КАК «УВЕСТИ» ЗЕМЛЮ

В советские годы на территории Советского района работало одно из крупнейших хозяйств края - колхоз имени XXII партсъезда. Однако в 80-е это преуспевающее хозяйство разделили на два СПК - колхоз «Рассвет» и колхоз-агрофирму «Дружба». Поначалу оба сельхозпредприятия крепко стояли на ногах, однако несколько лет назад «Рассвет» обанкротился. Как следствие - платить арендную плату владельцам земельных паев, которые сдавали свои доли «Рассвету», стало некому. А потому нет ничего удивительного в том, что пайщики «Рассвета» обратились к руководителю «Дружбы» Петру Степанченко с просьбой взять в аренду их землю. Всего желание передать свою землю в аренду высказали 168 пайщиков хозяйства. И Степанченко не отказал. Впоследствии же принятая земля оказалась настоящим яблоком раздора.
Пайщик пайщика прогоняет
В сентябре 2006 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:27:0:0124, расположенного на территории СПК колхоза «Рассвет», и СПК колхозом-агрофирмой «Дружба» был заключен договор аренды земельного участка, сроком на 10 лет. Документ был соответствующим образом зарегистрирован. И все эти годы «Дружба» обрабатывает землю и использует ее по назначению.
- При этом в первый же год мы выплатили людям арендную плату - выдали зерно и комбикорм. И впоследствии обязательства перед арендодателями выполнялись неукоснительно. Немаловажный момент и то, что под эту землю мы купили новую технику, а значит, затраты эти в любом случае должны окупить, - рассказывает председатель СПК колхоза-агрофирмы «Дружба» Петр Степанченко.
Сразу оговорюсь, что участок, переданный в аренду «Дружбе», был отмежеван в 2005 году картографическим способом, ведь дело было до принятия Федерального закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости». И границы его были определены в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Так что в государственном кадастре недвижимости сведений о нем нет. Однако это совершенно не обозначает того, что такого участка не существует или он никому не принадлежит.
Но вот с этим согласны, похоже, были далеко не все. Иначе как объяснить тот факт, что именно на этих землях, которые сдали в аренду «Дружбе» бывшие пайщики «Рассвета», начали искать свои доли их товарищи по несчастью, а также те, кто у людей эти паи выкупил.
В начале 2013 года в районной газете «Панорама нашей жизни» было размещено объявление о проведении общего собрания участников долевой собственности в связи с намерением одной из них Л. Андреевой выделить в натуре земельный участок в счет своих земельных долей. При этом в объявлении было указано, что выделение его будет производиться «из земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:143. Ориентир землепользования СПК колхоз «Рассвет».
Этот участок никакого отношения к «Дружбе» не имеет. Смежные землепользователи в объявлении указаны не были. А потому представители агрофирмы не принимали участие в собрании и не принесли возражений на проект межевания.
В итоге земельный участок с кадастровым номером 26:27:050902:3 был отмежеван на поле № 56, которое является неотъемлемой частью земельного участка, который значится под номером 26:27:0:0124.
В мае 2013 года по заказу фермера С. Сефибекова было проведено межевание земельного участка площадью 87,56 гектаров, который якобы находился на бывших рассветовских землях, а в реальности - на территории агрофирмы. А в августе дольщики Л. Андреева, А. Артюхов, Е. Федоренко произвели государственную регистрацию права общей долевой собственности на этот участок. Еще через пару дней они заключили договор аренды с С. Сефибековым, сроком на 10 лет.
И новоявленный арендатор в один из прекрасных дней пришел к главному агроному «Дружбы» и заявил, что свою землю намерен обрабатывать сам.
Понятное дело, что мириться с этим в СПК не стали.
- А как бы вы поступили? Отдали землю, которая принадлежит вашим арендодателям и тем самым лишили их не только арендой платы, но и собственности? Так это полнейший беспредел, и если бы я с этим согласился, меня судить было бы нужно, - говорит Петр Степанченко.
Виной всему провалы памяти?
«Дружба» обратилась в суд с иском к Сефибекову, Андреевой, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ставропольскому краю. В нем истец потребовал признать незаконными действия Л. Андреевой по определению месторасположения выделяемого в счет земельных долей участка, производству работ по межеванию, постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 26:27:050902:3.
В последующем исковые требования СПК были дополнены. Хозяйство включило в список истцов также «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» и потребовало аннулировать запись о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок 26:27:050902:3, признать недействительными результаты межевания этого участка и сведения, внесенные в Государственный кадастр недвижимости, снять участок с кадастрового учета и т.д.
Иск мотивирован тем, что при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка 26:27:050902:3 произошло его наложение на участок 26:27:0:0124, принадлежащий ему частично на праве собственности (35 долей на территории «Рассвета» принадлежали его соседу) и частично на праве аренды. Указывало СПК и на то, что кадастровый инженер Н. Сушко провела кадастровые работы без учета месторасположения ранее учтенного земельного участка, отмежеванного картографическим способом, чем нарушила права «Дружбы».
Вместе с тем в апреле 2013 года «Дружба» заключила договор на межевание земельного участка 26:27:0:0124 с ООО «Ставропольземлеком». Но работы были приостановлены, так как их завершению препятствует получившееся наложение.
Представители истца также отмечали, что кадастровым инженером не соблюдена форма извещения о межевании, утвержденная Правительством РФ. В объявлении должны быть указаны собственники смежных земельных участков, что предотвратило бы сложившуюся ситуацию. К слову сказать, наложение земельных участков было установлено и экспертным путем.
Поддержали требования истца и владельцы земельных участков.
Естественно, точка зрения ответчиков была иная. Они настаивали, что межевание земельного участка с кадастровым номером 26:27:050902:3 проведено в соответствии с действующим законодательством, уверяли, что никакого наложения не было, а сведения о границах участка 26:27:0:0124 в ГКН отсутствуют по той причине, что в архиве филиала Федеральной кадастровой палаты их нет.
Представитель ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю Н. Сушко пояснила, что кадастровые работы по выделу земельного участка в счет земельных долей выполнялись по договору № 106 от 23.04.2012 года Зеленокумским отделением филиала, руководителем которого она является. Образуемый земельный участок, по ее словам, был поставлен на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством.
- При этом вот что удивительно: и под документом о межевании земельного клина 168 пайщикам, которые отдали свои земли в аренду нашему хозяйству 8 лет назад, и под бумагой о выделении земли Андреевой и остальным, стоит подпись одного и того же человека: Н. Сушко. На суде ей был задан вопрос об этом. Сушко пояснила, что не помнит, что уже межевала эту землю. Тогда судья спросила: «А что это заброшенная, заросшая бурьяном земля?» «Не знаю, я на место не выезжала, там были мои подчиненные», - прозвучал ответ. В общем, получается, то ли по забывчивости действующих лиц этой истории, то ли еще по какой-то причине пайщикам «Рассвета» решили помочь найти их собственность на землях таких же пайщиков, чем грубо нарушили имущественные права последних, - говорит Петр Степанченко.
Точка пока не поставлена
И все-таки справедливость восторжествовала. Судом был сделан вывод, что участок с кадастровым номером 26:27:0:143, в отношении части которого проводились кадастровые работы, никогда составной частью 26:27:0:0124 не являлся. Наложение тоже было доказано.
Ну а что касается того, что участок не был оформлен в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступившим в силу в 2007 году, то согласно положениям этого же закона действия с объектами недвижимости, осуществленные до его вступления, признаются юридически действительными, при этом сами объекты считаются ранее учтенными. Таким образом, участок 26:27:0:0124 является ранее учтенным, отмежеванным картографическим способом, данные о нем имеются в ГКН. Отсутствие описания его границ в ГКН фактического существования данного земельного участка не исключает.
Суд удовлетворил исковые требования «Дружбы». Решил, что необходимо признать недействительными результаты межевания земельного участка с площадью 87,56 га на бывшей территории «Рассвета», исключить сведения о нем, внесенные в Государственный кадастр недвижимости, аннулировать графическое отображение и исключить сведения о географических координатах участка, снять его с кадастрового учета. Аннулированы должны быть также записи регистрации права общей долевой собственности и договор аренды земельного участка Сефибековым.
Ответчики попытались решение суда опротестовать, однако краевой суд им отказал.
- На то, чтобы отстоять землю наших арендодателей, мы потратили более года и немало средств. И по сей день я не понимаю, почему подобная ситуация могла вообще возникнуть. Да, мы подали иск о возмещении понесенного ущерба, но решение пока не принято. Не менее удивительно и то, что решение суда никто не торопится выполнять: сведения о размежеванном участке так и остаются в базе данных кадастровой палаты, не аннулированы акты записи о регистрации права общей долевой собственности. Получается, что и по сей день все находится в подвешенном состоянии. А между тем свою землю на землях бывшего «Рассвета» начала искать еще одна группа претендентов. Речь снова идет о наложении. Сейчас это дело слушается в суде. Агрофирма обратилась с иском к М. Тамбовцевой и ФГУ «Ростехинвентаризация», которое представляет все та же Н. Сушко, на этот раз отмежевавшая на землях «Дружбы» 46,8 гектара шести пайщикам. Причем сделано это было несмотря на возражения сельхозпредприятия, которые были разосланы во все инстанции. И сколько еще займут времени судебные тяжбы, неизвестно. Представляете, сколько времени проведем я, а также специалисты хозяйства и законные владельцы земельных паев в суде. И все потому, что те, кто потерял землю в одном СПК, ищут теперь ее на территории другого и кто-то им в этом помогает, нарушая при этом законодательство. В ситуацию должны бы вмешаться правоохранительные органы - уж очень не верится в забывчивость местных кадастровых инженеров или в незнание ими норм действующего законодательства. Скорее всего, имеют место иные причины, - говорит руководитель агрофирмы.
Вот такая история. Правоту хозяйства подтверждают документы, а собрали их в «Дружбе» уже несколько томов. Понесет ли кто-либо ответственность, вот в чем вопрос.
Ирина ПОСТОВАЯ.