это земля его деда или бабушки, которые оставили ему СОБСТВЕННОСТЬ.
Что нужно, чтобы земельный ваучер стал этой собственностью? В первую очередь должна быть проведена процедура формирования земельных участков на картах. Затем - проведение всех землеустроительных работ, в которые входит межевание, т.е. выделение конкретных земельных долей. Далее - постановка на кадастровый учет. Следующий этап - регистрация в Регистрационной палате - учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края. И только после этого можно передавать теперь уже свою земельную собственность, а не долю, в аренду.
Те, кто не сможет, не успеет реализовать свое право, после 27 января 2005 года могут быть поставлены перед неизбежностью передачи своей земли в доверительное управление. А это может привести к полной утрате собственности земельных долей, так как долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. При банкротстве хозяйства имущество, переданное в доверительное управление, включается в конкурсную массу и земля может пойти с молотка для удовлетворения финансовых требований кредиторов. Для справки: в настоящее время 150 сельхозпредприятий в разных районах края находятся в стадии конкурсного производства. При ненадлежащем распоряжении и оформлении земельных долей люди могут остаться ни с чем.
Кроме того, при доверительном управлении земельными паями арендная плата выплачиваться не будет в связи с отсутствием арендных договоров. Более того, по договору доверительного управления тот, кому передали землю в это управление, вправе сам потребовать плату за предоставляемые им услуги по обслуживанию этого имущества.
По мнению депутатов-аграрников Госдумы края, данная проблема грозит перерасти в огромный социальный взрыв.

Почему не успели?
По мнению заместителя министра сельского хозяйства края Василия Лозового, причин четыре. Первая - российская привычка к раскачке. Вторая - неистребимая вера людей, особенно старшего поколения, что государство, как в прежние годы, не допустит беспредела и предпримет какие-то шаги, чтобы защитить их интересы. Третья - очереди в Регистрационной палате. И четвертая - достаточно высокая цена на услуги по оформлению в собственность. О двух последних моментах стоит сказать подробнее. По свидетельству участвовавших в думском совещании начальников райсельхозуправлений, руководителей хозяйств и глав сельских муниципалитетов, в иных районах в регпалаты люди занимают очередь с ночи, запись за месяц вперед. Землеустроительные работы государство с июня 2001 года отдало в ведение коммерческих структур. Они же как липку обирают и нищего крестьянина (свидетельство на пай стоит 250 рублей), и хозяйство. За размежевание и юридическое оформление в собственность, к примеру, 10 тысяч гектаров земли сельхозпредприятию надо заплатить около полумиллиона рублей, а если есть смежные споры - сумма может возрасти до 2,5 миллиона.
- Народ обобрали, - сказал по этому поводу участвовавший в совещании аграрников в Госдуме края председатель колхоза имени Первого мая Новоселицкого района Исаак Фахиров. - Два года был срок на межевание, но все ведомства держали тайну.
- Народ очень мало информирован, - поддержал его глава Московского сельсовета Изобильненского района Алексей Кульпинов.
- Краевой закон опоздал на полгода, - заявил начальник Апанасенковского райсельхозуправления Николай Чепурной. - Сначала у людей был правовой нигилизм, они не верили в необходимость этой работы по узакониванию собственности, теперь спохватились, но...
- У нас масса материалов в суде, связанных с межеванием, - говорит начальник Туркменского райсельхозуправления Александр Мартычев.
- Мне пришлось полгода уговаривать Регистрационную палату, выходить на губернатора, чтобы они для оформления свидетельств выезжали на место, чтобы избежать очередей с 12 часов ночи. Наши люди отдавали за услуги в Регпалату немалые деньги, - из выступления главы Грачевской райгосадминистрации Вячеслава Шамаева. В его ситуации самым огорчительным оказалось то, что выбитые им с боем и оплаченные грачевцами те услуги Регпалаты сейчас объявлены спорными.
Кто поимел выгоду?
В первую очередь, по мнению многих участников совещания аграрников, - это Регистрационная палата. Во время всей этой неразберихи ее сотрудники проявили расторопность и провели повторную регистрацию на право владения землей, что не исключает третьей регистрации после межевания и выделения конкретного земельного участка.
- Людям придется трижды менять свидетельства, эта работа была выгодна вам, это был лишний сбор. Вместо того, чтобы направить средства населения на закрепление права собственности, вы их заставили перерегистрировать уже имеющееся право, - возмущался руководитель краевого земельного комитета К. Зазирний.
- Обращения в Регпалату носят заявительный характер. Если в заявлении пишется «с выдачей нового свидетельства», выдаем новое, если нет - старое, - защищалась представитель Регпалаты Светлана Жернова.
- Я - кандидат экономических наук. Сам дважды оформил по своему хозяйству это право и не знал, что данная процедура излишняя, - неожиданно признался председатель ЗАО СХП «Русь» Буденновского района, лидер регионального отделения Аграрной партии России Виктор Пономаренко.
Спорщиков попытался примирить заместитель министра имущественных отношений Александр Цыганков, заметивший, что Регпалата была вправе перерегистрировать, поскольку сельхозпредприятия несколько раз реформировались и передавали землю.
А те, которые не передавали? Уж если государственные мужи не могут разобраться в юридической казуистике и правоприменительной практике земельного законодательства, что говорить о простом крестьянине, у которого ловкий инвестор норовит оттяпать задарма ту самую «пядь родной земли».
А ловкачи не дремлют. По информации, озвученной К. Зазирним, в ряде районов активно проводится дарение земельных долей, что имеет признаки притворной сделки. Таких сделок зафиксировано еще в апреле 2004 года более 6 тысяч. «Так, в Новоалександровском районе основным одаряемым, по нашим сведениям, является коммерсант из Ставрополя. В Красногвардейском и Петровском районах - коммерческие структуры из Калининградской и Псковской областей. В Благодарненском районе - представители соседних республик, - сказал руководитель краевого Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Что делать?
- Никто конкретно не отвечает за земельную реформу в крае, - подвел печальный итог дебатов депутат Александр Шиянов. - Все правы, кроме тех, кому принадлежит земля. Может быть такой выход? - Не успел оформить - работай по старым документам. Но если собираешься дарить, продавать - оформи. Законов куча, а трактует каждый по-своему. Нужен единый координатор в крае.
Депутат Дмитрий Рабочий в гневе заявил, что это бардак и что если четыре стороны (комзем, регпалата, минимущества, минсельхоз) не знают, что делать, то на местах тем более не знают. И предложил обратиться к губернатору, чтобы он разобрался с правительственными структурами, куда потрачены деньги, которые Дума выделяла на земельную реформу.
Было также принято решение провести широкую разъяснительную работу в крестьянских массах. Однако разъясняй - не разъясняй, ясно, что всем до 28 января не управиться.
- Мы будем принимать землеустроительные документы и после 28 января, - пообещал Зазирний.
- Мы будем продолжать регистрацию и после этой даты, - заверила Жернова.
- Я бы рекомендовал не заключать договоры доверительного управления. Будет хуже, чем с ваучерами, будут преднамеренные банкротства, - предостерег Зазирний.
- Мы считаем необходимым проанализировать фактическое положение дел по заключению договоров аренды земельных участков в каждом районе и в каждом хозяйстве, вплоть до каждого арендатора. Мы должны защитить интересы сельских жителей Ставрополья, - резюмировал председатель аграрного комитета Виталий Коваленко.
Один из вариантов защиты - более активное приобретение правительством свободных земельных долей в собственность края. В нынешнем году на эти цели было израсходовано из бюджета 10 миллионов рублей. На 2005 год сумму обещают удвоить. Купив всего по одной доле в каждом из единых земельных массивов, правительство края получит юридически безупречный механизм управления сельхозпроизводством.
Депутаты ГДСК решили дать губернатору неделю для анализа ситуации и принятия мер.
В принципе, понять логику можно: его ведь весь край выбирал, а каждого депутата - только в одном округе.
И последнее: уже сейчас Ставрополье занимает первое место в России по количеству земельных судебных споров.
Галина СЕРГУШИНА.